DS Investments - Real Estate Blog

שיגעון הריבית

Sun, 21 Sep 2025 01:27:13 GMT

ריבית הפד, ריבית המשכנתא ושוק הדיור -

כל מה שצריך לדעת

מהי בעצם הריבית הפדרלית?

הפדרל ריזרב (הבנק המרכזי של ארה״ב) קובע את הריבית הפדרלית (Federal Funds Rate) – הריבית שבה בנקים מלווים כסף זה לזה לטווח קצר מאוד (לילה אחד). המטרה של הפד היא לשלוט בכמות הכסף במשק ולהשפיע על האינפלציה , הצמיחה, שוק העבודה והיציבות הפיננסית.

הריבית הזו משפיעה ישירות על הלוואות קצרות טווח – למשל מסגרות אשראי, כרטיסי אשראי והלוואות צמודות פריים. אבל כאן מגיעה השאלה החשובה: האם היא משפיעה ישירות על ריביות המשכנתא?

ריביות משכנתא – מהיכן הן נגזרות?

ריבית משכנתא (במיוחד ל־30 שנה קבועה) לא נקבעת ישירות על ידי הפד . היא נגזרת בעיקר מהשוק הפיננסי, ובעיקר מ־ תשואות אג״ח ממשלתיות ל־10 שנים .

למה דווקא 10 שנים? כי למרות שהמשכנתא היא ל־30 שנה, רוב ההלוואות נסגרות או ממוחזרות תוך 7–10 שנים, ולכן המשקיעים רואים את האג״ח הזה כמדד קרוב.

בפשטות:

ריבית משכנתא ≈ תשואת אג״ח ל־10 שנים + “מרווח” (Spread)

המרווח הזה משקף סיכונים נוספים – כמו סיכון אשראי, תנודתיות בשוק, עלויות ניהול, ותיאבון המשקיעים לרכוש ניירות ערך מגובי־משכנתאות (MBS). בתקופות של חוסר יציבות המרווח יכול להתרחב, מה שגורם לריבית המשכנתאות להיות גבוהה אפילו אם תשואת האג״ח ירדה.

למה לפעמים הפד מוריד ריבית – אבל המשכנתאות לא?

השוק הפיננסי מתמחר ציפיות מראש . אם כולם יודעים שהפד מתכוון להוריד ריבית, תשואות האג״ח יורדות עוד לפני ההכרזה. במקרים כאלו, ברגע שהפד מודיע רשמית, אין “הפתעה” – והריביות על משכנתאות לא משתנות, או אפילו עולות קלות אם הציפייה הייתה לירידה גדולה יותר.

כלומר, הריבית שאתה רואה בעיתון היא רק חלק מהתמונה – מה שקובע בפועל זה איך המשקיעים חושבים על העתיד .

השפעת ריביות המשכנתא על שוק הדיור

כאן זה כבר נוגע לכל משקיע נדל״ן ולכל משפחה שרוצה לקנות בית:

כשהריביות גבוהות – התשלום החודשי קופץ, כושר הקנייה יורד, פחות אנשים יכולים להרשות לעצמם לקנות. התוצאה: ירידה בביקוש, האטה בעסקאות, ולעיתים ירידת מחירים או “קיפאון” בשוק.
כשהריביות יורדות – התשלום החודשי יורד, כושר הקנייה משתפר, והביקוש חוזר. בשווקים עם היצע מוגבל, זה מוביל לעליית מחירים מחודשת.

בפועל, שוק הדיור נע כמטוטלת מול הריביות: עליות ריבית מקררות אותו, ירידות ריבית מחממות אותו.

בגרף הבא אפשר לראות את הריבית למשכנתאות מול תשואת האג״ח ל- 10 שנים. ניתן לראות בבירור מגמה אחידה ביניהם.

ומה זה אומר למשקיעים?

תזמון עסקאות – אי אפשר להסתמך רק על הודעת הפד. צריך לעקוב אחרי תשואת ה־10 שנים והמרווחים מול ריביות המשכנתא.
ריפייננס – ירידה אפילו של חצי אחוז בריבית יכולה לשפר משמעותית את תזרים המזומנים או לאפשר קיצור תקופת הלוואה.
מחירי נכסים – ירידת ריבית יכולה להפוך שוק “קפוא” לשוק של מוכרים תוך חודשים ספורים. מי שממתין “עד שהריבית תרד” עלול למצוא שהמחירים עלו בינתיים.

סיכום

הריבית הפדרלית היא כלי מרכזי במדיניות מוניטרית, אבל היא לא שווה לריבית המשכנתאות . המשכנתאות תלויות בשוק ההון, בציפיות המשקיעים ובמרווחים. בסופו של דבר, הן משפיעות ישירות על שוק הדיור – על היכולת של אנשים לקנות, ועל המחירים שמשקיעים ודיירים משלמים.

לכן, מי שמתעניין בנדל״ן חייב לעקוב לא רק אחרי “הכרזות הפד”, אלא גם אחרי נתוני האג״ח והמשכנתאות בפועל. שם מתרחש המשחק האמיתי.

רוצה לקבוע פגישה ולבדוק איתנו אפשרויות השקעה מתאימות למצב הנוכחי? i מכיוון שלא נוכל לחזות את התנהגות הריבית, ואת תגובת השוק להתנהגות זו, תמיד נבחן את העסקה בהתאם לזמן הנוכחי עם מרווח בטחון, ואם המצב ישתפר, נוכל לעשות ריפייננס או פעולות אחרות שיעזרו לנו לשפר את הביצועים.

רוצה לקבוע פגישה ולבדוק איתנו אפשרויות השקעה מתאימות למצב הנוכחי? כאן קובעים איתי

איך לבחור יזם לרוץ איתו

Wed, 12 Feb 2025 08:16:35 GMT

אחד הדברים החשובים ביותר בבחינת השקעה היא למעשה בחירת היזם שמנהל אותה.

בסוף, עם כל הכבוד לאקסלים, האנשים הם אלה שעושים את העסקה.

מה ההבדל בין יזם או חברת השקעות לבין משווק?

כאשר שוקלים השקעה בנדל"ן בארה"ב, חשוב להבין את ההבדל בין יזם, חברת השקעות ומשווק:

יזם נדל"ן (Developer/Sponsor) – אדם או חברה שמובילים את הפרויקט בפועל, רוכשים את הנכס, מנהלים את השיפוצים, דואגים למימון, ומנהלים את הנכס או מוכרים אותו ברווח.

חברת השקעות / משווקת (Investment Firm) – חברה שמגייסת הון ממשקיעים ומשקיעה אותו בפרויקטים שונים, לעיתים בשותפות עם יזמים.

אין דבר רע בחברה משווקת אבל חשוב להיות מודעים לכך שמשווק אינו בהכרח אחראי על ביצועי ההשקעה אלא רק על מכירתה. לכן, בדיקה מעמיקה של היזם עצמו היא קריטית.

בדיקות קריטיות לפני שבוחרים יזם

כדי לוודא שההשקעה בטוחה ומשתלמת, יש לבצע את הבדיקות הבאות:

✅ ניסיון ומוניטין – בדקו כמה שנים היזם פועל בשוק, אילו פרויקטים הוא ביצע בעבר, ומה הייתה הצלחתם. חפשו חוות דעת ממשקיעים קודמים.

✅ שקיפות ודיווח – האם היזם מספק גישה לדוחות כספיים, דוחות ביצוע, ועדכונים שוטפים למשקיעים? חברה רצינית תציע שקיפות מלאה.

✅ מבנה ההשקעה ותנאים – בדקו את מודל ההשקעה: איך מתחלקים הרווחים? האם יש עמלות נסתרות? מהם תנאי היציאה מההשקעה?

✅ ניהול סיכונים – האם היזם משתמש באסטרטגיות לניהול סיכונים, כמו גידור כנגד עליית ריבית, ביטוחים מתאימים, או מודל עסקי שמגן על המשקיעים במקרה של ירידת ערך הנכסים?

✅ נכונות לחשוף מידע – יזם אמין ישמח לשתף הסכמים משפטיים, דו"חות פיננסיים, והיסטוריית עסקאות. חשדנות או התחמקות מנושאים אלו היא נורת אזהרה.

שאלות שחשוב לשאול את היזם

כדי להבין את רמת המקצועיות והאמינות של היזם, מומלץ לשאול שאלות ישירות:

❓ כמה שנים אתה עוסק בתחום הנדל"ן?

❓ כמה פרויקטים כבר השלמת בהצלחה, ובאיזה סוגי נכסים?

❓ האם היו לך פרויקטים שלא הצליחו? אם כן, מה למדת מהם?

❓ האם יש משקיעים שבעבר היו לא מרוצים? איך טיפלת במצב?

❓ האם אתה משקיע מכספך האישי בעסקאות? אם כן, כמה?

❓ מי הצוות שעובד איתך, ומה הרקע שלהם?

❓ עם אילו קבלנים/מנהלי נכסים/בנקים אתה עובד? אפשר לקבל הפניות?

❓ מהי שיטת העבודה שלך? כיצד אתה בוחר נכסים להשקעה?

❓ כמה זמן בממוצע לוקח לכל פרויקט עד למימוש רווחים?

❓ האם היית שותף לעסקאות בהן הייתה מחלוקת משפטית עם משקיעים?

** המטרה זה לא שיהיה ליזם את התשובות לכל השאלות האלה, אלא בעיקר לבחון את התגובות שלו ואת שפת הגוף. אם הוא עונה בבטחון זה סימן טוב. אם הוא מתפתל ומרגיש לא בנוח אז זה נורת אזהרה.

שאלות שכדאי לשאול ממליצים

אחרי שהיזם יתן לכם רשימה של משקיעים, תדברו איתם, ואז תבקשו ממנו עוד 2. הרי לרוב תקבלו ממנו את הטופ 3 שימליצו עליו, אבל תנסו ״להתקיל״ אותו ולבקש עוד.

כאשר משוחחים עם משקיעים קודמים, כדאי לשאול:

❓האם התוצאות בפועל תאמו את ההבטחות של היזם?

❓ כיצד הייתה התקשורת עם היזם? האם הוא היה שקוף וזמין?

❓ האם נתקלתם בבעיות בפרויקט? כיצד היזם התמודד איתן?

❓ האם הרווחתם כפי שהובטח לכם?

❓ האם הייתם משקיעים שוב עם אותו יזם?

❓ האם היו עיכובים משמעותיים בפרויקטים?

❓ האם קיבלתם את כל הדוחות והעדכונים בזמן?

❓ איך הייתה חוויית היציאה מההשקעה? האם היו הפתעות לא נעימות?

❓ מה לדעתכם היתרונות והחסרונות של היזם?

❓ אם הייתם צריכים להמליץ למישהו אחר, אילו אזהרות הייתם נותנים?

** באופן אישי אני לא מחפש שכל המשקיעים יהיו מרוצים. אבל חשוב לי לשמוע דעה אמיתית ולדעת איך היזם התנהל. לצורך העניין אם היו עיכובים בפרויקט זה לא בהכרח דיל ברייקר, ואם היזם עדכן את המשקיעים כל הזמן הסטטוס והיה אמין ושקוף בסיבות לעיכוב אז זה דווקא נקודת חוזק מבחינתי.

דגלים אדומים שצריך להיזהר מהם

❌ הבטחות לתשואה מובטחת – אין דבר כזה "תשואה מובטחת" בנדל"ן. יזם שמבטיח זאת כנראה מסתיר סיכונים.

❌ חוסר בשקיפות – אם היזם לא מספק מידע ברור על מצב הפרויקטים, הרווחים והעלויות – זו סיבה לדאגה.

❌ עבר בעייתי – חפשו מידע על תביעות משפטיות, פשיטות רגל, או משקיעים שהתלוננו על אי עמידה בהבטחות.

❌ לחץ לקבל החלטה מהירה – השקעה בנדל"ן דורשת זמן לבדיקה, יזם שלוחץ על משקיעים לסגור עסקה מהר עלול להסתיר משהו.

❌ מבנה השקעה לא ברור – אם התנאים לא כתובים בצורה מפורטת וברורה, או אם יש עמלות חבויות רבות, כדאי להתרחק.

❌ לחץ של איש מכירות להזמין לקפה במשרדים המפוארים בבניין מפואר בתל אביב – משרדים נוצצים אינם ערובה לאמינות היזם, וזו טקטיקה שיווקית שנועדה להפעיל לחץ פסיכולוגי על משקיעים.

סיכום

בחירת יזם להשקעות נדל"ן בארה"ב היא החלטה קריטית שמשפיעה ישירות על הצלחת ההשקעה. יש לבצע בדיקות יסודיות, להבין את מבנה ההשקעה, ולוודא שהיזם פועל בשקיפות ובמקצועיות. אל תתפתו להבטחות שווא, ותמיד חפשו נורות אזהרה לפני התחייבות.

השקעה חכמה מתחילה בבדיקת עומק!

השקעות חוב לנדל”ן בארה”ב – המדריך המלא

Tue, 04 Feb 2025 09:56:38 GMT

מי לא רוצה להיות הבנק?

כשאתם רוצים לקנות בית, אתם פונים לבנק לקבל משכנתא. הבנק נותן לכם את הכסף, משעבד את הבית ולוקח מכם ריבית קבועה—לא משנה אם ערך הנכס עולה או יורד. רוב האנשים מתבאסים על הבנק ועל הרווחים העצומים שלו מהריביות…

אבל עכשיו תחשבו רגע שאתם הבנק ��

מה אם במקום לשלם ריביות, אתם אלו שגובים אותן? במקום להיות הצד שמחזיר הלוואות, אתם הצד שמלווה אותן?

