סוגי עסקאות הנדל"ן בארה"ב ואיזו מתאימה עבורי?

בית פרטי, מולטיפאמילי, קבוצת השקעה, בנייה חדשה...

תחום ההשקעות בנדל"ן הוא אחד מהתחומים האהובים על אנשים שרוצים להוסיף עוד הכנסה 

ולתת לכסף שלהם לעבוד בשבילם


כמו שאתם בטח כבר יודעים, העשירים הכי גדולים בעולם עשו את הונם מהשקעות נדל"ן, 

לכן, הרבה אנשים שמתחילים לחשוב על העתיד הכלכלי שלהם, מחפשים להשקיע בנדל"ן


רבים רוצים לקנות דירה להשקעה בישראל ואכן, אנחנו הרי רואים שמי שקנה דירה 

לפני מספר שנים, הכפיל את הונו ואף יותר, 


אם היית עושה את זה לפני כעשור, זו היתה חוכמה גדולה - אבל זו חוכמה של בדיעבר, 

כי הרי אף אחד לא היה יכול לחזות בעצמו שמחירי הנכסים יכפילו וישלשו את עצמם.


אבל כפי שכולנו יודעים, במצב של היום, השוק בישראל נמצא בשיא - המחירים גבוהים מאוד וכבר לא פשוט להכנס להשקעה בישראל, התשואה יחסית נמוכה והממסד עושה הכל כדי להקשות 

על משקיעי הנדל"ן בישראל עם הפתעות כגון מיסי רכישה, מס דירה שניה וכו'


כל הסיבות האלה, ביחד עם ההזדמנויות שמביא איתו השוק האמריקאי משכו משקיעים רבים לבחון 

השקעות בשוק הנדל"ן מחוץ לישראל וחלק מזה, בארה"ב.


בבואנו לבחון את סוגי ההשקעות השונות, אנחנו קודם כל צריכים להגדיר מה אנחנו רוצים 

ולשאול את עצמנו מספר שאלות:

מה המטרה שלנו

כמה כסף נזיל יש לנו להשקיע

כמה אורך רוח וסבלנות יש לנו לראות פירות

וכמה סיכון אנחנו מוכנים לקחת


יש שיאמרו, מה הטרמוסטט שלנו מבחינת לקיחת סיכונים.

יש כאלה אנשים הרפתקנים שמוכנים לקחת סיכון בשביל סיכוי לתשואה גבוהה במיוחד 

ויש כאלה (שהם הרוב) שיעדיפו תשואה פחותה במקביל להפחתת הסיכון.


אז אילו סוגי השקעות אנחנו יכולים לבחור? 

מה היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם?

בואו נמנה את המרכזיים (יש עוד אבל לא נמנה את כולם במאמר זה אלא נתמקד בנפוצים והפשוטים להבנה)


 
 

  1. השקעה בקרן שמשקיעה את הכספים בפרוייקטים גדולים - 
    מולטי פאמילי, נכסים מסחריים וכדומה.
    קרן הוא מבנה השקעה, בו החברה היזמית מגייסת כספים מהציבור לצורך רכישת בניינים.
    סכום הגיוס בדרך כלל מהווה כ- 30% מגודל ההשקעה.
    יתר ה- 70% נלקחים בהלוואה מגוף מימון מקומי (מינוף)
     
     יתרונות
    השקעה פאסיבית לחלוטין. 
    סכומי השקעה התחלתיים יכולים להיות מאוד נמוכים - 
    החל מ- $75,000,
     
              חסרונות
    חוסר יכולת שליטה על ההשקעה
    אי אפשר לצאת באמצע אלא אך ורק בסוף הפרוייקט,
    השקעה ל 3-5 שנים.
    אם החברה פושטת את הרגל, יש התעסקות למשקיעים בחיפוש אחר יזם חליפי.
    המינוף כשלעצמו מהווה סיכון היות ובמידה והיזם לא עומד בתשלומי ההחזרים הגוף המממן עלול לעקל את הנכס.
     
