תיאור מחוז ברוורד בהיבטי אוכלוסיה, כלכלה ונדל״ן

החתמת נוטריון ואפוסטיל על מסמכי נדל"ן בארה"ב 

משכנתא. מה קורה לכם בגוף כשאתם שומעים את המילה הזו? אתם מאלה שנלחצים ומתחילים לרעוד או מאלה שמתעורר להם ה״רעב״ והמוטיבציה? במאמר שלפניכם, שמחולק לשני חלקים ( קישור לחלק 2 ), אכתוב על מגוון סוגי הלוואות הקשורות לנדל״ן, עם מושגים חשובים ועוד מלא דברים מעניינים.

בחלק הראשון , הסברנו שסוגי ההלוואות הן בעצם חלק מתהליך חיי עסקה. הסברנו על סוגי ההלוואות לצורך רכישת הנכס. עכשיו נדבר על הלוואה לאחר שקנינו את הנכס. בארץ זה נקרא מחזור משכנתא. בארה״ב זה נקרא ריפייננס (Refinance) – מימון מחדש . מימון מחדש נוכל לעשות בדרך כלל 6 חודשים לאחר הקניה. אפשר גם לפני אבל אז התנאים עלולים להיות פחות טובים. יש 2 סוגים עיקריים של ריפייננס: 1.משיכת כסף (Cash-Out Refinance) – יש לנו נכס בשווי מסוים ונרצה לשעבד אותו לבנק בתמורה לכסף. הכסף שנקבל יהיה פטור ממס מעצם היותו התחייבות ולא רווח. עם הכסף נוכל לעשות כל מה שנרצה – לטוס לטיול, לקנות רולס רויס, להשקיע בקריפטו, לקנות נכס להשקעה או כל דבר אחר. באופן אישי אני ממליץ להשתמש בכסף רק לצורך השקעה מחדש. כמשקיעים זרים, לרוב נוכל לקבל עד 60% משווי הנכס (במקרים מסוימים גם 65%(. מהסכום הזה נוריד את הוצאות הסגירה וזה סכום הכסף שיישאר לנו. כך למשל אם שווי הבית הוא $200,000 לפי הערכת שמאי, נוכל לקבל $120,000 ומתוכם יישאר לנו כ- $110,000-$115,000. 2. שיפור תנאים (Rate and Terms) – בריפייננס מסוג זה אנחנו לא מוציאים כסף (במקרים מסוימים אפשר להוציא עד 5%) אלא רק משפרים את התנאים. נניח הריביות בשוק ירדו אז נרצה למחזר את המשכנתא ולקבל את הריביות הנמוכות. עוד דוגמא היא אם לקחנו הארד מאני (זוכרים מהפוסט הראשון?) ונרצה לקחת עכשיו משכנתא כדי לשפר את התנאים. היתרון המרכזי כאן הוא שהריביות שנקבל יהיו טובות יותר מאשר Cash-Out. יש לכם נכס בשווי גבוה מ- $100,000? לקבלת הצעה לריפייננס – לחצו כאן כמה דגשים: כשאתם ניגשים למלווה/ברוקר כדי להתחיל תהליך ריפייננס, חשוב שתציינו בפניו אם אתם רוצים Cash-Out Refinance או Rate and Terms. התנאים לריפייננס יהיו פחות או יותר זהים כמו למשכנתא (זאת מהפוסט הקודם). כמובן שהם גם ישתנו ממלווה למלווה. ניתן לעשות ריפייננס למספר נכסים כל עוד כולם תחת אותה חברה. אם הם לא תחת אותה חברה בתחילת התהליך, אפשר לבקש שיעבירו אותם תחת אותה חברה כחלק מהסגירה של הריפייננס. באופן כללי הריביות בריפייננס יהיו פחות טובות מאשר במשכנתא.

במאמר זה נסביר על האפשרויות שיש למשקיע ישראלי לפתוח חשבון בנק וירטואלי בארה"ב בלי הרבה מאמץ ובעלות אפסית.