כאן בדיוק נכנסת לתמונה השקעת חוב בנדל”ן —מודל השקעה שמאפשר לכם להרוויח כמו הבנקים, עם הכנסה קבועה ועם שעבוד על הנכס כבטוחה.

1. מבוא להשקעות חוב בנדל”ן בארה”ב

השקעות חוב בנדל”ן הן דרך אלטרנטיבית ליצירת ריבית (״תשואה״ כנגד השקעת חוב נקראת ריבית), המאפשרת למשקיעים ליהנות מהכנסות קבועות ובטוחות יחסית, תוך שמירה על עדיפות בקבלת תשלומים. בניגוד להשקעות הון (Equity), בהן המשקיע הופך לשותף בפרויקט וחשוף לסיכונים גבוהים יותר, השקעת חוב מעניקה למשקיע מעמד של מלווה, עם זכות קדימה על תזרים ההכנסות של הנכס.

מהי השקעת חוב בנדל”ן?

השקעת חוב מתבצעת כאשר משקיע מספק מימון ליזם או בעל נכס בתמורה לריבית קבועה, תוך שעבוד הנכס להבטחת ההחזר. אם הלווה אינו עומד בתנאי ההחזר, המשקיע יכול לעיתים להשתלט על הנכס או למכור אותו לכיסוי ההשקעה.

ההבדל בין השקעות חוב להשקעות הון

• השקעת חוב – המשקיע מקבל החזרים קבועים עם עדיפות בקבלת תשלומים, אך לא נהנה מרווחי השבחה של הנכס.

• השקעת הון – המשקיע מחזיק בבעלות חלקית בנכס ויכול ליהנות מרווחי עליית ערך, אך הוא גם נושא בסיכון גבוה יותר במקרה של הפסדים.

2. סוגי השקעות חוב בנדל”ן

הלוואות בכירות (Senior Debt)

זהו הסוג הבטוח ביותר של חוב נדל”ני. בהלוואות בכירות, ההלוואה מגובה בשעבוד ראשון על הנכס, כך שבמקרה של חדלות פירעון, המשקיעים מקבלים קדימות על פני בעלי חוב אחרים. בנקים, גופים מוסדיים וקרנות נדל”ן רבות מעדיפים את סוג ההלוואה הזה בשל רמת הביטחון הגבוהה שהוא מספק.

זה בדרך כלל סוג ההשקעות שאנחנו עושים.

הלוואות משניות (Mezzanine Debt)

זהו חוב בדרגת סיכון גבוהה יותר, מכיוון שהוא אינו מגובה בשעבוד ישיר על הנכס, אלא נחשב לחוב משני לאחר ההלוואות הבכירות. בתמורה לסיכון הגבוה יותר, הריבית על הלוואות מסוג זה גבוהה משמעותית, ולעיתים יש למשקיעים אפשרות להמיר את החוב למניות בבעלות הנכס במקרה של כשל בהחזר ההלוואה.

3. יתרונות ההשקעה בחוב נדל”ני

✔ תשואות קבועות וצפויות

משקיעי חוב מקבלים תשלומים קבועים לאורך תקופת ההלוואה, מה שמספק יציבות תזרימית ביחס להשקעות נדל”ן אחרות.

✔ עדיפות בקבלת תשלומים

משקיעים בחוב מקבלים תשלומים לפני בעלי ההון בפרויקט, מה שמעניק להם שכבת הגנה נוספת במקרה של קשיים כלכליים בנכס.

✔ בטוחות והגנות למשקיעים

בהשקעות חוב בכירות, הנכס משמש כבטוחה, מה שאומר שבמקרה של חדלות פירעון, ניתן לממש את השעבוד ולמכור את הנכס להחזרת הכסף.

4. סיכונים ואתגרים בהשקעות חוב

⚠ סיכון חדלות פירעון של הלווה

אם הלווה אינו מסוגל לעמוד בהחזרים, המשקיע עלול להיקלע לתהליך משפטי ארוך של עיקול ומימוש הנכס.

⚠ סיכוני שוק ומיתון

מיתון כלכלי או ירידת ערך בנדל”ן יכולים לפגוע ביכולת ההחזר של הלווים, ואף לגרום לירידת ערך הבטוחות.

⚠ סיכונים משפטיים ורגולטוריים

על המשקיע לוודא כי תנאי ההלוואה מנוסחים כהלכה מבחינה משפטית, וכי העסקה עומדת בדרישות הרגולציה המקומית.

5. כיצד להעריך הזדמנויות להשקעות חוב

✔ בדיקת יכולת ההחזר של הלווה

יש לבדוק את ההיסטוריה הפיננסית של היזם, את תזרים המזומנים של הנכס ואת היסטוריית ההחזר של הלווים הקודמים.

✔ ניתוח בטוחות ושעבודים

חשוב להבין כיצד הנכס משמש כבטוחה ולוודא שההערכות לגבי ערכו מציאותיות ביחס למצב השוק.

✔ הערכת רמת הסיכון והסיכוי

לפני הכניסה להשקעה, חשוב לבצע ניתוח של הסיכונים הפוטנציאליים, כולל תנאי השוק, מצבו הפיננסי של הלווה ורמת ההגנה המשפטית.

6. דוגמאות מעשיות מהשטח

השקעות חוב מוצלחות וכיצד הן עבדו

• משקיע הלווה לנו כסף לעסקת השבחה (קניה, שיפוץ ומכירה). הריבית שהסכמנו עליה היתה 12%. לאחר שנה הנכס נמכר והמשקיע קיבל את כל הקרן (ההשקעה הראשונית שלו) והריבית בסך 12% מההשקעה.

• משקיעה שהלוותה לנו לצורך קניה של בית. הסכמנו איתה על ריבית שוטפת של 10% שנתי. זה אומר שכל חודש היא קיבלה 0.83% ריבית מסך ההלוואה, ישירות לחשבון הבנק שלה. לאחר 15 חודשים עשינו ריפייננס לבית והיא קיבלה את הקרן שלה בחזרה, אחרי שלאורך התקופה קיבלה את הריבית חודש בחודשו.

טעויות נפוצות שמשקיעים צריכים להימנע מהן

• השקעה ללא הבנה מספקת של יכולת ההחזר של הלווה

• חוסר שקיפות משפטית בתנאי החוב

7. סיכום ודגשים חשובים למשקיעי חוב בנדל”ן בארה”ב

השקעות חוב בנדל”ן הן כלי רב עוצמה ליצירת ריבית סולידית ומניבה, תוך מזעור סיכונים יחסית להשקעות הון. עם זאת, כדי להצליח בהן, חשוב להבין את סוגי החוב הקיימים, להעריך נכון את הלווה והבטוחות, ולוודא שהעסקה מנוסחת בצורה משפטית תקינה.

למי שמחפש יציבות יחסית וריבית פסיבית, השקעות חוב יכולות להיות פתרון מצוין, אך חשוב לבצע בדיקות נאותות מקיפות לפני כל עסקה.

אם אתה רוצה ללמוד עוד על הזדמנויות השקעה בחוב נדל”ני בארה”ב, צור קשר בטלפון או בוואטסאפ ונשמח לסייע לך

איך לבחור איזור מתאים להשקעה בתקופה הנוכחית

Sat, 16 Sep 2023 11:12:40 GMT

במיוחד בתקופה הזאת בה הריביות עלו באופן משמעותי, אסטרטגיית ההשקעה שלנו עלולה להשתנות ויחד איתה האיזור בו אנו בוחרים להשקיע.

אז אילו דברים עלינו לקחת בחשבון בבואינו לבחור שוק להשקעה בתקופה הנוכחית בה הריבית גבוהה?

הבנת המגמות הכלליות : ב-2023, שוק הנדל"ן בארה"ב עמד בפני מספר אתגרים, עליות הריבית גרמו למשקיעים רבים לעצור את השקעותיהם, רוכשים רבים לא קיבלו מימון לבתים שאותם רצו לרכוש וקבלנים רבים האטו את קצב הבנייה בעקבות חוסר הוודאות שעליות הריבית גרמו בשוק. עם זאת, היו הזדמנויות השקעה רבות גם בתקופה הזאת, כמו בכל תקופה
בחירת אסטרטגיית השקעה : לפני שאנחנו בוחרים איזור להשקעה, אנחנו צריכים להבין איזו אסטרטגיית השקעה אנחנו מחפשים לדוגמא אם נרצה להשקיע בבתים להשכרה לטווח ארוך, יתכן ונבחר איזור שונה לגמרי מאשר אם נרצה להשקיע בעסקה מסוג פליפ
בחירת האיזור המתאים : בכל תקופה ובמיוחד בתקופות בהם הריביות עולות ושוק הנדל"ן באיזורים מסויימים מראה סימני הצטננות, עלינו לבחור את האיזור בו הצפי לעליות הוא הגבוהה ביותר, יש ביקוש מתמיד לנדל"ן בעקבות הגירה חיובית לאיזור, מקום שיש בו התפתחות כלכלית ותעסוקה יציבה. כל הפרמטרים האלה ועוד, ישפיעו לאורך זמן על הרווחים שלנו מהשקעת הנדל"ן אותה נבחר.
בחירת סוג הנדל"ן להשקעה : אחרי שאנחנו יודעים איזו סוג השקעה אנחנו רוצים לבצע ובאיזה איזור, כדאי לבחון באיזה סוג של נדל"ן אנחנו רוצים להשקיע,
כלומר האם אנחנו מתרכזים בנדל"ן למגורים - ואם כן, האם בבתים פרטיים או בקומפלקסים של דירות?
האם אנחנו רוצים להשקיע בנדל"ן מסחרי, קניונים, בתי מלון משרדים?
אולי נרצה להשקיע במחסנים - שוק פורח ומשגשג בארה"ב, בה לכל אחד בבית יש המון ציוד שאין לו איפה לאחסן והמון שוכרים מחסנים כאלה.

במאמר זה נתרכז באחד האיזורים המתאימים להשקעת נדלן בתקופה הנוכחית שעונים על מרבית הנקודות שיש לקחת בחשבון בבואנו לבחור איזור להשקעה בעסקאות פליפ והוא מחוז ברוורד בפלורידה

מחוז ברווארד , הממוקם על רצועת החוף המזרחית של פלורידה, הוא אזור שחווה צמיחה מרשימה מאוד בשנים האחרונות.

האזור ידוע בעיקר בזכות תעשיית החלל הממוקמת באזור, החופיים היפים והכלכלה פורצת הדרך.

המחוז מציע מגוון רחב של הזדמנויות לתושבים ועסקים כאחד.

במאמר זה, נתייחס למספר נקודות במחוז ברווארד, כולל צמיחת האוכלוסייה, הרווחה, תעסוקה, וכמובן שוק הנדל״ן.

נתונים כלליים:

המחוז ממוקם במרכז פלורידה, על החוף המזרחי שלה. כשעה נסיעה מאורלנדו ושעתיים וחצי ממיאמי.

העיר הגדולה ביותר מחוז היא פאלם ביי. ערים מוכרות נוספות הן – טיטוסוויל, מלבורן וקוקואה.

המחוז משתרע על שטח של כ- 4,000 קמ״ר.

צמיחת האוכלוסייה:

מחוז ברווארד רואה צמיחת אוכלוסייה יציבה במשך העשורים האחרונים.

נכון לשנת 2023 האוכלוסייה המשוערת של מחוז ברווארד, לשנת 2023 היא 2,003,268 . זו עלייה של 0.99% מהשנה הקודמת .

הצמיחה הזו מונעת בעיקר על ידי גורמים כמו שוק העבודה החזק, איכות החיים הגבוהה והמעמד הייחודי של המחוז כאחד ממרכזי החלל החשובים בעולם.

העלייה בכמות האנשים שמחפשים הזדמנויות תעסוקתיות ורמת חיים גבוהה, תורמת רבות לצמיחה של המחוז.

כלכלה:

ההכנסה החציונית למשק בית במחוז ברווארד גבוהה מהממוצע בארצות הברית.

נוכחותם של עסקים חזקים בתחום החלל, הטכנולוגיה והבריאות תורמים ליציבות כלכלית זו.

ההכנסה החציונית השנתית למשפחה במחוז ברווארד, נכון לשנת 2023 היא $78,917 .

תעסוקה:

התעסוקה במחוז ברווארד דינמית וכוללת מגוון משמעותי של תעשיות. המחוז מפורסם בזכות הקשר שלו למרכז החלל של

נאס"א במרכז קייפ קנוורל. משם יצאו פרוייקטי חלל מרכזיים, כולל המשימות לירח של אפולו.

חברות ידועות בעולם כמו SpaceX, Northrop Grumman ו-Boeing פועלות במחוז זה, ומספקות מקומות תעסוקה רבים מאוד לאוכלוסיה.

בנוסף לתעשיית החלל, תעשיות הבריאות והתיירות תורמות בגדול לכלכלה המקומית. למשל Health First היא אחת מספקי הבריאות הגדולים ביותר באזור, מפעילה מספר גדול של סניפים.

נדל״ן:

לפי אתר רדפין , מחיר המכירה החציוני של בית במחוז ברווארד היה 420,000$ נכון לחודש אוגוסט 2023 , עלייה של 1.2% מאז שנה שעברה

ֿבתים נמכרים תוך 49 ימים בממוצע.

שווי הנכסים עלה ב 20% בשנתיים האחרונות ובשנה האחרונה הוא נשאר יחסית יציב עם עלייה קלה.

לסיכום:

מחוז ברוורד הוא אזור חזק ויציב מאוד בתחום התעסוקה. כמו כן האוכלוסייה הולכת וגדלה ואיתה המחסור בבתים איכותיים.

