בארה״ב מקובל להשתמש במספר סוגים של הלוואות בעסקאות נדל״ן. למעשה הסוגים השונים הם מעין תהליך בחיי העסקה.

שלב ראשון – הלוואה לצורך רכישת הנכס

לצורך רכישת הנכס יש (בגדול) 3 סוגים של הלוואת:

1.השקעת חוב / הלוואה פרטית

מדובר על הלוואה לכל דבר. בדרך כלל ניקח הלוואה כזו מחברים או משפחה ואם אנחנו יזמים אז נוכל לגייס הלוואות כאלה.

ההלוואה תינתן בתנאים שיסוכמו בין המלווה ללווה. בדרך כלל הריבית השנתית תהיה באזור ה- 10-15%.

היתרון המרכזי בהלוואות מהסוג הזה הוא הפשטות, העלות והיעילות. נניח ואני מסכם עם מישהו שיתן לי הלוואה פרטית, מסכמים את התנאים, חותמים על הסכם, מעבירים את הכסף ורושמים את הבטוחה. בהלוואה כזו לרוב לא יהיו עמלות חוץ מעלות הקלדת השיעבוד במחוז.

הלווה ירשום משכנתא (לין) על שם המלווה. מעין הערת אזהרה בטאבו. זו למעשה הבטוחה שיקבל המלווה כנגד ההלוואה שנתן.

החסרון בהלוואה כזו הוא הגידול (Scalability). נניח נרצה הלוואות בסכומים מאוד גבוהים ובאופן תדיר, יהיה לנו מאתגר יותר לגייס את הכל בהלוואות פרטיות.

2. הלוואות גישור / הארד מאני

הלוואות גישור, כשמה כן היא. הלוואה שמגשרת בין קניית נכס לבין הריפייננס שנעשה עליו או המכירה שלו.

ההלוואה תהיה לזמן קצר, לרוב עד שנה (יש גם יותר).

מי שלא מכיר את התחום, יחשוב שמדובר בשוק אפור היות והריביות בדרך כלל יהיו באזור ה 12% ומעלה (לאזרחים זרים), ועל זה יוסיפו עוד עמלות של כמה אחוזים מסכום ההלוואה. כך יצא שבשנה נשלם 15-20% ריבית על ההלוואה.

למה שמישהו ישלם כל כך הרבה אתם שואלים?

אז נניח שאני רוצה לקנות נכס לעסקת השבחה שתיקח לי שנה. סך העלויות שלי (קניה, שיפוץ וכו׳) הוא $100,000. מתוך זה אנחנו משלמים $40,000 הון עצמי ולוקחים עוד $60,000 הלוואת גישור. שווי הנכס אחרי השיפוץ הוא $150,000, אחרי הוצאות מכירה, יישאר לנו נניח $140,000. לקחנו הלוואה יקרה, שילמנו עליה נניח 20% ריבית שזה $12,000.

הרווח שיישאר לנו הוא $28,000. סכום ההון שהשקענו הוא $40,000. מדובר על תשואה של 70%!!.

כמובן שהמספרים בדוגמא הם רק לצורך המחשה ופשטות אבל תסכימו איתו שגם אם התשואה תהיה חצי מזה אנחנו עדיין בסדר...

כמובן שההלוואה לא מתאימה לזמן ארוך, ולכן היא גם מוגבלת בזמן.

היתרונות העיקריים בהלוואה כזו הם:

• זמינות- ברגע שיצרנו קשר טוב עם המלווה, יחסית נוח לקחת אותה וכמעט שאין הגבלה. יכולת הגידול שלנו היא מטורפת. אנחנו סוגרים ככה עסקאות של מליוני דולרים בזמנים יחסית מהירים.
• עוד זוג עיניים שבוחן את העסקה. 

החסרונות העיקריים הם:

• כמובן העלות של ההלוואה. הריבית גבוהה ויש גם לא מעט עמלות ותשלומים נוספים – שמאות, עלויות סגירה, עמלת עריכת מסמכים ועוד...
• תלות בגורם חיצוני – כמו שהכסף יחסית זמין, ככה הוא גם בעייתי. לא פעם קרה שהמלווה החליט לסגת ברגעים האחרונים לפני הסגירה. פעם מלווה הבריז לנו יום לפני הסגירה והיינו צריכים למצוא פתרון תוך 24 שעות.
• תהליך ארוך – לפחות בפעמים הראשונות, התהליך יחסית ארוך לעומת הלוואה פרטית. המלווה עושה חיתום (Underwriting) ללווה ולעסקה. התהליך עלול לקחת זמן ולדרוש מאיתנו הרבה מסמכים ובירוקרטיה.
• סיכון גבוה – ההלוואה תהיה לזמן קצר ובריבית גבוהה. קצת כמו חרב על הצוואר שאנחנו רוצים להיפטר ממנה כמה שיותר מהר. לא מעט משקיעים נכנסים למצוקה ומוכרים בזול משום שהם חייבים כבר להחזיר את ההלוואה ולא סיימו את הפרויקט.

