הלוואות או לא להיות

Blog Layout

הלוואות או לא להיות - חלק 2/2

בחלק הראשון, הסברנו שסוגי ההלוואות הן בעצם חלק מתהליך חיי עסקה.

הסברנו על סוגי ההלוואות לצורך רכישת הנכס. עכשיו נדבר על הלוואה לאחר שקנינו את הנכס.

בארץ זה נקרא מחזור משכנתא. בארה״ב זה נקרא ריפייננס (Refinance) – מימון מחדש.

מימון מחדש נוכל לעשות בדרך כלל 6 חודשים לאחר הקניה. אפשר גם לפני אבל אז התנאים עלולים להיות פחות טובים.

יש 2 סוגים עיקריים של ריפייננס:

1.משיכת כסף (Cash-Out Refinance) –

יש לנו נכס בשווי מסוים ונרצה לשעבד אותו לבנק בתמורה לכסף. הכסף שנקבל יהיה פטור ממס מעצם היותו התחייבות ולא רווח. עם הכסף נוכל לעשות כל מה שנרצה – לטוס לטיול, לקנות רולס רויס, להשקיע בקריפטו, לקנות נכס להשקעה או כל דבר אחר. באופן אישי אני ממליץ להשתמש בכסף רק לצורך השקעה מחדש.

כמשקיעים זרים, לרוב נוכל לקבל עד 60% משווי הנכס (במקרים מסוימים גם 65%(. מהסכום הזה נוריד את הוצאות הסגירה וזה סכום הכסף שיישאר לנו. כך למשל אם שווי הבית הוא $200,000 לפי הערכת שמאי, נוכל לקבל $120,000 ומתוכם יישאר לנו כ- $110,000-$115,000.

2. שיפור תנאים (Rate and Terms) –

בריפייננס מסוג זה אנחנו לא מוציאים כסף (במקרים מסוימים אפשר להוציא עד 5%) אלא רק משפרים את התנאים. נניח הריביות בשוק ירדו אז נרצה למחזר את המשכנתא ולקבל את הריביות הנמוכות. עוד דוגמא היא אם לקחנו הארד מאני (זוכרים מהפוסט הראשון?) ונרצה לקחת עכשיו משכנתא כדי לשפר את התנאים.

היתרון המרכזי כאן הוא שהריביות שנקבל יהיו טובות יותר מאשר Cash-Out.

יש לכם נכס בשווי גבוה מ- $100,000?

לקבלת הצעה לריפייננס – לחצו כאן

כמה דגשים:

כשאתם ניגשים למלווה/ברוקר כדי להתחיל תהליך ריפייננס, חשוב שתציינו בפניו אם אתם רוצים Cash-Out Refinance או Rate and Terms.
התנאים לריפייננס יהיו פחות או יותר זהים כמו למשכנתא (זאת מהפוסט הקודם). כמובן שהם גם ישתנו ממלווה למלווה.
ניתן לעשות ריפייננס למספר נכסים כל עוד כולם תחת אותה חברה. אם הם לא תחת אותה חברה בתחילת התהליך, אפשר לבקש שיעבירו אותם תחת אותה חברה כחלק מהסגירה של הריפייננס.
באופן כללי הריביות בריפייננס יהיו פחות טובות מאשר במשכנתא.

לסיום, כמה מושגים שחשוב להכיר:

Amortization: זהו מונח חשבונאי שמשמש להפחתה של ההלוואה לאורך זמן. למשל, 30 years amortization אומר שההחזר יחושב לפי הפחתה במשך 30 שנים. אפילו אם בפועל אנחנו מחזירים את ההלוואה אחרי 5 שנים. קצת כמו הלוואת שפיצר בארץ.