לאורך זמן אפשר לראות ששוק הנדל״ן בצמיחה ויש ביקוש גדול למגורים. מקומות התעסוקה הגדולים מביאים עוד עובדים איכותיים שמחפשים מגורים להם למשפחות שלהם.

נוטוריון ואפוסטיל - כל מה שרציתם לדעת

Sun, 02 Jul 2023 10:45:49 GMT

החתמת נוטריון ואפוסטיל על מסמכי נדל"ן בארה"ב

כאשר אנחנו מבצעים פעולות משמעותיות, בדרך כלל מול גופים רשמיים, אנחנו נדרשים לאימות חתימה.

יש בגדול 2 סוגים של אימות חתימה:

אימות חתימה ע״י עו״ד - המטרה היא לוודא שאכן אתם הם אלו שחותמים על המסמך.
אימות חתימה על ידי נוטוריון - מעבר לאימות שאתם הם אלו שחותמים על המסמך, הנוטוריון גם מוודא שאתם כשירים לחתימה. לאימות נוטוריוני משקל חזק מאוד.

נוטוריון בישראל הוא עו״ד שקיבל הסמכה לשמש כנוטוריון מטעם משרד המשפטים.

במקרה שלנו, נידרש לאימות חתימה נוטוריוני במספר מקרים מרכזיים:

מכירה של נכס
חתימה על מסמכי הלוואה
העברת בעלות - Quit Claim (מעצם היותה סוג של מכירה)
מסמכי שחרור שיעבוד על נכס

אישור נוטוריוני מעיד על כך שהנוטוריון בדק את המסמכים ווידא שהחותם הינו מורשה חתימה על אותם מסמכים.

האישור הנוטוריוני מעניק למסמך תוקף משפטי.

בארה״ב, לעומת ישראל, לא חייבים להיות עו״ד כדי להיות נוטוריון. ניתן לעבור הסמכה מתאימה.

בתקופת הקורונה, התפתח התחום, במיוחד בארה״ב, והתחילו לעשות אימות חתימה באינטרנט.

נוטוריון אונליין בדרך כלל יהיה באמצעות שירות מסודר הכולל מספר שלבי אימות וחתימות, מול נוטוריון אמריקאי.

לפני שניגשים לאחת הפעולות המוזכרות למעלה (מכירה, מסמכי הלוואה וכו׳), מומלץ לשאול את הגורם הרשמי אם ניתן לבצע את האימות הנוטוריוני באמצעות נוטוריון אונליין. במידה וכן, זה יחסוך לנו הרבה מאמץ.

עם זאת, לרוב ללא SSN לא נוכל לבצע אימות אונליין.

לצורך אימות נוטוריוני למסמכים אמריקאים, עומדות בפנינו בדרך כלל אחת משתי אפשרויות:

שגרירות ארה״ב - מכיוון שהשגרירות מוגדרת כשטח אמריקאי, אפשר לתאם שם פגישה עם נוטוריון אמריקאי (דרך אתר השגרירות) ולבצע את התהליך. הבעיה היא שלרוב אין תורים זמינים בטווח זמן המיידי.
נוטוריון ואפוסטיל - לתאם מול נוטוריון ישראלי ולהוסיף אישור אפוסטיל.

אפוסטיל הוא אישור שניתן על ידי רשות מוסמכת של מדינה, לצורך הכרה במסמכים שהונפקו במדינה אחרת. בישראל, בכל בית משפט יש שירות כזה שניתן ללא צורך בקביעת תור. לחתימת האפוסטיל יש סימן מיוחד שנקבע בשנת 1961 במתן האמנה לאשרור המסמכים הרשמיים בחו"ל (Hague Convention 12). אפוסטיל מאשר את נכונות החתימה והאישור של הרשות המנפיקה את המסמך, ומאשר גם את סמכות הנוטריון לאשר מסמכים נוטריוניים והכי חשוב, מעניק לו תוקף בינלאומי לכל המדינות החתומות על האמנה, כולל ישראל וארה״ב.

כמה דברים חשובים:

כל הנוטוריונים נותנים את אותו שירות ולכן אין צורך לקבל המלצות מיוחדות.
כדי לאתר נוטוריון אפשר פשוט לחפש בגוגל, או דרך לשכת עורכי הדין בקישור הזה
עלות אימות חתימה נוטוריוני היא כ- 180 ש״ח לחתימה. העלות היא לפי מחירון מוגדר ואחיד ותלוי בכמות החתימות והחותמים.
לחלק ממשרדי הנוטוריון יש שירות שליחים שדרכו אפשר לשלוח את המסמך לאפוסטיל ולחסוך את הזמן שלנו. כמובן שלשירות הזה יש עלות.
עלות החתמת אפוסטיל בבית משפט נכון לכתיבת שורות אלה הוא 35 ש״ח (לא כולל שליח)
אחרי שמחתימים את המסמכים, מומלץ לסרוק אותם ולשלוח לגורם האמריקאי לאישור לפני ששולחים את המסמך המקורי בדואר רשום (Fedex / UPS).

לסיכום,

התהליך לא מורכב אבל בהחלט דורש מאיתנו להקדיש זמן. בהנחה ועובדים מהר, יש לקחת בחשבון יומיים לכל תהליך ההחתמות ועוד 3 ימים עד שהמסמך מגיע ליעדו בארה״ב. יש לקחת בחשבון הפרשי שעות וסופי שבוע בארץ ובארה״ב (כולל חגים וכד׳).

המאמר הועיל לכם?

תפרגנו בתגובה, שיתוף או כל דבר אחר :)

הלוואות או לא להיות - חלק 1/2

Mon, 26 Jun 2023 09:12:06 GMT

משכנתא. מה קורה לכם בגוף כשאתם שומעים את המילה הזו?

אתם מאלה שנלחצים ומתחילים לרעוד או מאלה שמתעורר להם ה״רעב״ והמוטיבציה?

במאמר שלפניכם, שמחולק לשני חלקים ( קישור לחלק 2 ), אכתוב על מגוון סוגי הלוואות הקשורות לנדל״ן, עם מושגים חשובים ועוד מלא דברים מעניינים.

*** לפני שנתחיל רק אומר שאני לא יועץ הלוואות או משכנתאות וכל מה שנכתב כאן הוא מנסיוני האישי בלבד ***

יוצאים לדרך

כולם יודעים מה זה משכנתא. היום אני אכתוב על משכנתא בהיבטי השקעות (להבדיל מקניה למגורים).

כדי ליישר קו – משכנתא זו למעשה הלוואה לכל דבר, כאשר הבטוחה למלווה (לרוב יהיה הבנק) היא נכס נדל״ן. מכיוון שבטוחה נדל״נית נחשבת לחזקה מאוד, משכנתא תהיה לרוב ההלוואה הזולה ביותר בשוק.

זו כמובן הגדרה מופשטת מאוד כדי רק כדי שיהיה לנו בסיס... :)

אני לא מכיר אף יזם נדל״ן מצליח שלא לקח משכנתא בשלב כזה או אחר של העסק שלו. משכנתא היא מינוף ומינוף הוא כלי הכרחי כדי לגדול ולצמוח.

נסביר:

נניח שיש לי $100,000. בסכום הזה אני יכול לקנות בית נחמד בשכונה סבירה בארה״ב.

נניח שבכל שנה שווי הנכס עולה ב- 5%. אחרי 3 שנים השווי יהיה קצת יותר מ- $115,700.

עכשיו ניקח את אותם $100,000 ונקנה איתם 4 בתים באותה עלות, כאשר $25,000 יהיו הון עצמי והשאר יהיה משכנתא.

בעוד 3 שנים שווי כל נכס יהיה קצת יותר מ $115,700 אבל בגלל שקנינו 4 בתים, הרווח הוא למעשה פי 4!!

בנוסף, במהלך 3 השנים האלו, ההלוואה נשחקה (מעט אבל בכל זאת) והקרן שנידרש להחזיר תהיה נמוכה יותר.

הדוגמא כמובן מופשטת מאוד ומתעלמת מעלויות נלוות, אבל מעבירה את העיקרון בצורה דיי ברורה לטעמי.

בארה״ב מקובל להשתמש במספר סוגים של הלוואות בעסקאות נדל״ן. למעשה הסוגים השונים הם מעין תהליך בחיי העסקה.

שלב ראשון – הלוואה לצורך רכישת הנכס

לצורך רכישת הנכס יש (בגדול) 3 סוגים של הלוואת:

1.השקעת חוב / הלוואה פרטית

מדובר על הלוואה לכל דבר. בדרך כלל ניקח הלוואה כזו מחברים או משפחה ואם אנחנו יזמים אז נוכל לגייס הלוואות כאלה.

ההלוואה תינתן בתנאים שיסוכמו בין המלווה ללווה. בדרך כלל הריבית השנתית תהיה באזור ה- 10-15%.

היתרון המרכזי בהלוואות מהסוג הזה הוא הפשטות, העלות והיעילות. נניח ואני מסכם עם מישהו שיתן לי הלוואה פרטית, מסכמים את התנאים, חותמים על הסכם, מעבירים את הכסף ורושמים את הבטוחה. בהלוואה כזו לרוב לא יהיו עמלות חוץ מעלות הקלדת השיעבוד במחוז.

הלווה ירשום משכנתא (לין) על שם המלווה. מעין הערת אזהרה בטאבו. זו למעשה הבטוחה שיקבל המלווה כנגד ההלוואה שנתן.

החסרון בהלוואה כזו הוא הגידול (Scalability). נניח נרצה הלוואות בסכומים מאוד גבוהים ובאופן תדיר, יהיה לנו מאתגר יותר לגייס את הכל בהלוואות פרטיות.

2. הלוואות גישור / הארד מאני

הלוואות גישור, כשמה כן היא. הלוואה שמגשרת בין קניית נכס לבין הריפייננס שנעשה עליו או המכירה שלו.

ההלוואה תהיה לזמן קצר, לרוב עד שנה (יש גם יותר).

מי שלא מכיר את התחום, יחשוב שמדובר בשוק אפור היות והריביות בדרך כלל יהיו באזור ה 12% ומעלה (לאזרחים זרים), ועל זה יוסיפו עוד עמלות של כמה אחוזים מסכום ההלוואה. כך יצא שבשנה נשלם 15-20% ריבית על ההלוואה.

למה שמישהו ישלם כל כך הרבה אתם שואלים?

אז נניח שאני רוצה לקנות נכס לעסקת השבחה שתיקח לי שנה. סך העלויות שלי (קניה, שיפוץ וכו׳) הוא $100,000. מתוך זה אנחנו משלמים $40,000 הון עצמי ולוקחים עוד $60,000 הלוואת גישור. שווי הנכס אחרי השיפוץ הוא $150,000, אחרי הוצאות מכירה, יישאר לנו נניח $140,000. לקחנו הלוואה יקרה, שילמנו עליה נניח 20% ריבית שזה $12,000.

הרווח שיישאר לנו הוא $28,000. סכום ההון שהשקענו הוא $40,000. מדובר על תשואה של 70%!!.

כמובן שהמספרים בדוגמא הם רק לצורך המחשה ופשטות אבל תסכימו איתו שגם אם התשואה תהיה חצי מזה אנחנו עדיין בסדר...

כמובן שההלוואה לא מתאימה לזמן ארוך, ולכן היא גם מוגבלת בזמן.

היתרונות העיקריים בהלוואה כזו הם:

זמינות- ברגע שיצרנו קשר טוב עם המלווה, יחסית נוח לקחת אותה וכמעט שאין הגבלה. יכולת הגידול שלנו היא מטורפת. אנחנו סוגרים ככה עסקאות של מליוני דולרים בזמנים יחסית מהירים.
עוד זוג עיניים שבוחן את העסקה.

החסרונות העיקריים הם:

כמובן העלות של ההלוואה. הריבית גבוהה ויש גם לא מעט עמלות ותשלומים נוספים – שמאות, עלויות סגירה, עמלת עריכת מסמכים ועוד...
תלות בגורם חיצוני – כמו שהכסף יחסית זמין, ככה הוא גם בעייתי. לא פעם קרה שהמלווה החליט לסגת ברגעים האחרונים לפני הסגירה. פעם מלווה הבריז לנו יום לפני הסגירה והיינו צריכים למצוא פתרון תוך 24 שעות.
תהליך ארוך – לפחות בפעמים הראשונות, התהליך יחסית ארוך לעומת הלוואה פרטית. המלווה עושה חיתום (Underwriting) ללווה ולעסקה. התהליך עלול לקחת זמן ולדרוש מאיתנו הרבה מסמכים ובירוקרטיה.
סיכון גבוה – ההלוואה תהיה לזמן קצר ובריבית גבוהה. קצת כמו חרב על הצוואר שאנחנו רוצים להיפטר ממנה כמה שיותר מהר. לא מעט משקיעים נכנסים למצוקה ומוכרים בזול משום שהם חייבים כבר להחזיר את ההלוואה ולא סיימו את הפרויקט.

3. משכנתא

משכנתא היא הלוואה לזמן ארוך, בדרך כלל עם ריבית קבועה.

תנאי הסף למשכנתא משתנים בין מלווה למלווה אבל אלו כמה דגשים:

הון עצמי – כמשקיעים זרים, בדרך כלל נצטרך 35-40% הון עצמי.
כסף נזיל בחשבון – המלווה ירצה לראות שיש לנו מספיק כסף נזיל בחשבון, אחרי ששילמנו את ההון העצמי. בדרך כלל 5-10% מסכום ההלוואה.
ניסיון – המלווה ידרוש לראות את הנסיון שלנו. אפשר גם לקחת הלוואה בלי ניסיון אבל מבחינת המלווה, הסיכון שלו עולה ולכן התנאים יהיו בהתאם.
קרדיט סקור – לרוב חובה שיהיה קרדיט. יש כאלה שמלווים גם ללא קרדיט ( לקבלת הצעה ללא קרדיט ).
שווי הנכס – מחיר הקניה של הנכס צריך להיות לפחות $100,000. יש יוצאי דופן, אבל בדרך כלל זה שווי שמרבית המלווים יעבדו איתו.