המאמר הבא הוא למעשה מדריך לפתיחת חשבון בנק בארה״ב. המדריך הוא פרקטי ואפשר לראות בו מעין צ׳קליסט לפני שניגשים לתהליך. למאמר מפורט יותר בנושא, מוזמנים לבקר כאן - חלק ראשון , חלק שני לפני שנתחיל, מספר דגשים: 1. המדריך מכוון ל – Bank of America היות וזה הבנק העיקרי שנותן אפשרות לישראלים לפתוח חשבון בנק. 2. לפי נהלי הבנק, לא ניתן לפתוח חשבון בנק מרחוק. אני יודע שיש חברות בארץ שנותנות את השירות הזה, אבל חשוב לדעת שזה בניגוד לנהלי הבנק ומבוסס על קשרים אישיים של נותן השירות עם נציג בסניף ספציפי. האחריות היא עליכם בלבד. 3. חשוב לציין שלאחרונה הבנאים הקשיחו את התנאים, והם עלולים לדרוש הוכחת מגורים בארה״ב (חוזה שכירות, חשבון מים/גז/חשמל/אינטרנט על שמכם) לצורך פתיחת חשבון. מומלץ לברר עם הפקיד בבנק מה נדרש, לפני הגעתכם לסניף, ולא להסתמך רק על מאמר זה יאללה אז נצא לדרך, כל מה שצריך לדעת כדי לפתוח חשבון בנק עסקי ב- Bank of America: 1. לפני שקונים כרטיס טיסה, מומלץ ליצור קשר עם הסניף ולתאם פגישה. ניתן לאתר סניף ולתאם פגישה בקישור הבא – תיאום פגישה 2. הפגישה נקבעת אונליין ולאחר שנקבעה יהיה לכם פרטי יצירת קשר. תציגו את עצמכם ותרשמו שאתם אזרחים זרים – Foreign National ואתם רוצים לפתוח Small Business Account. תוודאו שהם נותנים את השירות הזה ותשאלו מה צריך להביא. 3. חברה רשומה – תדאגו שתהיה לכם חברה רשומה ברשם החברות של המדינה בה אתם רוצים. האסמכתא לזה היא – Article of Organization אותו תצטרכו להביא לפגישה בבנק. 4. הסכם שותפות – מה שאנחנו מכירים כ – Operating Agreement. שימו לב שרשום שם שיש לכם את הסמכות לחתום ולפתוח חשבון בשם החברה. במקרה בו יש כמה שותפים לחברה. 5. מספר משלם מס – הידוע בכינויו EIN – Entity Identification Number. אתם לא צריכים איזשהו מסמך, אלא שיהיה לכם את המספר מוכן. 6. כתובת בארה״ב – הכתובת צריכה להיות כתובת אמיתית שניתן לשלוח אליה דואר. אל תתנו את הכתובת של הנכס שזה עתה קניתם משום שהבנק עלול לשלוח לכם כרטיס אשראי או כל מסמך אחר. ניתן לבקש מחברת הניהול שלכם להשתמש בכתובת שלה, כתובת של חבר, משפחה או חברות שנותנות שירותים כאלה. 7. מספר טלפון אמריקאי – הדבר העיקר שחשוב הוא שהמספר הזה ידע לקבל הודעות SMS. אתם יכולים להשתמש באחד מהשירותים הבאים: TextNow iPlum Google Voice Skype 8. תעודות מזהות – יש להביא אתכם 2 תעודות מזהות. דרכון ורישיון נהיגה יעשו את העבודה. תוודאו כמובן שיש תמונה ורשום באנגלית. 9. הפקדה ראשונית – אתם תידרשו להפקיד במקום $100 אז תוודאו שיש לכם. כמובן שאפשר להוציא מהכספומט בבנק ומיד להפקיד. הכסף כמובן נשאר אצלכם בחשבון בנק.

בית פרטי, מולטיפאמילי, קבוצת השקעה, בנייה חדשה...

אחת האפשרויות להשקעה בנדל"ן בארה"ב וגם הנפוצה ביותר, היא באמצעות הקמת חברה LLC, שיתרונותיה באים לביטוי ברמה המשפטית ובמיסוי. השקעה באמצעות חברת L.L.C בארה"ב ניתן להתאגד במבנה עסקי שנקרא ) L.L.C Limited Liability Company ). זאת למעשה צורה של חברה פרטית מוגבלת. חברת LLC הינה ישות משפטית היברידית. בעלת מאפיינים מסויימים של חברה, של שותפות ושל בעלות יחידה. חברת LLC אינו תאגיד שניתן לתבוע משפטית. מבחינת המיסוי – בארה"ב זאת חברה שלרוב שקופה לצרכי מס. "גוף שקוף" לצורכי מס ולפיכך לא ניתן למסות את "החברה". למעשה את המס בגין רווחי החברה משלמים בעלי הזכויות בה (Members). חברים המחזיקים תעודת חברות בה. מעמד חברת LLC בישראל בישראל אין אפשרות התאגדות שכזו. הכי קרוב ודומה לזה, היא התאגדות כשותפות, "חברת בית", או "חברה משפחתית". למעשה ההתייחסות בארץ לעניין מס, לאותה ישות LLC , היא כ"חבר בני אדם", כלומר חברה הכפופה לכללים ודיני מס החברות בארץ. אלא שמאחר ומדובר בחברה תושבת חוץ (חברה זרה), וזאת כאשר השליטה והניהול של החברה לא בישראל, ה"חברה" אינה חייבת במס בישראל על רווחיה בארה"ב. לעובדה זו יש משמעות רבה ומעלה סוגיות מס רבות, שנדון בהם בהמשך.

מהי השקעה פרטית ומהי השקעה קבוצתית? מה היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם? מה הכי מתאים עבורי?