     
     
  2. רכישת נכס לפליפ
    פליפ היא עסקה לטווח קצר שבה רוכשים נכס הדורש שדרוג הרכישה היא במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק משפצים אותו ומוציאים למכירה.
    בדרך כלל עסקאות כאלה נמשכות בין חצי שנה לשנה
     
     יתרונות
    הכסף חוזר דיי מהר
    פוטנציאל הרווח יכול להגיע גם ל 15%
     
              חסרונות
    סיכון בעיכוב הפרוייקט
    יתכן ועלויות השיפוץ יגדלו מעבר למתוכנן
    במקרה של נפילה של השוק יתכן ויהיה קושי במכירה
     
     
  3. רכישת נכס לשכירות חודשית - 
    מדובר בדרך כלל בבית קרקע פרטי למגורים שנרכש על שם המשקיע, משופץ כדי להכינו לכניסת דייר ומושכר בשכירות חודשית שמגיעה פעם בחודש
    סכומי השקעה בין $80K ל- $150K
    התשואות נעות בין 8%-10%
     
     יתרונות
    הבית בבעלות המשקיע, שליטה מלאה בעיסקה - מוכר מתי שרוצה (כמובן בהתאם למחיר השוק, לא יהיה משתלם למכור בדיוק בתקופה של ירידות - כמו בבורסה…)
     
     חסרונות
    התעסקות מול חברת הניהול בארה"ב.
    הוצאות במקרה של תקלות בנכס.
    התעסקות עם דיירים לא משלמים.
     
  4. קבוצת רכישה - פורטפוליו נכסים
    שיטת השקעה זו, דומה באופייה לרכישת נכס לשכירות לטווח ארוך רק שכאן, היזם אוסף מספר משקיעים ורוכש בעבורם מספר נכסים להשכרה כאשר כולם מתחלקים ברווחים בהתאם לחלק אותו השקיעו
     
     יתרונות
    השקעה לטווח ארוך.
    אין התעסקות מצד המשקיע בניהול השוטף.
    פיזור סיכונים - בדרך כלל נרכשים נכסים באיזורים וברמות שונות.
    צמצום הסיכון באופן משמעותי היות ואם נכס אחד לא מושכר או שיש עליו הוצאה גדולה, שאר הנכסים מחפים על זה.
     
     חסרונות
    אפשר לצאת רק בנקודות מסויימות.
    קבלת ההחלטות מתבצעת ע"י היזם.
     
     
     

   5.     השקעה בהלוואה

בהשקעה כזו אנו בעצם מלווים כסף ליזם נדל"ן לשם ביצוע עסקאות  במקרים מסויימים לטווח קצר (פליפ) כאשר אנחנו מקבלים תשואה ידועה מראש שאינה תלויה בביצועי העסקה
התשואות פה נעות בדרך כלל סביב ה 8%-10%

 
 יתרונות
הכנסה שוטפת קבועה וידועה מראש.
אין צורך להתעסק בניהול הנכס/חברת הניהול/ שיפוצים…
בטחונות טובים - הלוואה של עד 70% משווי הנכס
הנכס משמש כבטוחה לתשלום התשואה
 
 חסרונות
אין השתתפות ברווח יזמי
 

לכל אחד בכל תקופת זמן מתאימה השקעה מסוג שונה ולכן כאשר אנחנו באים להשקיע, חשוב שנבדוק עם עצמנו איזו השקעה יותר מתאימה למטרות שלנו ולפעול בהתאם.