Balloon: מי לא מכיר את הספר ״מעשה בחמישה בלונים״? אז בום טארח. כשהבלון מתפוצץ הגיע הזמן להחזיר את ההלוואה. הלוואה ל-5 שנים אומרת שאחרי 5 שנים צריך לסגור את החוב. ככה למשל יכול להיות מצב שרשום בתנאים – 5 years balloon, 30 years amortization. בפועל זה אומר שחישוב ההחזר החודשי יעשה על פני 30 שנים אבל אחרי 5 שנים אנחנו נדרשים להחזיר את יתרת הקרן.

PITI: אני מתייחס לזה כמונח אחד אבל אפשר גם לפרק אותו. כל אות מסמלת משהו אחר: Principal – קרן ההלוואה, Interest– החזר הריבית, Tax – החזר המיסים, Insurance – החזר הביטוח.

שרשום לנו מה יהיה ה PITI שלנו, למעשה זה אומר שהסכום שהמלווה גובה מאיתנו כל חודש בהחזר החודשי, מורכב מהחזר קרן וריבית (שפיצר) אבל גם מיסים וביטוח. לרוב זה גם אומר שהוא למעשה ישלם בשבילנו את המיסים והביטוח.

זה אחד הדברים החשובים בהלוואה היות ויש לכך השפעה גבוהה מאוד על התזרים החודשי. זה נכון שמיסים וביטוח חייבים לשלם בכל מקרה, אבל כשאנחנו אחראים לזה, אנחנו יכולים להחליט מתי לשלם ומאיזה תקציב. במקרה הזה אנחנו משלמים כל חודש ובכך מקטינים את ה Cash Flow.

שימו לב שניתקל במונח הזה גם בצורה מפורקת, בעיקר PI שמסמל קרן וריבית.

IO: כמו במונח הקודם, גם כאן מדובר על קיצור – Interest Only. החזר של ריבית בלבד.

LTC: הכוונה ל Loan to Cost. אחוז ההלוואה ביחס למחיר הקניה. כשניקח הלוואה לקנית נכס, זה הנתון החשוב. הוא מצביע על מקסימום ההלוואה שנוכל לקבל. כשנעשה ריפייננס, המלווה יתייחס לזה בנוסף לשווי הנכס. זאת אומרת שאם אומרים לכם שתקבלו בריפייננס 70% מימון משווי הנכס (המונח הבא) שימו לב שלרוב תהיה גם מגבלה של LTC. למשל יכול מאוד להיות שאם עשיתם השבחה רצינית וה- 70% יהיו יותר מ 100% LTC אז לא תקבלו את כל ה- 70%.

איך אפשר לסדר את זה? תוסיפו כל מה שאפשר לעלות הנכס – עלויות סגירה, עו״ד מטעמכם, שיפוצים שעשיתם ועוד... כל זה יתווסף לעלות הקניה.

LTV: עשיתי ספויילר קטן מקודם, אבל כאן מדובר על Loan to Value. כמה הלוואה נקבל ביחס לשווי הנכס. במקרה של אזרחים זרים לרוב זה יהיה 60-65%. שווי הנכס יוערך על ידי שמאי.

DSCR: אחד המונחים החשובים, שאיתו גם נסיים. Debt Service Coverage Ratio. היחס בין ההכנסה נטו לבין ההלוואה. באמצעות הנתון הזה, המלווה בודק את כושר ההחזר של הלווה. אם לא קיבלתם מקסימום LTV, לרוב זה יהיה בגלל ה DSCR. בשביל לחשב את ה DSCR ניקח את ההכנסה נטו ונחלק בהחזר החודשי. למשל הכנסה חודשית נטו של $700 עם החזר חודשי של $400, יתן לנו DSCR של 1.75 (700/400=1.75(. ככל שהיחס גבוה יותר, אנחנו טובים יותר. כשאתם עושים ״שופינג״ בין מלווים, חשוב לוודא גם מה ה- DSCR שלהם. לרוב ה- DSCR יהיה בסביבות 1.25.

מצאתם שהמאמר מועיל? נשמח שתשתפו אותו!

