נעים להכיר: עסקת פליפ

נניח שאיתרתם נכס באזור אטרקטיבי, עם סיכויי תשואה גבוהים מאוד – אך הוא זקוק לשיפוץ משמעותי. מה תעשו? אם תשאלו את המומחים לעסקאות פליפ בארה"ב, הם ישמחו לספר לכם על אחת הדרכים האטרקטיביות ביותר לקטוף רווחים מעסקת נדל"ן: קונים נכס הזקוק לשיפוץ, עורכים בו שיפוץ מקיף, משביחים את הנכס – ומוכרים אותו ברווח. לרוב, מדובר בעסקאות קצרות טווח שאורך חייהם הוא בסביבות 6 חודשים, ובד"כ נתייחס לנכסים מסוג Single Family – בית פרטי הממוקם על קרקע פרטית.



מה חשוב לבדוק לפני שמתחילים?

באופן עקרוני, עסקאות פליפ בארה"ב מתאימות לכל מי שמעוניין להגדיל את הונו האישי בטווח קצר באמצעות נדל"ן. עם זאת, יש פרמטרים נוספים שכדאי לבדוק לפני שיוצאים לדרך:

✔ מחירי הנכסים שנמכרו לאחרונה באזור. ההשוואה צריכה להיעשות בפרמטרים זהים לנכס הרלוונטי (גודל, מספר חדרים, מיקום וכדומה)

✔ עלויות השיפוץ של הנכס

✔ הרווח שאנחנו רוצים להגיע אליו

✔ מצב מחיר הנכס, כולל מחיר השיפוץ, יעמוד על שווי של 70% ממחיר המכירה הצפוי



עסקאות פליפ בארה"ב ב- 3 שלבים



1.   תהליך הרכישה

ישנם דרכים רבות להגעה לנכסים לרכישה בארה"ב – ניתן כמובן לפנות למתווך מקומי, לחפש במודעות המפורסמות באינטרנט וכן לרכוש נכסים מבנקים, מעיקולים, מפשיטות רגל ודרך מכרזים. הדרך האחרונה האי אחת הדרכים בהם ניתן להשיג נכסים במחירים הרבה יותר נמוכים ממחיר שבו נמכר נכס כזה בשוק החופשי (על ידי מתווכים) ולכן יהיה אטרקטיבי במיוחד לצורכי פליפ.



2.   תהליך השיפוץ

מחיר השיפוץ הוא נתון שחשוב לדעת לפני שמתחילים בתהליך הרכישה, אותו מומלץ לקבל באמצעות השגת הצעות מחיר מ 2 קבלנים. לאחר הרכישה, מומלץ להתחיל את ההתקשרות עם הקבלן באמצעות חוזה מפורט מאוד, הכולל את כל סעיפי השיפוץ. נוסף על כך, מוטב לוודא שתנאי התשלום שנקבעו מתאימים לרוכש, כך שגם במידה ויוחלט להחליף את הקבלן במהלך הפרויקט - הכסף לא יעמוד בסיכון.

·      סטנדרט השיפוץ - על מנת לקבוע מפרט שיפוץ מיטבי ולהבטיח שהנכס המשופץ יימכר במהירות ובמחיר הגבוה האפשרי, חשוב להבין מהו סטנדרט השיפוץ באזור שלנו במחיר שאנחנו מצפים למכור

·      החלפת מערכות - רצוי להחליף מערכות מרכזיות (אם קיימות מעל 10 שנים) כמו גג, צנרת, מערכות חשמל ודוד חימום.

·      מטבח ושירותים - רצוי שגם המטבח והשירותים יהיו חדשים ומשודרגים, שכן אלו המקומות הראשונים שמושכים את העין של הרוכשים הפוטנציאליים

·      רישיון – ענף קבלני השיפוצים בארה"ב מפותח מאוד. כל קבלן חייב להיות בעל רישיון מתאים לבצע עבודות שיפוצים - לכן שימו לב שהקבלן אכן מחזיק ברישיון כזה.

·      הוצאת Permit – על פי החוק בארה"ב, לפני שיפוץ של מערכות מסוימות בבית, הקבלן צריך לגשת לעירייה ולהגיש בקשה לשינוי המתוכנן. בעגה המקצועית נקראת הבקשה ""Permit. הליך הבקשה אורך מעט זמן, שכן הוא עלול לכלול בעלי מקצוע נוספים (מהנדס, ארכיטקט וכדומה). קחו את פרק הזמן הזה בחשבון לפני שתצאו לדרך.