אם אתם מעוניינים להשקיע באחד מסוגי ההשקעות האלה או שתרצו לשמוע יותר פרטים, אתם כמובן מוזמנים ליצור קשר ונשמח לבחון איתכם ביחד את העסקה המתאימה ביותר עבורכם


מאמרים נוספים

איך לבחור יזם לרוץ איתו

מאת עידן שקדי • 12 בפברואר 2025
אחד הדברים החשובים ביותר בבחינת השקעה היא למעשה בחירת היזם שמנהל אותה. בסוף, עם כל הכבוד לאקסלים, האנשים הם אלה שעושים את העסקה.
השקעות חוב מגובות נדל״ן בארה״ב

השקעות חוב לנדל”ן בארה”ב – המדריך המלא

מאת עידן שקדי • 4 בפברואר 2025
מי לא רוצה להיות הבנק? כשאתם רוצים לקנות בית, אתם פונים לבנק לקבל משכנתא. הבנק נותן לכם את הכסף, משעבד את הבית ולוקח מכם ריבית קבועה—לא משנה אם ערך הנכס עולה או יורד. רוב האנשים מתבאסים על הבנק ועל הרווחים העצומים שלו מהריביות… אבל עכשיו תחשבו רגע שאתם הבנק 🏦💰 מה אם במקום לשלם ריביות, אתם אלו שגובים אותן? במקום להיות הצד שמחזיר הלוואות, אתם הצד שמלווה אותן? כאן בדיוק נכנסת לתמונה השקעת חוב בנדל”ן —מודל השקעה שמאפשר לכם להרוויח כמו הבנקים, עם הכנסה קבועה ועם שעבוד על הנכס כבטוחה.

איך לבחור איזור מתאים להשקעה בתקופה הנוכחית

מאת עידן שקדי • 16 בספטמבר 2023
תיאור מחוז ברוורד בהיבטי אוכלוסיה, כלכלה ונדל״ן

נוטוריון ואפוסטיל - כל מה שרציתם לדעת

מאת עידן שקדי • 2 ביולי 2023
החתמת נוטריון ואפוסטיל על מסמכי נדל"ן בארה"ב 

הלוואות או לא להיות - חלק 1/2

מאת עידן שקדי • 26 ביוני 2023
משכנתא. מה קורה לכם בגוף כשאתם שומעים את המילה הזו? אתם מאלה שנלחצים ומתחילים לרעוד או מאלה שמתעורר להם ה״רעב״ והמוטיבציה? במאמר שלפניכם, שמחולק לשני חלקים ( קישור לחלק 2 ), אכתוב על מגוון סוגי הלוואות הקשורות לנדל״ן, עם מושגים חשובים ועוד מלא דברים מעניינים.

הלוואות או לא להיות - חלק 2/2

מאת עידן שקדי • 26 ביוני 2023
בחלק הראשון , הסברנו שסוגי ההלוואות הן בעצם חלק מתהליך חיי עסקה. הסברנו על סוגי ההלוואות לצורך רכישת הנכס. עכשיו נדבר על הלוואה לאחר שקנינו את הנכס. בארץ זה נקרא מחזור משכנתא. בארה״ב זה נקרא ריפייננס (Refinance) – מימון מחדש . מימון מחדש נוכל לעשות בדרך כלל 6 חודשים לאחר הקניה. אפשר גם לפני אבל אז התנאים עלולים להיות פחות טובים. יש 2 סוגים עיקריים של ריפייננס: 1.משיכת כסף (Cash-Out Refinance) – יש לנו נכס בשווי מסוים ונרצה לשעבד אותו לבנק בתמורה לכסף. הכסף שנקבל יהיה פטור ממס מעצם היותו התחייבות ולא רווח. עם הכסף נוכל לעשות כל מה שנרצה – לטוס לטיול, לקנות רולס רויס, להשקיע בקריפטו, לקנות נכס להשקעה או כל דבר אחר. באופן אישי אני ממליץ להשתמש בכסף רק לצורך השקעה מחדש. כמשקיעים זרים, לרוב נוכל לקבל עד 60% משווי הנכס (במקרים מסוימים גם 65%(. מהסכום הזה נוריד את הוצאות הסגירה וזה סכום הכסף שיישאר לנו. כך למשל אם שווי הבית הוא $200,000 לפי הערכת שמאי, נוכל לקבל $120,000 ומתוכם יישאר לנו כ- $110,000-$115,000. 2. שיפור תנאים (Rate and Terms) – בריפייננס מסוג זה אנחנו לא מוציאים כסף (במקרים מסוימים אפשר להוציא עד 5%) אלא רק משפרים את התנאים. נניח הריביות בשוק ירדו אז נרצה למחזר את המשכנתא ולקבל את הריביות הנמוכות. עוד דוגמא היא אם לקחנו הארד מאני (זוכרים מהפוסט הראשון?) ונרצה לקחת עכשיו משכנתא כדי לשפר את התנאים. היתרון המרכזי כאן הוא שהריביות שנקבל יהיו טובות יותר מאשר Cash-Out. יש לכם נכס בשווי גבוה מ- $100,000? לקבלת הצעה לריפייננס – לחצו כאן כמה דגשים: כשאתם ניגשים למלווה/ברוקר כדי להתחיל תהליך ריפייננס, חשוב שתציינו בפניו אם אתם רוצים Cash-Out Refinance או Rate and Terms. התנאים לריפייננס יהיו פחות או יותר זהים כמו למשכנתא (זאת מהפוסט הקודם). כמובן שהם גם ישתנו ממלווה למלווה. ניתן לעשות ריפייננס למספר נכסים כל עוד כולם תחת אותה חברה. אם הם לא תחת אותה חברה בתחילת התהליך, אפשר לבקש שיעבירו אותם תחת אותה חברה כחלק מהסגירה של הריפייננס. באופן כללי הריביות בריפייננס יהיו פחות טובות מאשר במשכנתא.