רוצים לבחון הלוואה לרכישת נכס או למחזור הלוואה בארה״ב? לחצו כאן

כדי לחזור לקרוא את החלק הראשון - לחצו כאן

< פוסט ישן יותר פוסט חדש יותר >

מאמרים נוספים

איך לבחור איזור מתאים להשקעה בתקופה הנוכחית

מאת עידן שקדי • 16 Sep, 2023

תיאור מחוז ברוורד בהיבטי אוכלוסיה, כלכלה ונדל״ן

נוטוריון ואפוסטיל - כל מה שרציתם לדעת

מאת עידן שקדי • 02 Jul, 2023

החתמת נוטריון ואפוסטיל על מסמכי נדל"ן בארה"ב

הלוואות או לא להיות - חלק 1/2

מאת עידן שקדי • 26 Jun, 2023

משכנתא. מה קורה לכם בגוף כשאתם שומעים את המילה הזו? אתם מאלה שנלחצים ומתחילים לרעוד או מאלה שמתעורר להם ה״רעב״ והמוטיבציה? במאמר שלפניכם, שמחולק לשני חלקים ( קישור לחלק 2 ), אכתוב על מגוון סוגי הלוואות הקשורות לנדל״ן, עם מושגים חשובים ועוד מלא דברים מעניינים.

אינפלציה - מי את ומה את רוצה מאיתנו?

מאת עידן שקדי • 02 May, 2022

אינפלציה - מה זה בכלל? למה חשוב שנכיר את המושג הזה? איך זה משפיע עלינו?איפלציה במילים פשוטות

פתיחת חשבון וירטואלי לטובת העבורת כספים להשקעות נדל"ן

מאת אפי דניאלי • 17 Jan, 2022

במאמר זה נסביר על האפשרויות שיש למשקיע ישראלי לפתוח חשבון בנק וירטואלי בארה"ב בלי הרבה מאמץ ובעלות אפסית.

מדריך לפתיחת חשבון בנק עסקי בארה״ב

מאת עידן שקדי • 15 Jan, 2022

המאמר הבא הוא למעשה מדריך לפתיחת חשבון בנק בארה״ב. המדריך הוא פרקטי ואפשר לראות בו מעין צ׳קליסט לפני שניגשים לתהליך. למאמר מפורט יותר בנושא, מוזמנים לבקר כאן - חלק ראשון , חלק שני לפני שנתחיל, מספר דגשים: 1. המדריך מכוון ל – Bank of America היות וזה הבנק העיקרי שנותן אפשרות לישראלים לפתוח חשבון בנק. 2. לפי נהלי הבנק, לא ניתן לפתוח חשבון בנק מרחוק. אני יודע שיש חברות בארץ שנותנות את השירות הזה, אבל חשוב לדעת שזה בניגוד לנהלי הבנק ומבוסס על קשרים אישיים של נותן השירות עם נציג בסניף ספציפי. האחריות היא עליכם בלבד. 3. חשוב לציין שלאחרונה הבנאים הקשיחו את התנאים, והם עלולים לדרוש הוכחת מגורים בארה״ב (חוזה שכירות, חשבון מים/גז/חשמל/אינטרנט על שמכם) לצורך פתיחת חשבון. מומלץ לברר עם הפקיד בבנק מה נדרש, לפני הגעתכם לסניף, ולא להסתמך רק על מאמר זה יאללה אז נצא לדרך, כל מה שצריך לדעת כדי לפתוח חשבון בנק עסקי ב- Bank of America: 1. לפני שקונים כרטיס טיסה, מומלץ ליצור קשר עם הסניף ולתאם פגישה. ניתן לאתר סניף ולתאם פגישה בקישור הבא – תיאום פגישה 2. הפגישה נקבעת אונליין ולאחר שנקבעה יהיה לכם פרטי יצירת קשר. תציגו את עצמכם ותרשמו שאתם אזרחים זרים – Foreign National ואתם רוצים לפתוח Small Business Account. תוודאו שהם נותנים את השירות הזה ותשאלו מה צריך להביא. 3. חברה רשומה – תדאגו שתהיה לכם חברה רשומה ברשם החברות של המדינה בה אתם רוצים. האסמכתא לזה היא – Article of Organization אותו תצטרכו להביא לפגישה בבנק. 4. הסכם שותפות – מה שאנחנו מכירים כ – Operating Agreement. שימו לב שרשום שם שיש לכם את הסמכות לחתום ולפתוח חשבון בשם החברה. במקרה בו יש כמה שותפים לחברה. 5. מספר משלם מס – הידוע בכינויו EIN – Entity Identification Number. אתם לא צריכים איזשהו מסמך, אלא שיהיה לכם את המספר מוכן. 6. כתובת בארה״ב – הכתובת צריכה להיות כתובת אמיתית שניתן לשלוח אליה דואר. אל תתנו את הכתובת של הנכס שזה עתה קניתם משום שהבנק עלול לשלוח לכם כרטיס אשראי או כל מסמך אחר. ניתן לבקש מחברת הניהול שלכם להשתמש בכתובת שלה, כתובת של חבר, משפחה או חברות שנותנות שירותים כאלה. 7. מספר טלפון אמריקאי – הדבר העיקר שחשוב הוא שהמספר הזה ידע לקבל הודעות SMS. אתם יכולים להשתמש באחד מהשירותים הבאים: TextNow iPlum Google Voice Skype 8. תעודות מזהות – יש להביא אתכם 2 תעודות מזהות. דרכון ורישיון נהיגה יעשו את העבודה. תוודאו כמובן שיש תמונה ורשום באנגלית. 9. הפקדה ראשונית – אתם תידרשו להפקיד במקום $100 אז תוודאו שיש לכם. כמובן שאפשר להוציא מהכספומט בבנק ומיד להפקיד. הכסף כמובן נשאר אצלכם בחשבון בנק.