משך המשכנתא

פה אנחנו נכנסים קצת לעניין של מסלולי משכנתא.

להבדיל מבארץ, משכנתא בארה״ב מורכבת ממסלול אחד בלבד. לרוב הריבית תהיה קבועה והמסלולים מתייחסים בעיקר למשך ההלוואה וקנסות פרעון מוקדם.

יש את המשכנתא הסטנדרטית שהיא בריבית קבועה למשך 30 שנים. בדרך כלל הריבית שלה תהיה הגבוהה ביותר מבין האלטרנטיבות אבל מצד שני היא מבטיחה לנו שקט ל-30 שנה.

יש גם משכנתא ל-3,5,7,10,15 שנים. ככל שמשך הזמן קצר יותר כך הריבית תהיה גבוהה יותר. הסיבה לכך היא דווקא עניין הקנסות.

בכל הלוואה כזו יהיה קנס יציאה שהוא למעשה יורד עם הזמן. אם ניקח למשל הלוואה ל- 5 שנים, אם נפרע אותה אחרי שנה נשלם קנס של 5%, אחרי שנתיים 4% וכן הלאה...

יש עוד כל מיני סוגי מסלולים וקנסות אבל אלה העיקריים.

בכל המסלולים, חישוב ההחזר החודשי יהיה לפי שפיצר עם פריסה ל-30 שנים כאשר אחרי פרק הזמן שהוגדר בהלוואה צריך להחזיר את כל מה שנשאר (בלון).

ריבית

הריבית כמובן משתנה בהתאם להלוואה, למלווה וללווה. הריבית בדרך כלל תשקף את הסיכון של המלווה ולכן ככל שנוכל להקטין את הסיכון, כך תקטן הריבית. למשל, אם נקטין את המינוף, הסיכון ירד וכנראה גם הריבית.

הריבית מורכבת מריבית בסיס שנקבעת על ידי הבנק המרכזי והמרווח שנקבע על ידי המלווה. המשא ומתן מתנהל על המרווח, שכן על ריבית הבסיס אין לנו שליטה. לפני הסגירה (בדרך כלל יום לפני) מבצעים נעילת ריבית. המרווח שנקבע בתוספת ריבית הבסיס באותו יום יקובעו כריבית למשך ההלוואה. לכן חשוב להבין שהריבית שקיבלנו בהתחלה לאו דווקא תהיה הריבית בסגירה. תהיו מוכנים למשא ומתן נוסף ממש לפני הסגירה. הכח לא יהיה שלכם אבל לא עולה כסף לנסות...

נקודות

בכל הלוואה יש עלויות נלוות. יש עלויות לשמאי, עו״ד, עלויות סגירה ועוד מושג שנקרא ״נקודות״. נקודות זה בעצם התשלום למלווה. כל נקודה היא 1% מגובה ההלוואה. בדרך כלל ניתן ״לקנות״ ריבית באמצעות נקודות. למשל, נוסיף עוד נקודה ובתמורה הריבית תרד ב- 0.25%.

כדי להחליט אם כדאי לקנות ריבית בתמורה לנקודות נעשה חישוב תוך כמה זמן זה ישתלם לנו. אם נראה לנו שנמשיך להחזיק את המשכנתא לתקופת הזמן הזו אז שווה לנו לשלם עכשיו יותר ובשוטף פחות. בדרך כלל נקודת האיזון היא אחרי 2.5 שנים פחות או יותר.

מעוניינים לקבל הצעה למשכנתא – לחצו כאן

בחלק 2 של המאמר נדבר על הלוואות לאחר רכישת הנכס, וגם כמה מושגים שחשוב להכיר

הלוואות או לא להיות - חלק 2/2

idan.shkedy@gmail.com (עידן שקדי) — Mon, 26 Jun 2023 09:02:40 GMT

בחלק הראשון , הסברנו שסוגי ההלוואות הן בעצם חלק מתהליך חיי עסקה.

הסברנו על סוגי ההלוואות לצורך רכישת הנכס. עכשיו נדבר על הלוואה לאחר שקנינו את הנכס.

בארץ זה נקרא מחזור משכנתא. בארה״ב זה נקרא ריפייננס (Refinance) – מימון מחדש .

מימון מחדש נוכל לעשות בדרך כלל 6 חודשים לאחר הקניה. אפשר גם לפני אבל אז התנאים עלולים להיות פחות טובים.

יש 2 סוגים עיקריים של ריפייננס:

1.משיכת כסף (Cash-Out Refinance) –

יש לנו נכס בשווי מסוים ונרצה לשעבד אותו לבנק בתמורה לכסף. הכסף שנקבל יהיה פטור ממס מעצם היותו התחייבות ולא רווח. עם הכסף נוכל לעשות כל מה שנרצה – לטוס לטיול, לקנות רולס רויס, להשקיע בקריפטו, לקנות נכס להשקעה או כל דבר אחר. באופן אישי אני ממליץ להשתמש בכסף רק לצורך השקעה מחדש.

כמשקיעים זרים, לרוב נוכל לקבל עד 60% משווי הנכס (במקרים מסוימים גם 65%(. מהסכום הזה נוריד את הוצאות הסגירה וזה סכום הכסף שיישאר לנו. כך למשל אם שווי הבית הוא $200,000 לפי הערכת שמאי, נוכל לקבל $120,000 ומתוכם יישאר לנו כ- $110,000-$115,000.

2. שיפור תנאים (Rate and Terms) –

בריפייננס מסוג זה אנחנו לא מוציאים כסף (במקרים מסוימים אפשר להוציא עד 5%) אלא רק משפרים את התנאים. נניח הריביות בשוק ירדו אז נרצה למחזר את המשכנתא ולקבל את הריביות הנמוכות. עוד דוגמא היא אם לקחנו הארד מאני (זוכרים מהפוסט הראשון?) ונרצה לקחת עכשיו משכנתא כדי לשפר את התנאים.

היתרון המרכזי כאן הוא שהריביות שנקבל יהיו טובות יותר מאשר Cash-Out.

יש לכם נכס בשווי גבוה מ- $100,000?

לקבלת הצעה לריפייננס – לחצו כאן

כמה דגשים:

כשאתם ניגשים למלווה/ברוקר כדי להתחיל תהליך ריפייננס, חשוב שתציינו בפניו אם אתם רוצים Cash-Out Refinance או Rate and Terms.
התנאים לריפייננס יהיו פחות או יותר זהים כמו למשכנתא (זאת מהפוסט הקודם). כמובן שהם גם ישתנו ממלווה למלווה.
ניתן לעשות ריפייננס למספר נכסים כל עוד כולם תחת אותה חברה. אם הם לא תחת אותה חברה בתחילת התהליך, אפשר לבקש שיעבירו אותם תחת אותה חברה כחלק מהסגירה של הריפייננס.
באופן כללי הריביות בריפייננס יהיו פחות טובות מאשר במשכנתא.

לסיום, כמה מושגים שחשוב להכיר:

Amortization : זהו מונח חשבונאי שמשמש להפחתה של ההלוואה לאורך זמן. למשל, 30 years amortization אומר שההחזר יחושב לפי הפחתה במשך 30 שנים. אפילו אם בפועל אנחנו מחזירים את ההלוואה אחרי 5 שנים. קצת כמו הלוואת שפיצר בארץ.

Balloon : מי לא מכיר את הספר ״מעשה בחמישה בלונים״? אז בום טארח. כשהבלון מתפוצץ הגיע הזמן להחזיר את ההלוואה. הלוואה ל-5 שנים אומרת שאחרי 5 שנים צריך לסגור את החוב. ככה למשל יכול להיות מצב שרשום בתנאים – 5 years balloon, 30 years amortization. בפועל זה אומר שחישוב ההחזר החודשי יעשה על פני 30 שנים אבל אחרי 5 שנים אנחנו נדרשים להחזיר את יתרת הקרן.

PITI : אני מתייחס לזה כמונח אחד אבל אפשר גם לפרק אותו. כל אות מסמלת משהו אחר: Principal – קרן ההלוואה, Interest– החזר הריבית, Tax – החזר המיסים, Insurance – החזר הביטוח.

שרשום לנו מה יהיה ה PITI שלנו, למעשה זה אומר שהסכום שהמלווה גובה מאיתנו כל חודש בהחזר החודשי, מורכב מהחזר קרן וריבית (שפיצר) אבל גם מיסים וביטוח. לרוב זה גם אומר שהוא למעשה ישלם בשבילנו את המיסים והביטוח.

זה אחד הדברים החשובים בהלוואה היות ויש לכך השפעה גבוהה מאוד על התזרים החודשי. זה נכון שמיסים וביטוח חייבים לשלם בכל מקרה, אבל כשאנחנו אחראים לזה, אנחנו יכולים להחליט מתי לשלם ומאיזה תקציב. במקרה הזה אנחנו משלמים כל חודש ובכך מקטינים את ה Cash Flow.

שימו לב שניתקל במונח הזה גם בצורה מפורקת, בעיקר PI שמסמל קרן וריבית.

IO : כמו במונח הקודם, גם כאן מדובר על קיצור – Interest Only. החזר של ריבית בלבד.

LTC : הכוונה ל Loan to Cost. אחוז ההלוואה ביחס למחיר הקניה. כשניקח הלוואה לקנית נכס, זה הנתון החשוב. הוא מצביע על מקסימום ההלוואה שנוכל לקבל. כשנעשה ריפייננס, המלווה יתייחס לזה בנוסף לשווי הנכס. זאת אומרת שאם אומרים לכם שתקבלו בריפייננס 70% מימון משווי הנכס (המונח הבא) שימו לב שלרוב תהיה גם מגבלה של LTC. למשל יכול מאוד להיות שאם עשיתם השבחה רצינית וה- 70% יהיו יותר מ 100% LTC אז לא תקבלו את כל ה- 70%.

איך אפשר לסדר את זה? תוסיפו כל מה שאפשר לעלות הנכס – עלויות סגירה, עו״ד מטעמכם, שיפוצים שעשיתם ועוד... כל זה יתווסף לעלות הקניה.

LTV : עשיתי ספויילר קטן מקודם, אבל כאן מדובר על Loan to Value. כמה הלוואה נקבל ביחס לשווי הנכס. במקרה של אזרחים זרים לרוב זה יהיה 60-65%. שווי הנכס יוערך על ידי שמאי.

DSCR : אחד המונחים החשובים, שאיתו גם נסיים. Debt Service Coverage Ratio. היחס בין ההכנסה נטו לבין ההלוואה. באמצעות הנתון הזה, המלווה בודק את כושר ההחזר של הלווה. אם לא קיבלתם מקסימום LTV, לרוב זה יהיה בגלל ה DSCR. בשביל לחשב את ה DSCR ניקח את ההכנסה נטו ונחלק בהחזר החודשי. למשל הכנסה חודשית נטו של $700 עם החזר חודשי של $400, יתן לנו DSCR של 1.75 (700/400=1.75(. ככל שהיחס גבוה יותר, אנחנו טובים יותר. כשאתם עושים ״שופינג״ בין מלווים, חשוב לוודא גם מה ה- DSCR שלהם. לרוב ה- DSCR יהיה בסביבות 1.25.

מצאתם שהמאמר מועיל? נשמח שתשתפו אותו!

רוצים לבחון הלוואה לרכישת נכס או למחזור הלוואה בארה״ב? לחצו כאן

כדי לחזור לקרוא את החלק הראשון - לחצו כאן

אינפלציה - מי את ומה את רוצה מאיתנו?

idan.shkedy@gmail.com (עידן שקדי) — Mon, 02 May 2022 07:50:58 GMT

פעם לימדו אותנו, ותאמינו או לא, יש כאלה שעדיין מאמינים בזה, שהכי טוב לשמור את הכסף מתחת לבלטות (בלטה זה בעצם מרצפות של הבית רק של פעם) ואם כבר מתפשרים אז שיהיה בבנק. שם ישמרו לנו הכי טוב על הכסף.

אז שומעים? זה לא נכון . מה שכן נכון הוא שאם שמתי 100 ש״ח בבנק ואני אבוא מתישהו במהלך החיים לקחת את אותם 100 ש״ח, אז אני אקבל שטר של 100 ש״ח. אבל השאלה החשובה היא – מה אוכל לעשות עם אותם 100 ש״ח?

לא מבינים מה הקשר ומה אני רוצה מכם? תמשיכו לקרוא ותכף נגיע לזה...

המאמר יעסוק באינפלציה, מה זה, איך זה משפיע עלינו ומה אפשר לעשות כדי להתמודד.

המטרה היא להוריד את המושגים לעברית פשוטה, אז קחו אויר, ותפנימו את המידע הכל כך חשוב הזה.

נתחיל מכמה הגדרות:

אינפלציה – תהליך מתמשך של עליית מחירים. האינפלציה נמדדת על ידי שיעור השינוי במדד המחירים לצרכן (לפי בנק ישראל)

מדד המחירים לצרכן – הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחרה ״סל מוצרים״ שבו יש מספר מוצרים סטנדרטיים של משק בית. מדי חודש בודקים האם יש שינוי במחיר הסל ובהתאם לכך מפרסמים כל 15 לחודש את שיעור השינוי במחיר. לדוגמא אם מחיר הסל עלה ב- 1% אז מדד המחירים לצרכן יעלה ב-1% (לפי עבדכם הנאמן).