אינפלציה - מי את ומה את רוצה מאיתנו?

מאת עידן שקדי • 2 במאי 2022
אינפלציה - מה זה בכלל? למה חשוב שנכיר את המושג הזה? איך זה משפיע עלינו?איפלציה במילים פשוטות

פתיחת חשבון וירטואלי לטובת העבורת כספים להשקעות נדל"ן

מאת אפי דניאלי • 17 בינואר 2022
במאמר זה נסביר על האפשרויות שיש למשקיע ישראלי לפתוח חשבון בנק וירטואלי בארה"ב בלי הרבה מאמץ ובעלות אפסית.

מדריך לפתיחת חשבון בנק עסקי בארה״ב

מאת עידן שקדי • 15 בינואר 2022
המאמר הבא הוא למעשה מדריך לפתיחת חשבון בנק בארה״ב. המדריך הוא פרקטי ואפשר לראות בו מעין צ׳קליסט לפני שניגשים לתהליך. למאמר מפורט יותר בנושא, מוזמנים לבקר כאן - חלק ראשון , חלק שני לפני שנתחיל, מספר דגשים: 1. המדריך מכוון ל – Bank of America היות וזה הבנק העיקרי שנותן אפשרות לישראלים לפתוח חשבון בנק. 2. לפי נהלי הבנק, לא ניתן לפתוח חשבון בנק מרחוק. אני יודע שיש חברות בארץ שנותנות את השירות הזה, אבל חשוב לדעת שזה בניגוד לנהלי הבנק ומבוסס על קשרים אישיים של נותן השירות עם נציג בסניף ספציפי. האחריות היא עליכם בלבד. 3. חשוב לציין שלאחרונה הבנאים הקשיחו את התנאים, והם עלולים לדרוש הוכחת מגורים בארה״ב (חוזה שכירות, חשבון מים/גז/חשמל/אינטרנט על שמכם) לצורך פתיחת חשבון. מומלץ לברר עם הפקיד בבנק מה נדרש, לפני הגעתכם לסניף, ולא להסתמך רק על מאמר זה יאללה אז נצא לדרך, כל מה שצריך לדעת כדי לפתוח חשבון בנק עסקי ב- Bank of America: 1. לפני שקונים כרטיס טיסה, מומלץ ליצור קשר עם הסניף ולתאם פגישה. ניתן לאתר סניף ולתאם פגישה בקישור הבא – תיאום פגישה 2. הפגישה נקבעת אונליין ולאחר שנקבעה יהיה לכם פרטי יצירת קשר. תציגו את עצמכם ותרשמו שאתם אזרחים זרים – Foreign National ואתם רוצים לפתוח Small Business Account. תוודאו שהם נותנים את השירות הזה ותשאלו מה צריך להביא. 3. חברה רשומה – תדאגו שתהיה לכם חברה רשומה ברשם החברות של המדינה בה אתם רוצים. האסמכתא לזה היא – Article of Organization אותו תצטרכו להביא לפגישה בבנק. 4. הסכם שותפות – מה שאנחנו מכירים כ – Operating Agreement. שימו לב שרשום שם שיש לכם את הסמכות לחתום ולפתוח חשבון בשם החברה. במקרה בו יש כמה שותפים לחברה. 