סוגי עסקאות הנדל"ן בארה"ב ואיזו מתאימה עבורי?

מאת Efi Danieli • 27 Dec, 2021

בית פרטי, מולטיפאמילי, קבוצת השקעה, בנייה חדשה...

מיסוי השקעות בארה״ב באמצעות חברה / מאת אורית לסרי

05 Dec, 2021

אחת האפשרויות להשקעה בנדל"ן בארה"ב וגם הנפוצה ביותר, היא באמצעות הקמת חברה LLC, שיתרונותיה באים לביטוי ברמה המשפטית ובמיסוי. השקעה באמצעות חברת L.L.C בארה"ב ניתן להתאגד במבנה עסקי שנקרא ) L.L.C Limited Liability Company ). זאת למעשה צורה של חברה פרטית מוגבלת. חברת LLC הינה ישות משפטית היברידית. בעלת מאפיינים מסויימים של חברה, של שותפות ושל בעלות יחידה. חברת LLC אינו תאגיד שניתן לתבוע משפטית. מבחינת המיסוי – בארה"ב זאת חברה שלרוב שקופה לצרכי מס. "גוף שקוף" לצורכי מס ולפיכך לא ניתן למסות את "החברה". למעשה את המס בגין רווחי החברה משלמים בעלי הזכויות בה (Members). חברים המחזיקים תעודת חברות בה. מעמד חברת LLC בישראל בישראל אין אפשרות התאגדות שכזו. הכי קרוב ודומה לזה, היא התאגדות כשותפות, "חברת בית", או "חברה משפחתית". למעשה ההתייחסות בארץ לעניין מס, לאותה ישות LLC , היא כ"חבר בני אדם", כלומר חברה הכפופה לכללים ודיני מס החברות בארץ. אלא שמאחר ומדובר בחברה תושבת חוץ (חברה זרה), וזאת כאשר השליטה והניהול של החברה לא בישראל, ה"חברה" אינה חייבת במס בישראל על רווחיה בארה"ב. לעובדה זו יש משמעות רבה ומעלה סוגיות מס רבות, שנדון בהם בהמשך.