על שאלות אלה ועוד, אנחנו נשאלים פעמים רבות בבואנו להציג עסקה קבוצתית לנכסים מניבים.
במאמר זה נראה את התהליכים שמתרחשים מאחורי הקלעים בעסקה מסוג זה בכדי לנסות ולענות על השאלות האלה ועוד כמה אחרות.
לשם ההמחשה ניקח כדוגמא את אחת העסקאות שעשינו, נסביר על התהליך והרבה שאלות יפתרו תוך כדי.
זה התחיל בכך שהגיעה לידנו עסקת חבילה של בתים פרטיים ממשקיע אחד שרצה למכור אותם במהירות כי היה זקוק לכסף.
ברשימה היו כ 11 נכסים - רובם באיזור C (אוכלוסייה במעמד סוציו אקונומי נמוך) וחלקם באיזור D (אזורי פשיעה). התחלנו (כמו שתמיד אנחנו עושים) לבדוק את הנכסים אחד אחד בנסיון להבין את איכות הנכס, השכירות שניתן לקבל עליו באיזור, השיפוץ שיידרש בו, האיזור שהוא נמצא מבחינת רמת אוכלוסייה וכו'.
מתוך הנכסים בחרנו 6 שנראו לנו, בבדיקה ראשונית, רלוונטיים, והחלטנו לבדוק אותם יותר לעומק.
בדקנו את השווי שלהם אחרי שיפוץ על ידי השוואה לנכסים שנמכרו באיזור באותו סדר גודל וראינו שהמחיר שהשגנו היה מצויין!
שמנו את הנכסים על חוזה והמשכנו בהעמקת הבדיקות.
שלחנו את השותף המקומי שלנו לשטח שיעבור בין הנכסים, ייראה את מצבם הפיזי, את המיקום שלהם וביחד עם הקבלן, יתן לנו הערכת שיפוץ ראשונית (שבדרך כלל דיי מדוייקת) כדי שנוכל להכניס לאקסל ולהתחיל לבנות תוכנית עסקית.
השותף המקומי שלנו חזר עם תשובות והערכות על עלויות השיפוץ והשכירות שניתן יהיה לקבל בנכסים. נראה שרוב הנכסים צריכים לעבור שיפוץ דיי מקיף, שזה אומר מספר דברים, קודם כל תהיה השבחה והנכסים יהיו שווים יותר מעלות הרכישה והשיפוץ כי אנחנו מביאים אותם למצב מצויין. דבר שני, יהיה לנו שקט תקופה ארוכה כי אנחנו יודעים שיישרנו קו וטיפלנו בכל הדברים המרכזיים בבתים.
בנוסף, הבנו שבאחד הנכסים יש בעיה ביסודות ויתכן שהשיפוץ שיידרש לו יהיה בעלות גבוהה מאוד. עשינו בדיקה מחודשת על רשימת הנכסים והחלפנו אותו בנכס אחר מהרשימה כדי להישאר במסגרת המספרים של התוכנית העסקית.
מהר מאוד הגענו למסקנה שהעסקה אכן טובה כמו שחשבנו ויש לנו מה להציע למשקיעים שחיכו להיכנס לעסקה לטווח ארוך.
אז איך נראית התוכנית העסקית?
מחיר רכישה של כל הנכסים: 142 אלף דולר
עלות שיפוץ, 140 אלף דולר
עלויות נוספות 3,000 דולר
עמלות והוצאות שלנו היזמים 15 אלף דולר
הגענו לעלות כוללת של 300 אלף דולר בדיוק
את התוכנית העסקית חילקנו לשש יחידות השקעה. כל משקיע יוכל להכנס בכפולות של 50 אלף דולר. גייסנו את המשקיעים ויצאנו לדרך.
את הנכסים רשמנו על חברת LLC שפתחנו לפני מציאת העסקה (הרי עשינו תוכניות וכיוונו לפתיחת הקבוצה…). המשקיעים נרשמים כבעלים שותפים בחברה ובעצם הם גם הבעלים של הנכסים.
הגדרנו את העסקה לחמש שנים והחלטנו שבתום חמש שנים הנכסים יוצעו למכירה והקרן פלוס הרווחים מהמכירה יחולקו למשקיעים.
אז למה בעצם לעשות את זה בקבוצה? למה לא למכור נכסים לכל משקיע בנפרד?
במהלך השנים, אחרי עשרות עסקאות נדל"ן לעצמנו ולמשקיעים, הגענו למסקנה שרכישת נכסים על ידי משקיע שאינו מומחה לנדל"ן וזה לא העיסוק המרכזי שלו, עלולה להיות עניין מאוד מתסכל עבורו, היות ובנכס מידי פעם יש התעסקות, נדרש לסמוך מרחוק על חברת ניהול, עלולות להיות הוצאות פתאומיות של אלפי דולרים - שלמשקיע שאינו עוסק בזה אין את הכלים לבדוק האם ההוצאה אמיתית או שחברת הניהול מנסה לעשות קופה.
לכן אנחנו כמנהלים מקבלים את ההחלטות ולמשקיעים אין צורך בהתעסקות בכלל, מה שהופך את ההשקעה לפאסיבית באמת.
על ידי הצטרפות לקבוצה, המשקיע בעצם מרוויח מספר דברים:
א. רכישת פורטופוליו של נכסים במחיר מוזל - עסקת חבילה
ב. ניהול מקצועי באופן שוטף על ידי יזמים המומחים בהשקעות נדל"ן
ג. פיזור סיכון על ידי בעלות במספר נכסים
ואיך המשקיעים מבטיחים את הכסף שלהם אתם שואלים?
אז הכסף מועבר לעורך דין בנאמנות שדואג לאינטרס של המשקיעים ומוודא שרישום הבעלות מתבצע כמו שצריך.
ומה לגבי השאלה, מה קורה אם המשקיע רוצה לצאת מהעסקה? אז הפתרון שנתנו לזה הוא בכך שלאחר השנה הראשונה, המשקיע יכול למכור את יחידת ההשקעה שלו.
לסיכום
השקעה בקבוצה זו אלטרנטיבה מצוינת למי שרוצה לפזר את הסיכון בהשקעה ובנוסף רוצה להיות פאסיבי בעסקה. כל קבוצה והמאפיינים שלה.
בכל קבוצה אנחנו משקיעים המון מחשבה אסטרטגית כדי לתת מענה רלוונטי ושלם ככל הניתן לצרכים של המשקיעים ולדאוג לאינטרס שלהם. פעמים רבות זה דורש יצירתיות ואלתור אבל כמעט תמיד זה אפשרי וזה עיקר התפקיד שלנו, ועיקר ההתעסקות שלנו מאחורי הקלעים.
נתראה בקבוצה הבאה!