נחזור שוב להגדרה של אינפלציה, הפעם בעברית – אינפלציה זהו תהליך של עליית מחירים שנמדד לפי עליית המחירים של המוצרים השונים בשוק.

עוד כמה דברים שחשוב שנכיר:

לבנק ישראל (באישור ממשלת ישראל) יש יעד אינפלציה של 1-3% בשנה.

רגע, זה אומר בעצם שממשלת ישראל מכוונת לכך שהמחירים יעלו?? רגע של שוק והלם.... כן!

אגב, בארה״ב היעד הוא 2% בשנה.

למה בעצם יש יעד כזה?

- עצם זה שיש יעד, מאפשר רמה מסוימת של וודאות גם בסקטור העסקי וגם בסקטור הפרטי.

- עליה קבועה במחירים מראה על צמיחה של בעלי העסקים שיכולים להשקיע עוד בעסק, לעלות משכורות וכד׳...

- עליה מתונה ומדודה, לא תשפיע באופן משמעותי על הצרכנים.

אפשר להסכים עם זה ואפשר שלא, אבל אי אפשר להתעלם...

עכשיו נחזור רגע לדוגמא שבהתחלה:

נניח ויש לי 100 ש״ח, אני שם אותם בבנק למשמר. היום אני יכול לקנות איתם סל ירקות למספיק לי לשבוע.

נניח שבנק ישראל עומד ביעד שלו, והאינפלציה היא 2%. בעוד שנה, אותו סל ירקות יעלה לי 102 ש״ח, ובעוד 5 שנים הוא יעלה לי קצת יותר מ-110 ש״ח. למעשה, ככל שעובר הזמן, ה- 100 ש״ח שהשארתי בבנק למשמר בעצם איבדו מערכם...

למעשה כח הקניה שלנו ירד.

חשוב גם לציין, שבעוד שיש יעד אינפלציה, אין יעד לעליה בשכר ולכן זה שהמחירים עולים, לא אומר בהכרח, או יותר נכון – בהכרח לא אומר, שהשכר שלנו יעלה גם כן.

אם שרדתם עד כאן, אז בטח כבר הבנתם את המסר –

כסף שיושב לנו בעו״ש, שווה פחות מיום ליום. הדרך להתמודד עם האינפלציה היא באמצעות השקעות. בכל תחום. קחו את הכסף שיש לכם בבנק ותשקיעו אותו, אפילו באפיק סולידי שיעשה תשואה ממוצעת של אחוזים בודדים. אולי לא תהיו מיליונרים, אבל מצד שני לא תפסידו את הכסף שלכם...

מכיוון שהנושא הזה קרוב לליבי, אני מזמין אותך לשיחת ייעוץ בנושא

שבה נחשוב יחד מה הכיוון הנכון ביותר עבורך!

אין לראות בכתוב ייעוץ לפעולה כלשהי. שכל אחד יעשה כראות עיניו, מומלץ לאחר ייעוץ מגורם מקצוע.

פתיחת חשבון וירטואלי לטובת העבורת כספים להשקעות נדל"ן

Mon, 17 Jan 2022 15:05:26 GMT

במאמר זה נסביר על האפשרויות שיש למשקיע ישראלי לפתוח חשבון בנק וירטואלי בארה"ב בלי הרבה מאמץ ובעלות אפסית.

לכל משקיע נדל"ן בארה"ב רצוי שיהיה חשבון אמריקאי אליו יוכל לקבל את כספי ההכנסות, אם זה תשלומי השכירות, אם זה תקבולים ממכירת נכס, או רווחים אחרים מעסקאות.

בנוסף, כשאנחנו צריכים להעביר כספים לספקים שונים, כמו לחברת ניהול, לקבלן או לכל ספק אחר, יהיה יותר פשוט אם יהיה לנו חשבון אמריקאי כך שהעברה תתבצע בקלות ובמהירות גבוהה יותר.

פתיחת חשבון בבנק פיזי בארה"ב בלי להיות בסניף, אינה אפשרית מבחינת נהלי הבנקים ולכן העניין מאוד מסורבל וגם אם מצליחים, ישנם חשבונות רבים שהבנק מחליט פתאום לסגור לאחר שהוא מגלה שנפתחו לא לפי הנהלים ולכן הדבר לא מומלץ.

כמובן שאם אנחנו נמצאים בארה"ב הכי נכון ופשוט לפתוח חשבון באחד הבנקים הגדולים והמוכרים כגון בנק אוף אמריקה, וויילס פארגו, צ'ייס ואחרים שמאפשרים גם קבלת כרטיס דביט (כרטיס שמאפשר משיכה של כספים ישירות מהחשבון) , גם העברות כספים וניהול מלא של החשבון אונליין. ניתן לקרוא על כך עוד בקישור - לחץ כאן .

בהרבה מקרים אנחנו לא נמצאים בארה"ב ובכל זאת מעוניינים לעשות עסקאות בארה"ב בדולרים ולכן אפשרות פתיחת חשבון וירטואלי אונליין היא אפשרות מועדפת ע"י יזמים ומשקיעים רבים.

בדרך כלל, כדי להעביר כספים בארה"ב, נידרש למספר החשבון האמריקאי ולמספר ראוטנינג Routing Number שהוא מזהה הבנק וההעברה (המקבילה שלנו למספר סניף ומספר הבנק).

אז לפני שנרחיב על התהליך, נאמר שישנם מספר בנקים שמאפשרים פתיחת חשבון מסוג כזה

כגון:

היתרונות המרכזיים של פתיחת חשבון וירטואלי

קלות פתיחת החשבון מהבית וכמעט בחינם
העמלות הנמוכות של העברות כספים בתוך ארה"ב
ניתן להעביר לישראל שקלים (ובכך לחסוך את כל עמלות ההמרה וההעברה שגובים הבנקים כשאנחנו מעבירים מחשבון בנק פיזי אמריקאי לחשבון בנק ישראלי)
שירות לקוחות מצויין שעוזר בשיחת טלפון

החסרונות המרכזיים של הבנקים הוירטואליים למשקיעי נדל"|

יש חברות טייטל שלא יודעות לקבל ולהעביר להן כספים היות וההעברות ב WISE הן מסוג ACH שזו העברה תוך יום לעומת חברות טייטל שמעבירות כספים ב Wire, שזה כמו העברת זה"ב אצלנו.
אין כרטיס אשראי וצ'קים (יאפשרו בעתיד)

במאמר זה נפרט על פתיחת חשבון ב Wise שרבים ממשקיעי הנדל"ן משתמשים בו בגלל הנוחות וההתאמה שלו להעברות כספי נדל"ן.

לפני שאנחנו ניגשים לפתיחת החשבון, חשוב לדעת האם אנחנו פותחים את החשבון כחשבון פרטי על שמנו או חשבון עסקי על שם ה LLC שיש לנו. אז התשובה היא מאוד פשוטה, - בהתאם לצורת ההשקעה שלנו, אם השקענו על שמנו הפרטי, נפתח חשבון פרטי, אם השקענו באמצעות LLC, נפתח חשבון עסקי., בכל מקרה מומלץ שיהיה גם חשבון פרטי היות ואת כל התשלומים האישיים שלנו, אנחנו חייבים לבצע מהחשבון הפרטי – לצרכי התנהלות נכונה מבחינת מיסוי.

אחרי שענינו על הנקודה של סוג החשבון, כדאי שנדע את הדברים נצטרך להכין לצורך פתיחת החשבון:

כתובת אימייל
כתובת פיזית – יכול להיות גם בארץ
2 תעודות מזהות – יכול להיות דרכון ורשיון נהיגה למשל
אפשרות תשלום של $31 לפתיחת חשבון דולרי
בחשבון עסקי יש צורך גם במספר EIN של החברה ובהסכם ההתאגדות Operating Agreement
כדאי שיהיה מספר טלפון אמריקאי עם אפשרות לקבל הודעות

כשנותנים את פרטי חשבון הבנק (מס חשבון וראוטינג) לחברת טייטל לצורך קבלת כספים ממכירה של נכס, חשוב מאוד לתת את שם הבנק המקומי ש WISE עושה איתו שיתוף פעולה – אפשר למצא את זה בפרטי החשבון כשנכנסים לאפליקציה

אז מתחילים בתהליך פתיחת החשבון, ממלאים את כל הפרטים מצרפים קישורים לצילומי התעודות והמסמכים הנדרשים ותוך מספר ימים מקבלים אישור על פתיחת החשבון.

בשלב הזה, יש צורך לבצע הוספה של חשבון דולרי לתוך החשבון, וזאת ע"י לחיצה על Open A Balance בתפריט הראשי של החשבון, בתהליך זה, נתבקש לשלם עמלה (נכון לרגע כתיבת המאמר, $31) לצורך קבלת מספר חשבון בנק ומספר ראוטינג.

לאחר שיאושר לנו החשבון הדולרי, נראה בתפריט תחת Balances את דגל ארה"ב עם הסכום שיש לנו בחשבון.

לחיצה על הדגל, תוביל אותנו לעמוד עם הסטוריית ההעברות וכן נוכל לראות את פרטי החשבון שלנו.

כדי לקבל סיוע משירות הלקוחות של הבנק בכל שלב, נוכל ללחוץ על Help Center, תחת התפריט בראש העמוד, להעזר בשאלות ותשובות וכן לקבל מספר טלפון שלהם להתקשרות

לקבלת הטבה של העברה ראשונה ללא עמלה עד לסכום של 2200 ₪ השתמש בקישור הזה לפתיחת החשבון ב WISE

למאמר מורחב בנושא חשבונות בנק בארה"ב, מוזמנים לבקר כאן - חלק ראשון , חלק שני

מדריך לפתיחת חשבון בנק עסקי בארה״ב

idan.shkedy@gmail.com (עידן שקדי) — Sat, 15 Jan 2022 16:16:47 GMT

המאמר הבא הוא למעשה מדריך לפתיחת חשבון בנק בארה״ב.

המדריך הוא פרקטי ואפשר לראות בו מעין צ׳קליסט לפני שניגשים לתהליך.

למאמר מפורט יותר בנושא, מוזמנים לבקר כאן - חלק ראשון , חלק שני

לפני שנתחיל, מספר דגשים:

1. המדריך מכוון ל – Bank of America היות וזה הבנק העיקרי שנותן אפשרות לישראלים לפתוח חשבון בנק.

2. לפי נהלי הבנק, לא ניתן לפתוח חשבון בנק מרחוק. אני יודע שיש חברות בארץ שנותנות את השירות הזה, אבל חשוב לדעת שזה בניגוד לנהלי הבנק ומבוסס על קשרים אישיים של נותן השירות עם נציג בסניף ספציפי. האחריות היא עליכם בלבד.

3. חשוב לציין שלאחרונה הבנאים הקשיחו את התנאים, והם עלולים לדרוש הוכחת מגורים בארה״ב (חוזה שכירות, חשבון מים/גז/חשמל/אינטרנט על שמכם) לצורך פתיחת חשבון. מומלץ לברר עם הפקיד בבנק מה נדרש, לפני הגעתכם לסניף, ולא להסתמך רק על מאמר זה

יאללה אז נצא לדרך, כל מה שצריך לדעת כדי לפתוח חשבון בנק עסקי ב- Bank of America:

1. לפני שקונים כרטיס טיסה, מומלץ ליצור קשר עם הסניף ולתאם פגישה. ניתן לאתר סניף ולתאם פגישה בקישור הבא – תיאום פגישה

2. הפגישה נקבעת אונליין ולאחר שנקבעה יהיה לכם פרטי יצירת קשר. תציגו את עצמכם ותרשמו שאתם אזרחים זרים – Foreign National ואתם רוצים לפתוח Small Business Account. תוודאו שהם נותנים את השירות הזה ותשאלו מה צריך להביא.

3. חברה רשומה – תדאגו שתהיה לכם חברה רשומה ברשם החברות של המדינה בה אתם רוצים. האסמכתא לזה היא – Article of Organization אותו תצטרכו להביא לפגישה בבנק.

4. הסכם שותפות – מה שאנחנו מכירים כ – Operating Agreement. שימו לב שרשום שם שיש לכם את הסמכות לחתום ולפתוח חשבון בשם החברה. במקרה בו יש כמה שותפים לחברה.

5. מספר משלם מס – הידוע בכינויו EIN – Entity Identification Number. אתם לא צריכים איזשהו מסמך, אלא שיהיה לכם את המספר מוכן.

6. כתובת בארה״ב – הכתובת צריכה להיות כתובת אמיתית שניתן לשלוח אליה דואר. אל תתנו את הכתובת של הנכס שזה עתה קניתם משום שהבנק עלול לשלוח לכם כרטיס אשראי או כל מסמך אחר. ניתן לבקש מחברת הניהול שלכם להשתמש בכתובת שלה, כתובת של חבר, משפחה או חברות שנותנות שירותים כאלה.

7. מספר טלפון אמריקאי – הדבר העיקר שחשוב הוא שהמספר הזה ידע לקבל הודעות SMS. אתם יכולים להשתמש באחד מהשירותים הבאים:

8. תעודות מזהות – יש להביא אתכם 2 תעודות מזהות. דרכון ורישיון נהיגה יעשו את העבודה. תוודאו כמובן שיש תמונה ורשום באנגלית.

9. הפקדה ראשונית – אתם תידרשו להפקיד במקום $100 אז תוודאו שיש לכם. כמובן שאפשר להוציא מהכספומט בבנק ומיד להפקיד. הכסף כמובן נשאר אצלכם בחשבון בנק.