5. מספר משלם מס – הידוע בכינויו EIN – Entity Identification Number. אתם לא צריכים איזשהו מסמך, אלא שיהיה לכם את המספר מוכן. 6. כתובת בארה״ב – הכתובת צריכה להיות כתובת אמיתית שניתן לשלוח אליה דואר. אל תתנו את הכתובת של הנכס שזה עתה קניתם משום שהבנק עלול לשלוח לכם כרטיס אשראי או כל מסמך אחר. ניתן לבקש מחברת הניהול שלכם להשתמש בכתובת שלה, כתובת של חבר, משפחה או חברות שנותנות שירותים כאלה. 7. מספר טלפון אמריקאי – הדבר העיקר שחשוב הוא שהמספר הזה ידע לקבל הודעות SMS. אתם יכולים להשתמש באחד מהשירותים הבאים: TextNow iPlum Google Voice Skype 8. תעודות מזהות – יש להביא אתכם 2 תעודות מזהות. דרכון ורישיון נהיגה יעשו את העבודה. תוודאו כמובן שיש תמונה ורשום באנגלית. 9. הפקדה ראשונית – אתם תידרשו להפקיד במקום $100 אז תוודאו שיש לכם. כמובן שאפשר להוציא מהכספומט בבנק ומיד להפקיד. הכסף כמובן נשאר אצלכם בחשבון בנק.

מיסוי השקעות בארה״ב באמצעות חברה / מאת אורית לסרי

5 בדצמבר 2021
אחת האפשרויות להשקעה בנדל"ן בארה"ב וגם הנפוצה ביותר, היא באמצעות הקמת חברה LLC, שיתרונותיה באים לביטוי ברמה המשפטית ובמיסוי. השקעה באמצעות חברת L.L.C בארה"ב ניתן להתאגד במבנה עסקי שנקרא ) L.L.C Limited Liability Company ). זאת למעשה צורה של חברה פרטית מוגבלת. חברת LLC הינה ישות משפטית היברידית. בעלת מאפיינים מסויימים של חברה, של שותפות ושל בעלות יחידה. חברת LLC אינו תאגיד שניתן לתבוע משפטית. מבחינת המיסוי – בארה"ב זאת חברה שלרוב שקופה לצרכי מס. "גוף שקוף" לצורכי מס ולפיכך לא ניתן למסות את "החברה". למעשה את המס בגין רווחי החברה משלמים בעלי הזכויות בה (Members). חברים המחזיקים תעודת חברות בה. מעמד חברת LLC בישראל בישראל אין אפשרות התאגדות שכזו. הכי קרוב ודומה לזה, היא התאגדות כשותפות, "חברת בית", או "חברה משפחתית". למעשה ההתייחסות בארץ לעניין מס, לאותה ישות LLC , היא כ"חבר בני אדם", כלומר חברה הכפופה לכללים ודיני מס החברות בארץ. אלא שמאחר ומדובר בחברה תושבת חוץ (חברה זרה), וזאת כאשר השליטה והניהול של החברה לא בישראל, ה"חברה" אינה חייבת במס בישראל על רווחיה בארה"ב. לעובדה זו יש משמעות רבה ומעלה סוגיות מס רבות, שנדון בהם בהמשך.
פוסטים נוספים