3. משכנתא

משכנתא היא הלוואה לזמן ארוך, בדרך כלל עם ריבית קבועה.

תנאי הסף למשכנתא משתנים בין מלווה למלווה אבל אלו כמה דגשים:

• הון עצמי – כמשקיעים זרים, בדרך כלל נצטרך 35-40% הון עצמי.
• כסף נזיל בחשבון – המלווה ירצה לראות שיש לנו מספיק כסף נזיל בחשבון, אחרי ששילמנו את ההון העצמי. בדרך כלל 5-10% מסכום ההלוואה.
• ניסיון – המלווה ידרוש לראות את הנסיון שלנו. אפשר גם לקחת הלוואה בלי ניסיון אבל מבחינת המלווה, הסיכון שלו עולה ולכן התנאים יהיו בהתאם.
• קרדיט סקור – לרוב חובה שיהיה קרדיט. יש כאלה שמלווים גם ללא קרדיט (לקבלת הצעה ללא קרדיט).
• שווי הנכס – מחיר הקניה של הנכס צריך להיות לפחות $100,000. יש יוצאי דופן, אבל בדרך כלל זה שווי שמרבית המלווים יעבדו איתו.

משך המשכנתא

פה אנחנו נכנסים קצת לעניין של מסלולי משכנתא.

להבדיל מבארץ, משכנתא בארה״ב מורכבת ממסלול אחד בלבד. לרוב הריבית תהיה קבועה והמסלולים מתייחסים בעיקר למשך ההלוואה וקנסות פרעון מוקדם.

יש את המשכנתא הסטנדרטית שהיא בריבית קבועה למשך 30 שנים. בדרך כלל הריבית שלה תהיה הגבוהה ביותר מבין האלטרנטיבות אבל מצד שני היא מבטיחה לנו שקט ל-30 שנה.

יש גם משכנתא ל-3,5,7,10,15 שנים. ככל שמשך הזמן קצר יותר כך הריבית תהיה גבוהה יותר. הסיבה לכך היא דווקא עניין הקנסות.

בכל הלוואה כזו יהיה קנס יציאה שהוא למעשה יורד עם הזמן. אם ניקח למשל הלוואה ל- 5 שנים, אם נפרע אותה אחרי שנה נשלם קנס של 5%, אחרי שנתיים 4% וכן הלאה...

יש עוד כל מיני סוגי מסלולים וקנסות אבל אלה העיקריים.

בכל המסלולים, חישוב ההחזר החודשי יהיה לפי שפיצר עם פריסה ל-30 שנים כאשר אחרי פרק הזמן שהוגדר בהלוואה צריך להחזיר את  כל מה שנשאר (בלון).

ריבית

הריבית כמובן משתנה בהתאם להלוואה, למלווה וללווה. הריבית בדרך כלל תשקף את הסיכון של המלווה ולכן ככל שנוכל להקטין את הסיכון, כך תקטן הריבית. למשל, אם נקטין את המינוף, הסיכון ירד וכנראה גם הריבית. 

הריבית מורכבת מריבית בסיס שנקבעת על ידי הבנק המרכזי והמרווח שנקבע על ידי המלווה. המשא ומתן מתנהל על המרווח, שכן על ריבית הבסיס אין לנו שליטה. לפני הסגירה (בדרך כלל יום לפני) מבצעים נעילת ריבית. המרווח שנקבע בתוספת ריבית הבסיס באותו יום יקובעו כריבית למשך ההלוואה. לכן חשוב להבין שהריבית שקיבלנו בהתחלה לאו דווקא תהיה הריבית בסגירה. תהיו מוכנים למשא ומתן נוסף ממש לפני הסגירה. הכח לא יהיה שלכם אבל לא עולה כסף לנסות...

נקודות

בכל הלוואה יש עלויות נלוות. יש עלויות לשמאי, עו״ד, עלויות סגירה ועוד מושג שנקרא ״נקודות״. נקודות זה בעצם התשלום למלווה. כל נקודה היא 1% מגובה ההלוואה. בדרך כלל ניתן ״לקנות״ ריבית באמצעות נקודות. למשל, נוסיף עוד נקודה ובתמורה הריבית תרד ב- 0.25%. 

כדי להחליט אם כדאי לקנות ריבית  בתמורה לנקודות נעשה חישוב  תוך כמה זמן זה ישתלם לנו. אם נראה לנו שנמשיך להחזיק את המשכנתא לתקופת הזמן הזו אז שווה לנו לשלם עכשיו יותר ובשוטף פחות. בדרך כלל נקודת האיזון היא אחרי 2.5 שנים פחות או יותר.

מעוניינים לקבל הצעה למשכנתא – לחצו כאן

בחלק 2 של המאמר נדבר על הלוואות לאחר רכישת הנכס, וגם כמה מושגים שחשוב להכיר