עד כאן הדברים שאתם חייבים שיהיה לכם כדי לפתוח חשבון בנק.

נסכם את הדברים וניתן כמה דגשים לסיום:

1. רשימת הדברים שיש להביא:

Article of Organisation
Operating Agreement
EIN
כתובת אמריקאית
מספר טלפון
2 תעודות מזהות
סכום של $100 במזומן

2. במידת האפשר, תשלחו להם את המסמכים במייל לפני שאתם מגיעים ותבקשו מהנציג שיוודא שהכל תקין.

3. תבואו לבושים יפה. לא צריך עניבות וכאלה אבל גם לא עם כפכפי אצבע וגופיה.

4. ישאלו אתכם שאלות על ההכנסה השנתית שלכם ועל הרווח השנתי שלכם. לא כזה קריטי מה תענו, זה בעיקר בשביל שיהיה להם ברשומות, אבל תבואו מוכנים עם תשובה (בדולרים כמובן) כדי להקל על עצמכם.

5. כרטיס דביט – תבקשו שינפיקו לכם כרטיס דביט זמני במקום. לא תמיד יש להם אבל אפשר לבקש.

6. כרטיס אשראי – תבקשו. מקסימום יגידו לכם לא. יכול להיות שיתנו לכם כרטיס מאובטח, זה לא כזה משנה, אז כדאי לקחת. תבקשו שמיד אחרי שהכרטיס מאושר, יזרזו את המשלוח שלו. אולי תצליחו לקבל אותו עוד בזמן השהות שלכם שם.

7. המדריך נוגע לחשבון עסקי. במידה ורוצים לפתוח חשבון פרטי, נדרשים רק – 2 תעודות מזהות, מספר טלפון וכתובת.

למאמר מפורט יותר בנושא, מוזמנים לבקר כאן - חלק ראשון , חלק שני

לשאלות ותובנות נוספות, מוזמנים לרשום בתגובות!

סוגי עסקאות הנדל"ן בארה"ב ואיזו מתאימה עבורי?

Mon, 27 Dec 2021 10:59:58 GMT

בית פרטי, מולטיפאמילי, קבוצת השקעה, בנייה חדשה...

תחום ההשקעות בנדל"ן הוא אחד מהתחומים האהובים על אנשים שרוצים להוסיף עוד הכנסה

ולתת לכסף שלהם לעבוד בשבילם

כמו שאתם בטח כבר יודעים, העשירים הכי גדולים בעולם עשו את הונם מהשקעות נדל"ן,

לכן, הרבה אנשים שמתחילים לחשוב על העתיד הכלכלי שלהם, מחפשים להשקיע בנדל"ן

רבים רוצים לקנות דירה להשקעה בישראל ואכן, אנחנו הרי רואים שמי שקנה דירה

לפני מספר שנים, הכפיל את הונו ואף יותר,

אם היית עושה את זה לפני כעשור, זו היתה חוכמה גדולה - אבל זו חוכמה של בדיעבר,

כי הרי אף אחד לא היה יכול לחזות בעצמו שמחירי הנכסים יכפילו וישלשו את עצמם.

אבל כפי שכולנו יודעים, במצב של היום, השוק בישראל נמצא בשיא - המחירים גבוהים מאוד וכבר לא פשוט להכנס להשקעה בישראל, התשואה יחסית נמוכה והממסד עושה הכל כדי להקשות

על משקיעי הנדל"ן בישראל עם הפתעות כגון מיסי רכישה, מס דירה שניה וכו'

כל הסיבות האלה, ביחד עם ההזדמנויות שמביא איתו השוק האמריקאי משכו משקיעים רבים לבחון

השקעות בשוק הנדל"ן מחוץ לישראל וחלק מזה, בארה"ב.

בבואנו לבחון את סוגי ההשקעות השונות, אנחנו קודם כל צריכים להגדיר מה אנחנו רוצים

ולשאול את עצמנו מספר שאלות:

מה המטרה שלנו

כמה כסף נזיל יש לנו להשקיע

כמה אורך רוח וסבלנות יש לנו לראות פירות

וכמה סיכון אנחנו מוכנים לקחת

יש שיאמרו, מה הטרמוסטט שלנו מבחינת לקיחת סיכונים.

יש כאלה אנשים הרפתקנים שמוכנים לקחת סיכון בשביל סיכוי לתשואה גבוהה במיוחד

ויש כאלה (שהם הרוב) שיעדיפו תשואה פחותה במקביל להפחתת הסיכון.

אז אילו סוגי השקעות אנחנו יכולים לבחור?

מה היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם?

בואו נמנה את המרכזיים (יש עוד אבל לא נמנה את כולם במאמר זה אלא נתמקד בנפוצים והפשוטים להבנה)

השקעה בקרן שמשקיעה את הכספים בפרוייקטים גדולים -
מולטי פאמילי, נכסים מסחריים וכדומה.
קרן הוא מבנה השקעה, בו החברה היזמית מגייסת כספים מהציבור לצורך רכישת בניינים.
סכום הגיוס בדרך כלל מהווה כ- 30% מגודל ההשקעה.
יתר ה- 70% נלקחים בהלוואה מגוף מימון מקומי (מינוף)

יתרונות
השקעה פאסיבית לחלוטין.
סכומי השקעה התחלתיים יכולים להיות מאוד נמוכים -
החל מ- $75,000,

חסרונות
חוסר יכולת שליטה על ההשקעה
אי אפשר לצאת באמצע אלא אך ורק בסוף הפרוייקט,
השקעה ל 3-5 שנים.
אם החברה פושטת את הרגל, יש התעסקות למשקיעים בחיפוש אחר יזם חליפי.
המינוף כשלעצמו מהווה סיכון היות ובמידה והיזם לא עומד בתשלומי ההחזרים הגוף המממן עלול לעקל את הנכס.
רכישת נכס לפליפ
פליפ היא עסקה לטווח קצר שבה רוכשים נכס הדורש שדרוג הרכישה היא במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק משפצים אותו ומוציאים למכירה.
בדרך כלל עסקאות כאלה נמשכות בין חצי שנה לשנה

יתרונות
הכסף חוזר דיי מהר
פוטנציאל הרווח יכול להגיע גם ל 15%

חסרונות
סיכון בעיכוב הפרוייקט
יתכן ועלויות השיפוץ יגדלו מעבר למתוכנן
במקרה של נפילה של השוק יתכן ויהיה קושי במכירה
רכישת נכס לשכירות חודשית -
מדובר בדרך כלל בבית קרקע פרטי למגורים שנרכש על שם המשקיע, משופץ כדי להכינו לכניסת דייר ומושכר בשכירות חודשית שמגיעה פעם בחודש
סכומי השקעה בין $80K ל- $150K
התשואות נעות בין 8%-10%

יתרונות
הבית בבעלות המשקיע, שליטה מלאה בעיסקה - מוכר מתי שרוצה (כמובן בהתאם למחיר השוק, לא יהיה משתלם למכור בדיוק בתקופה של ירידות - כמו בבורסה…)

חסרונות
התעסקות מול חברת הניהול בארה"ב.
הוצאות במקרה של תקלות בנכס.
התעסקות עם דיירים לא משלמים.
קבוצת רכישה - פורטפוליו נכסים
שיטת השקעה זו, דומה באופייה לרכישת נכס לשכירות לטווח ארוך רק שכאן, היזם אוסף מספר משקיעים ורוכש בעבורם מספר נכסים להשכרה כאשר כולם מתחלקים ברווחים בהתאם לחלק אותו השקיעו

יתרונות
השקעה לטווח ארוך.
אין התעסקות מצד המשקיע בניהול השוטף.
פיזור סיכונים - בדרך כלל נרכשים נכסים באיזורים וברמות שונות.
צמצום הסיכון באופן משמעותי היות ואם נכס אחד לא מושכר או שיש עליו הוצאה גדולה, שאר הנכסים מחפים על זה.

חסרונות
אפשר לצאת רק בנקודות מסויימות.
קבלת ההחלטות מתבצעת ע"י היזם.

5. השקעה בהלוואה

בהשקעה כזו אנו בעצם מלווים כסף ליזם נדל"ן לשם ביצוע עסקאות במקרים מסויימים לטווח קצר (פליפ) כאשר אנחנו מקבלים תשואה ידועה מראש שאינה תלויה בביצועי העסקה
התשואות פה נעות בדרך כלל סביב ה 8%-10%

יתרונות
הכנסה שוטפת קבועה וידועה מראש.
אין צורך להתעסק בניהול הנכס/חברת הניהול/ שיפוצים…
בטחונות טובים - הלוואה של עד 70% משווי הנכס
הנכס משמש כבטוחה לתשלום התשואה

חסרונות
אין השתתפות ברווח יזמי

לכל אחד בכל תקופת זמן מתאימה השקעה מסוג שונה ולכן כאשר אנחנו באים להשקיע, חשוב שנבדוק עם עצמנו איזו השקעה יותר מתאימה למטרות שלנו ולפעול בהתאם.

אם אתם מעוניינים להשקיע באחד מסוגי ההשקעות האלה או שתרצו לשמוע יותר פרטים, אתם כמובן מוזמנים ליצור קשר ונשמח לבחון איתכם ביחד את העסקה המתאימה ביותר עבורכם

מיסוי השקעות בארה״ב באמצעות חברה / מאת אורית לסרי

Sun, 05 Dec 2021 07:58:42 GMT

אחת האפשרויות להשקעה בנדל"ן בארה"ב וגם הנפוצה ביותר, היא באמצעות הקמת חברה LLC, שיתרונותיה באים לביטוי ברמה המשפטית ובמיסוי.

השקעה באמצעות חברת L.L.C

בארה"ב ניתן להתאגד במבנה עסקי שנקרא ) L.L.C Limited Liability Company ). זאת למעשה צורה של חברה פרטית מוגבלת.

חברת LLC הינה ישות משפטית היברידית. בעלת מאפיינים מסויימים של חברה, של שותפות ושל בעלות יחידה. חברת LLC אינו תאגיד שניתן לתבוע משפטית.

מבחינת המיסוי – בארה"ב זאת חברה שלרוב שקופה לצרכי מס. "גוף שקוף" לצורכי מס ולפיכך לא ניתן למסות את "החברה". למעשה את המס בגין רווחי החברה משלמים בעלי הזכויות בה (Members). חברים המחזיקים תעודת חברות בה.

מעמד חברת LLC בישראל

בישראל אין אפשרות התאגדות שכזו. הכי קרוב ודומה לזה, היא התאגדות כשותפות, "חברת בית", או "חברה משפחתית".

למעשה ההתייחסות בארץ לעניין מס, לאותה ישות LLC , היא כ"חבר בני אדם", כלומר חברה הכפופה לכללים ודיני מס החברות בארץ. אלא שמאחר ומדובר בחברה תושבת חוץ (חברה זרה), וזאת כאשר השליטה והניהול של החברה לא בישראל, ה"חברה" אינה חייבת במס בישראל על רווחיה בארה"ב. לעובדה זו יש משמעות רבה ומעלה סוגיות מס רבות, שנדון בהם בהמשך.

דיווח ומיסוי חברת LLC

דיווח ותשלום מס בארה"ב:

כאמור החברים בחברת LLC משלמים את המס בגין רווחי החברה בארה"ב. תשלום וחישוב המס נעשה בהתאם לדיני המס בארה"ב. תשלום מס פדראלי (ארצי) וגם מס מקומי שחלק מהמדינות בארה"ב מחייבות.

חברת LLC שהיא מעל 2 חברים בה, מגישה דו"ח 1065 בסוף השנה.

החברה מנפיקה לכל "חבר" בה דו"ח 1K עם פירוט כל ההכנסות שלו מהחברה.

כמו כן, כמו בישראל, גם תושב חוץ, חייב להגיש דו"ח שנתי בארה"ב ((Form 1040NR בגין כל ההכנסות שלו. הכולל בתוכו גם פרטי דו"ח 1K שקיבל.

דיווח ותשלום מס בישראל:

בהתאם לאמנת המס בין המדינות, כעיקרון במסגרת הגשת הדו"ח השנתי שלכם, תוכלו לקזז את המס ששולם בחו"ל כנגד המס החייב בארץ. אלא שכאמור מדובר בחברה זרה שאינה חייבת במס בישראל ולכן על פניו גם לא ניתן לקזז המס ששולם בחו"ל, בהתאם לפקודת מס הכנסה.

פתרון לבעיית כפל המס ומתן אפשרות זיכוי ממס זר, נמצא בחוזר של מס הכנסה. בהפעלת החוזר בדו"ח השנתי, הכנסות אלו יוחסו ליחיד, וחבות המס תחושב בהתאם לשיעור המס הרלוונטי, תוך מתן אפשרות לקיזוז המס ששולם בחו"ל.

שיעור המס בגין הכנסות משכירות דרך חברה LLC שקופה:

לפי פקודת מס הכנסה, שיעור המס החל על הכנסות אלו הינן לפי שיעור מס שולי ולא פחות מ 31%.

במידה ומדווחים נכון ועל פי הוראות מס הכנסה, יובא בחישוב המס מתן זיכוי ממס זר.

חשוב לציין, כי לא ניתן לבחור במסלול מיסוי 15% (מסלול מיסוי מוטב), על הכנסות משכירות בחברת LLC.

המידע במאמר הוא כללי וראשוני ואינו מהווה ייעוץ מס ו/או תחליף לייעוץ מס מקצועי.

מאמר מאת

אורית לסרי, יועצת מס

www.oritax.co.il

השקעה פרטית אל מול השקעה קבוצתית

Mon, 28 Jun 2021 11:11:22 GMT

מהי השקעה פרטית ומהי השקעה קבוצתית?