·      לקראת סוף השיפוץ - כשהשיפוץ עומד להסתיים ולפני שמעבירים את התשלום האחרון לקבלן, מומלץ להיעזר באינספקטור (פיקוח), שתפקידו הוא לבדוק את איכות השיפוץ.



3.   תהליך המכירה

כשהשיפוץ מסתיים והדירה מוכנה לעמוד למכירה, זה הזמן לפנות אל מתווך ולבקש ממנו לתמחר שוב את הנכס, שכן בזמן השיפוץ - ייתכן והמחיר המוערך של הנכס השתנה. זכרו: אתם רוצים להיות חלק מהשוק, במחיר הנכון, ולמכור את הנכס מהר - וברווח. לרוב, למתווך תינתן בלעדיות לתקופה של חצי שנה והמקום הראשון בו הוא יפרסם את הנכס יהיה ה-MLS (פורטל אינטרנטי בו מופיעות כלל הדירות למכירה שפורסמו על ידי מתווכים מורשים). עלות התיווך בארה"ב עומדת על ממוצע של 6% מערך המכירה, כשלרוב עלות זו חלה על המוכר (3% מקבל המתווך של המוכר ו-3% מגיעים למתווך של הקונה). חשוב לדעת: כחלק מתהליך המכירה של הנכס, מומלץ מאוד לרהט את הנכס בריהוט זמני (STAGING), המשדרג באופן משמעותי את מראה הדירה ועוזר מאוד בתהליך המכירה.



4.   היתרונות בקבוצה:

כאשר אנחנו מכנסים להשקעה כחלק מקבוצת משקיעים שביחד רוכשים נכסים לטובת עסקאות משותפות אנחנו נהנים בין היתר מהדברים הבאים:

פיזור הסיכון – בהשקעה אחת אנחנו מגלגלים מספר עסקאות רב כך שאם ישנה עסקה אחת שפחות מצליחה, התוצאה הכללית היא מאוד רווחית כמו שיש עסקאות שמצליחות יותר מהממוצע וזה מתאזן.

אפשרות כניסה לעסקאות פליפ איכותיות עם הון עצמי יחסית נמוך – גם עם K$50 ניתן להכנס לעסקאות באיזורים איכותיים היות ואנחנו חלק מקבוצה גדולה יותר

ליווי משפטי ופיננסי – בעסקאות קבוצתיות, בדרך כלל ישנו ליווי של עורך דין ורואה חשבון שדואגים לנאותות העסקה והמספרים.

מהירות המחזורים – כאשר אנחנו מבצעים מספר פרוייקטים במקביל, הכוח שלנו מול הקבלנים גדול יותר מה שנותן לנו כוח רב יותר מולם ומאפשר קבלת עבודה טובה במהירות גבוהה יותר,וכך אנו יכולים להריץ מספר רב יותר של מחזורי קנייה שיפוץ ומכירה במהלך הפרוייקט ובכך להגדיל את הרווח השנתי.



מה הסיכונים?

כמו בכל השקעה, גם בתהליך של עסקאות פליפ בארה"ב ישנם סיכונים, לדוגמא:

·      עיכוב בשיפוץ – לעיתים עקב בעיות שונות (כגון קבלנים לא מקצועיים, עיכובים באישורים מהעירייה, גילוי דברים חריגים במהלך השיפוץ), השיפוץ עלול להמשך זמן ארוך יותר, לכן מומלץ להוסיף על זמן השיפוץ המוערך כ- 50% תוספת

·      עלות שיפוץ גבוהה מהמתוכנן – החלפת קבלן באמצע העבודה או גילוי של בעיה שלא ניתן היה לראות טרם הרכישה עלולים להגדיל את תקציב השיפוץ, ולכן יש לקחת זאת בחשבון.

·      מחיר מכירה נמוך מהמצופה – עקב נפילה במחיר השוק או עקב סיבות אחרות, יתכן שלא נצליח למכור את הנכס במחיר שצפינו, ניאלץ להוריד במחיר והרווח שלנו יקטן.

·      הסיכויים – ככל שננקוט בכל אמצעי הזהירות ונעבוד לפי שיטה ברורה, הסיכויים שהעסקה תצליח בזמן נמוך מהממוצע ותניב תוצאות גבוהות - גבוהה יותר.