מה היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם?

מה הכי מתאים עבורי?

מהי השקעה פרטית ומהי השקעה קבוצתית?

מה היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם?

מה הכי מתאים עבורי?

על כל זאת ועוד, בסרטון המצורף

מתי זה זמן טוב להשקיע / מאת ורה אורמן

Tue, 08 Jun 2021 17:05:32 GMT

אם נסכם את התקופה האחרונה שמתחילה אי שם בתחילת שנת 2020, הרי שהתקופה מזוהה עם מגפה עולמית, שהשביתה את העולם לתקופה ארוכה, חודשים של חוסר ודאות, של סגרים בתוך הבית, אנשים איבדו את היציבות, את העבודה, את הכסף שלהם ובגדול – את החיים כפי שהם הכירו. במשך תקופה ארוכה, רבים המתינו לחזור לשגרה, אבל שגרה שומעת וצוחקת. תקופה קצרה בלבד לאחר שהתחלנו לחזור למשהו שאפשר לקרוא לו שגרה, החלה סדרת אירועים שהבטיחה ששגרה לא תהיה כאן.

אם זה בחירות או אסון לאומי ואם זה סבב נוסף של הלחימה, ששוב סגר חלק גדול מאתנו בתוך הבית, מראים לנו שוב ושוב – ששגרה וחיים בכלל, כפי שהכרנו אותם לא יחזרו בתקופה הנראית לעין, ואולי לעולם לא.

מי שהמתין לחזרתה של השגרה, כדי לחזור לפעול בחיים, להפסיק לרחם על עצמו ולהתחיל לשאול – איך יוצאים מזה, מתבקש לקרוא שורות אלה שוב ושוב. חשוב להפנים, כי ההמתנה לחזרתה של השגרה, לנסיבות או תנאים טובים רק מעכבת אותך להתקדם בחיים שלך ולייצר תוצאות רצויות.

מכירים את אלה ששואלים – אז מתי זה זמן טוב להשקיע בנדל"ן? וכל מי שעוסק בנדל"ן משיב, ובצדק - היום זה הזמן הכי טוב! או את אלה שאומרים, שברור שבשנת כך וכך זאת הייתה שנת הזדמנויות והיום כבר אין כאלה. מי שרואה את מה שלא, את מה שעבד לאחרים ולי בטוח לא יעבוד, את ההזדמנויות שהיו ואינן – יוותר במקומו עוד שנה ועוד שנה ועוד שנה.

התקופה האחרונה אינה מיוחדת במובן הזה. כולנו מכירים את "אני אתחיל דיאטה אחרי החגים", "אני אכנס לכושר מיום ראשון", "אני אתחיל לחסוך אחרי שהילדים יגדלו", "אני אמצא הזדמנות טובה לעשות עוד כסף", "אני מחכה לעסקה הנכונה להתחיל להשקיע" ועוד. כולנו מתי שהוא בחיים חיכינו לתנאים יותר טובים, לזמן טוב יותר, לתזמון כזה או אחר, שלפעמים הגיע וברוב המקרים לא.

היאחזות במצב הבינלאומי או הלאומי, בבחירות, בקורונה, בלחימה, בזה שלכולם קשה עכשיו, בזה שפעם היה אחרת, שהיום כבר אין משהו שהיה לאחרים, אולי יחזיקו לתקופה קצרה אבל חודשים לתוך זה כבר ברור, כמובן אם לא היה ברור עוד כל השנים קודם לכן – הזמן לפעול ליצירת תוצאות רצויות בחיים – הוא עכשיו.

מי שחיכה להזדמנות טובה – היא הגיעה!

למעשה, היא הייתה כאן כל הזמן הזה, בידיים שלך, ורק חיכתה שתייצר אותה. המתנה למישהו אחר שיעשה עבורך סדר, שיסייע לך להצליח, שייצר את החיים שאת רוצה עבורך ועבור המשפחה שלך או לפחות תנאים נורמליים או קמצוץ של שגרה כמו שהכרת אותה, חייבת להסתיים. אף אחד לא מגיע לעשות עבורך, אף אחד לא ישנה את הדברים בשבילך, גם ההזדמנויות לא ידפקו בדלת ויזמינו אותך להצטרף למסע הנפלא.

המציאות היא כמו שהיא, השאלה היא איך אנחנו בוחרים לפעול בה

זה מחזיר אותי לניסיון שלי אי שם בשנת 2013 עומדת מול הזדמנות מדהימה, השקעה שיכולה להניב לי הרבה כסף ויש משהו אחד שברור לי לגמרי – עכשיו זה הזמן! אף אחד לא יבוא לעזור לי, אף אחד לא יסדר אותי כלכלית, ההזדמנות בידיים שלי וזו האחריות שלי לגרום לזה לקרות. אז עוד לא ידעתי איך הדברים יסדרו בסופו של דבר, אבל ידעתי שזה משהו שיקרה, כי אני אגרום לזה לקרות ולהצליח.

6 שנים אחרי – מיליון שקל נכנס לחשבון הבנק שלי ואני אומרת – תודה! שהחלטתי שהזמן הוא עכשיו וגרמתי לזה לקרות. פשוט זה לא היה, שילמתי מחירים, ויתרתי על דברים. אבל בדיעבד, הרווחתי כל כך הרבה שאם לא הייתי עושה את הצעד הזה, הייתי ממשיכה לעמוד בצד הדרך ולחכות להזדמנות המתאימה, שתהיה בתנאים המושלמים שתגיע.

כמי שאוהבת השקעות בנדל"ן, השקיעה בארץ ובארה"ב, אני יכולה להגיד שלחכות להזדמנויות זה נחמד אבל לפעול ליצירת תוצאות רצויות בחיים – זה מה שיעשה שינוי אמיתי בחיים של כולנו.

זה ברור, שלפני שהולכים להשקיע, חייבים לעשות סדר בתקציב המשפחתי, לדאוג שיהיה מספיק כסף להוצאות השוטפות, לניהול הסיכונים של המשפחה ורק לאחר מכן – להשקיע. הדברים האלה יכולים לקחת זמן, שהולך ואוזל לכולנו.

הזמן לפעול הוא עכשיו.

ו רה אורמן

מאמנת | מרצה | עו"ד | בעלת המותג ומנהלת קהילת "נשים בונות הון"

לאתר : https://ormanvera.co.il

ממשל ביידן טוב לרוכשי הדירות וקבלני הבניין !

Sun, 28 Feb 2021 12:08:34 GMT

בעקבות בחירתו של ביידן לנשיאות, אחד הדברים הראשונים שניגש לטפל בהם בנושא הכלכלי הוא הקלות בקבלת משכנתאות לרוכשים חדשים (FHA)

רוכשי הדירות האמריקאים, היום נמצאים במצב מתסכל של מחירים גבוהים מצד אחד והיצע מאוד נמוך מצד שני. לשם כך, הנשיא ביידן שרק נכנס לתפקידו בינואר, פועל במרץ להוציא את התוכניות החדשות שלו לפועל.

מהקלות במימון בתים דרך בניית בתים חדשים, ממשל ביידן שם דגש על נגישות לכולם, הנה מספר דברים שהוא מתכוון לקדם:

ביידן מציע לרוכשים חדשים הטבות מס מיידיות של $15K לצורך רכישת דירה
עידוד הבנקים הגדולים לחזור לתוכנית הסיוע הממשלתית במתן משכנתאות
עידוד קבלני בנייה חדשה לבנות יותר בתים פרטיים ודו משפחתיים
חיזוק התוכניות הממשלתיות לסיוע לאזורים של מעוטי יכולת ומעמד הביניים

לפי האתר Realtor.com, בחודש דצמבר האחרון (2020) כמות הבתים המוצעים למכירה צנחה בכמעט 40% לעומת דצמבר 2019. הזמן הממוצע של נכסים בשוק ירד בשבועיים מממוצע של 80 יום ל 66 יום בלבד מפרסום למכירה.

אם נסתכל קדימה, נראה שהיצע הבתים ירד לשפל נוסף. בעוד הקונים ממשיכים להיות פעילים, התפרצות מחודשת של מקרי קורונה עשויה להאט את מספר המוכרים שנכנסים לשוק.

עליית מחירי הבתים בארה"ב בשנת 2020 היא הגדולה ביותר בשש השנים האחרונות!, המחירים עלו ב 8% מנובמבר 2019 עד נובמבר 2020 וזה בעקבות הריביות הנמוכות בשוק והביקוש הגדל והולך לבתים גדולים בפרברים בעקבות הקורונה.

חלק מהתוכניות של ממשל ביידן עשויות להעלות את היצע הנכסים החדשים למכירה ולסייע בתהליכי לקיחת המשכנתאות והבנייה.

בואו נפרט קצת על ההקלות:

הקלות במס לרוכשי דירה ראשונה:

ביידן מציע לרוכשי דירה ראשונה זיכוי מס של $15K כדי שיוכלו לשלם מקדמה על רכישת דירה.

מחירי הבתים הגבוהים בנוסף להחמרות בתנאי המשכנתאות בעשור האחרון, הקשו על רוכשים צעירים לרכוש בתים והמהלך הזה אמור לסייע בכך.

בנובמבר האחרון, רוכשי דירה ראשונה היוו רק 32% מסך רוכשי הדירות כאשר לפי איגוד המתווכים האמריקאית, ברמה ההסטורית הנתון הזה לאורך השנים עמד על 40%

זיכוי המס שמתכנן ממשל ביידן, עלול להגדיל יותר את הביקוש ולהחריף את המחסור במלאי הבתים. אבל הקבלנים אמורים לקבל גם הם סיוע מביידן, מחירי הקרקעות, העבודה, החומרים והתקנות הקשו עליהם להגדיל את התחלות הבנייה.

מדיניות ההגירה הקשה של ממשל טראפ החמירה את המחסור בידיים פועלות, שכן רבים מהפועלים החוקיים והלא חוקיים נטשו את ענף הבנייה במשבר הקודם של 2008, כשענף הבנייה החל לחזור לעצמו, חלק מהעובדים כבר לא הצליחו לחזור.

בנוסף, מלחמות הסחר של טראמפ העלו באופן דרמטי את מחירי חומרי הבניין כמו ברזל, בטון ועץ.

לפי דייוויד סטיבנס, נציב מינהל השיכון הפדרלי לשעבר בממשל אובמה ומנכ"ל איגוד בנקאי המשכנתאות לשעבר "מלחמות הסחר במכסים העלו את עלות הסחורות והשירותים. עץ מקנדה התייקר באופן דרמטי בהשוואה לשנה שעברה. מחסור בעבודה עקב מדיניות ההגירה, עיכב בניית בתים חדשים"

"אני כן חושב שתחת שלטון ביידן, חלק מכך יתייצב, וקבלנים הולכים לעשות כל מה שהם יכולים כדי לנצל את ההקלות במס. הם לא ירצו לאבד את חלון ההזדמנות הזה לייצר עוד ועוד בתים חדשים"

הקלות נוספות להלוואות בחסות המדינה:

עם המהלך של הממשל החדש להקל בתנאי ההלוואות לאנשים עם רמת הכנסות נמוכה, יותר ויותר רוכשים פוטנציאליים מהמעמד הבינוני והנמוך שלא היה להם את הסכום למקדמה, יוכלו עכשיו להיכנס לשוק הנדל"ן ולקבל משכנתא בתנאים מיוחדים בחסות המדינה זה נקרא הלוואות FHA. בנוסף דמי הביטוח שלהם יהיו נמוכים יותר.

ממשל ביידן הנוטה יותר לסיוע לשכבות החלשות, רואה בצעד זה את אחד הדרכים למימוש צדק חברתי.

לאחר המשבר הגדול של 2008, הבנקים הגדולים הפסיקו לתת הלוואות FHA בעקבות הסנקציות שהופעלו עליהם לאחר שנתנו הלוואות באופן חסר אחריות מה שגרם למשבר הסאב פאיים. נכון להיום, רוב נותני משכנתאות ה FHA הם גופים פרטיים שנכנסו לוואקום הזה שהבנקים הגדולים השאירו. הצוות החדש בבית הלבן מתכוון לשים דגש רב כדי לגרום לבנקים הגדולים לחזור למגרש לש הלוואות ה FHA.

נכון להיום, בניגוד לבנקים, גופים חוץ בנקאיים אינם מחוייבים להשקיע בחזרה כספים שהרוויחו באותה קהילה שבה הם עובדים - ממשל ביידן מתכנן להשיט גם על גופים אלה את החובה להשקיע חזרה בקהילה, ובכך להפוך את הכלי הזה ליותר אטרקטיבי לבנקים כדי שיחזרו לתת את השירות הזה לנוטלי המשכנתאות.

סדרי עדיפויות מנוגדים:

למרות כל האמור לעיל, ישנה התנגשות בין הרצון של ממשל בידן מצד אחד לאפשר ליותר אמריקאים לרכוש בתים וכן לייצר יותר ויותר דיור בר השגה לבין התוכניות להגנת הסביבה.

כדי להפוך את הדיור למשתלם יותר, ביידן מתכוון לדחוף לכיוון של בניה רוויה וכדי לעשות זאת הוא צריך לשנות רגולציות שנוצרו לשם הגנה על הסביבה ויש פה קונפליקט. חלק מהשינוי שהוא מתכוון לעשות הוא לעדכן את ייעוד הקרקעות כפי שהוא היום שהרי הוא לא עודכן במשך שנים רבות, אבל אינו רוצה לעשות זאת באופן שיפגע בסביבה.

דבר נוסף שעלול להוות בעיה היא ריביות המשכנתאות שמתחילה לעלות, בשנה האחרונה, הריביות על המשכנתאות היו קרובים לרמה הנמוכה ביותר הסטורית, מה שגרם לתנופה של רכישות בתים והוסיף לעליית המחירים.

הבנק הפדרלי רכש אגרות חוב מגובי משכנתאות מה שגרם באופן מלאכותי לשמירה על רמה נמוכה של הריבית, זה עזר מאוד לרוכשים בתקופת הקורונה ובנוסף היווה זרז לבעלי בתים למחזר את המשכנתאות שלהם ולקבל תנאים יותר טובים.

ככל שהכלכלה האמריקאית תתאושש, הצורך של הבנק הפדרלי לשמור על הריבית הנמוכה יפחת וזה יגרום להעלאה של הריביות כלפי מעלה.

הציפייה היא שהריבית לא תעלה בצורה משמעותית ותתיצב על בסביבות 3% למשכנתאות ל 30 שנה לעומת הריבית הנמוכה ביותר לאחרונה שעמדה על 2.76%

בעוד שלביידן אין שליטה ישירה הריבית על המשכנתאות, ההשפעה שלו על הכלכלה בוודאי תשפיע על קבלת ההחלטות של הבנק הפדרלי. אם הסיוע הממשלתי של ביידן ותוכניות החיסון האגרסיביות יובילו לצמיחה כלכלית מתמשכת, אז הבנק המרכזי ייטה להפחית את הזרמת הכסף לשוק המשכנתאות.

רמות הריבית בכלכלה חזקה צריכים לעלות במיוחד עקב העובדה שאנו נמצאים במצב בו הריביות הם הנמוכות ביותר שידעה אמריקה מאז ומעולם

מבוסס על כתבה מתוך האתר של CNBC

https://www.cnbc.com/2021/01/19/biden-looks-to-give-a-big-boost-to-homebuyers-and-builders.html

איך תשפיע הקורונה על שוק הנדל"ן האמריקאי ב 2021?

Fri, 12 Feb 2021 15:12:35 GMT

אז נתחיל בזה שכמו ליזמי נדל"ן אחרים, אין לי כדור בדולח, אני לא יכול להסכים שהשמיים נופלים, אבל יש הרבה שחושבים שזה מה שהולך לקרות.

למרות זאת התקופה הנוכחית היא אחת התקופות המעניינות ביותר מבחינת שוק הנדלן האמריקאי.

בעוד שיש רבים שמתרוצצים בצרחות "השמיים נופלים!!! השמיים נופלים!!!", אתה יכול להיות זה שתעשה את המליון הראשון או הנוסף שלך, באמצעות הנדל"ן.

כידוע לכולנו, הקורונה שיגעה את העולם.

בזמן שהיינו עדים לחולים רבים , תמותה ואלפי עסקים שנסגרים, לא ראינו תזוזה גדולה בשוק הנדל"ן האמריקאי, פרט כאמור לתקופת הסגר הראשון.

אז איך הולכים להיראות השנה וחצי הבאים בהתבסס על עובדות?

זהירות, אינפלציה לפניך!

3 טריליון דולר שמודפסים בארה"ב - שווים אינפלציה!

באף שלב לאורך ההיסטוריה של הכלכלה האמריקאית לא התקרבו לכמות הדולרים המודפסים כמו ב 2020. בזמן שזה עזר לשמור על האמריקאים עם הראש מעל המים בזמן הסגר, מה שזה יעשה במקביל זה להשפיע שם בצורה ניכרת על הכלכלה.

עם כמות הכסף העצומה המודפסת, ערך הדולר יורד עוד ועוד. וההסבר לכך הוא פשוט, בהדפסת עוד ועוד דולרים, הממשל האמריקאי מגדיל את כמות הכסף במחזור. אם הייצור, לא יעלה בהתאם, יהיה יותר כסף לבזבז על אותה כמות של סחורה ושירותים מאשר קודם לכן, המחירים של המוצרים והשירותים יעלו ולכן, ערך הכסף יירד.

אין מצב שהממשל האמריקאי יוכל להשוות את הייצור לכמות הכסף המודפס, משמע שהאינפלציה תמשיך לעלות.

בשעה שהחיסונים רק מתחילים להגיע לאוכלוסייה, הכלכלה תמשיך לדשדש לפחות ל 6-12 החודשים הבאים. מומחים רבים צופים שהמשבר הכלכלי הזה יימשך לאורך מספר שנים.

הנקודה הזאת חשובה במיוחד ואני רוצה לוודא שאתם מבינים את גודל ההשפעה שלה. ידוע לכל שהכלכלה המערבית מונעת מהיצע וביקוש, כמובן שיוצא מכך שהיצע של דולרים רבים בשוק, מוריד את הערך של הדולר ומכך שערכו יורד - זו אינפלציה. כשכוס קפה עולה $8, אתה מקבל את אותה כוס קפה אבל משלם יותר דולרים כדי לקבל אותה.

בעשרות השנים האחרונות, התרגלנו לכך שהאינפלציה היא סביב ה 2-3% לשנה. ברמת אינפלציה כזאת, חטיף שעולה היום $1, יעלה בשנה הבאה $1.02.

בעוד שעלייה של 2 סנט בעלות החטיף היא לא משמעותית בכלל, האינפלציה משפיעה על המון דברים נוספים כגון, מוצרי צריכה בסיסיים, ביגוד, דלק, חשמל, מים, רכבים, מסעדות, שכירות, טיסות, בעצם - הכל!

אז איך תשפיע האינפלציה על הנדל"ן?

כשיש אינפלציה ומחירי הסחורות עולים, מחירי הנדל"ן עולים אף הם ובעקבותיהם גם מחירי השכירות - עובדה מעודדת לבעלי בתים להשכרה.

בניגוד לתקופות אחרות בהיסטוריה, בעקבות הקורונה דברים רבים משתנים. בשעה שאנחנו נכנסים לתקופה חסרת תקדים, בתור משקיעי נדל"ן אנחנו צריכים לשים לב לצעדים הכלכליים שננקוט בהמשך. מצד אחד, רמות השכירות יעלו ומצד שני גם נצטרך לשלם יותר כדי לרכוש נכסים נוספים.

אלא אם כן, נשכיל למצוא עסקאות מתחת למחיר השוק (ויש כאלה שמהמרים שהזדמנויות רבות כאלה תיכף תתחלנה להגיע).

יתרון נוסף לרכישת נדל"ן דווקא עכשיו, הוא השיטה להגנה מפני האינפלציה באמצעות נכסים פיזיים. עקרון זה אומר, שכשיש אינפלציה, נכסים פיזיים עולים במקביל ולכן אם השקענו את הכסף שלנו בנכסים פיזיים, לא נפסיד מעליית האינפלציה. באותה מידה שווה לבחון השקעה בנכסים פיזיים אחרים כמו זהב, נפט, ביטקויין וכדומה אבל היות ורוב מי שקורא את המאמר הזה מאמין שנדל"ן היא הדרך הכי טובה להגדיל את ההון שלנו, זה הזמן להשקיע בנכסים פיזיים נדלניים.

סוף הדחייה של תשלומי המשכנתאות

כידוע הבנקים האמריקאים אפשרו לבעלי המשכנתאות להקפיא את את התשלומים כדי להקל עליהם בתקופת הקורונה, אבל זה הולך להסתיים בקרוב.

לפני שאנחנו רצים לבתי המשפט לרכוש במכירה פומבית נכסים שעוקלו ע"י הבנקים, כדאי להבין שכל עוד הממשל האמריקאי ממשיך להזרים דולרים לכלכלה, יקח לזה עוד קצת זמן. ביידן כבר הכריז שהוא מאריך את ההחלטה לדחות את העיקולים של אלה שלא משלמים את המשכנתא ולא לאפשר פינוי שוכרים שלא משלמים לפחות עד ספטמבר 2021.

אם נסתכל שנה וחצי קדימה, נראה כמות גדולה של בעלי נכסים שהקפיאו את תשלומי המשכנתא והדיירים שלהם לא משלמים להם שכירות. אותם בעלי נכסים לא יוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא. בעלי נכסים אלה ימכרו / יפסידו את הנכסים לבנק, או ינסו לשפר את תנאי המשכנתא שלהם, למשל להאריך את המשכנתא, ל 32 שנה במקום 30, במידה והבנק לא יסכים להארכה שכזאת, יצטרכו אותם בעלי נכסים לנקוט באחת משתי האפשרויות הראשונות כלומר מכירה של הנכס או נטישתו והשארתו לבנק.

כמשקיעי נדל"ן, עלינו להתכונן לשינויים בשוק הנדל"ן בשנה וחצי הקרובות. להמתין עם מזומנים, לתכנן את היעד בו אנו מתכוונים להשקיע ולהיות עם הקשרים המתאימים שיספקו לנו גישה לאותם נכסים שיגיעו לשוק.

הזדמנויות נדלניות חדשות

לשבת על הגדר, זו אסטרטגיה אחת, אפשרות נוספת היא לבחון אילו שווקים כבר הושפעו מהקורונה. שני שווקים שהושפעו בצורה ניכרת בעקבות הקורונה הם מלונאות והחנויות.

בגלל שהשווקים האלה נמצאים כרגע במצב בעייתי, רוב המשקיעים מתרחקים מהשקעה בהם, המשקיעים האמיצים מנצלים כעת את המחירים הנמוכים ונכנסים דווקא לשווקים האלה. כמו שאמר וורן באפט, "תהיה פחדן כשהאחרים מסביב גרידיים וגרידי כשהאנשים מסביב מפחדים"

הדבר הקשה ביותר לעשות הוא ללכת נגד העדר, אבל ההזדמנויות הגדולות יכולות להיות בדיוק עכשיו. כשכולם יבינו איך להכנס לשווקים האלה, כבר יהיה מאוחר מידי ויהיו פחות ופחות עסקאות אטרקטיביות.

צריך לקחת בחשבון שהסיכון ברכישת נכסים כאלה היום הוא גבוה במיוחד במיוחד עם התמשכות האבטלה, הסגרים במדינות מסויימות והריחוק החברתי, המחירים עלולים להמשיך ולרדת. מי שיצליח להמציא מחדש את השווקים האלה, יזכה בכל הקופה!

ישנם משקיעים שמנסים לחפות על המחסור בדירות בשוק ע"י המרת מלונות לבתי דירות. אחרים מאכלסים בניינים ריקים. לדוגמא ישנו טרנד של משקיעים שרוכשים במחיר נמוך בתי מלון קטנים והופכים אותם למקומות מפלט לסופי שבוע.

ריביות נמוכות ברמה היסטורית

כל עוד הבנק הפדרלי ממשיך להדפיס דולרים והריביות הנמוכות ברמה היסטורית עוד ממשיכות לרדת, זה הזמן להשיג מימון ולצבור נכסים.

כשעושים זאת, יש לשים לב שאנחנו לא לוקחים הלוואות מעבר למה שנוכל להחזיר. כדאי להיות זהירים, כי בעוד ישנן הרבה הזדמנויות, גם הפגיעות שלנו עולה בהתאם.

אפשרויות המימון להשקעה בעסקאות נדל"ן בחול היום רבות ומגוונות, כגון לקיחת משכנתא על חשבון נכס קיים, הלוואה על חשבון קרן השתלמות או קרן פנסיה ועוד. במידה ואין לך אף אחד מאלה, נצל את הזמן ללמוד, למצא דרכים להגיע לעסקאות טובות, וליצור מערכות קשרים עם אנשים שיש להם כסף ומעוניינים בהשקעות פאסיביות. הרבה אנשים שיושבים כעת על הגדר היו שמחים עכשיו יותר מתמיד לשים את הכסף שלהם בעסקאות טובות.

בכל טלטלה כלכלית שמתרחשת בעולם, מתבצעת החלפה של עושר ועסקים חדשים ויזמים צעירים מתעשרים במהירות. כדי להיות אחד מאלה, המפתח הוא לשים לב ולהגיב במהירות.

בנוסף, כדאי להשקיע בלימוד ההשלכות של הדפסת הדולרים המאסיבית שמתרחשת בימים אלה בארה"ב, הסגרים במדינות רבות בעולם, הדחייה של החזרי המשכנתאות וממשל שממשיך להדפיס דולרים כדי להציל עסקים ואנשים.

כאמור, אין לי כדור בדולח והשמיים לא נופלים, מה שכדאי לעשות בעת הזאת זה להמשיך לנוע ולהתאים את עצמנו לזמנים המשתנים.

הכתבה נכתבה בהשראת הכתבה מאת Tamar Hermes לאתר ביגר פוקטס - קישור: shorturl.at/lvBJ5

BRRRR - מה זה, איך זה עובד, והאם זה טוב גם לישראלים?

idan.shkedy@gmail.com (עידן שקדי) — Thu, 04 Feb 2021 22:24:24 GMT

בשנים האחרונות, משקיעים רבים, בעיקר אמריקאים, עובדים בשיט ה- BRRRR.

אז מה זו בעצם השיטה הזו:

Buy - קניית הנכס. נחפש נכס במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק. מחיר כזה, שאחרי שיפוץ יהיה קרוב ככל האפשר ל- 70% ממחיר השוק, עדיף כמובן נמוך יותר. לרוב יהיו אלה נכסים שדורשים שיפוץ דיי משמעותי, אבל לא תמיד. לעיתים רבות, קניית הנכס תהיה באמצעות הלוואה, לרוב הלוואת גישור שהריבית שלה גבוהה מצד אחד, אבל מצד שני אפשר לקבל אותה יחסית מהר ולהחזיר אותה ללא קנסות יציאה.

Repair - שיפוץ הנכס. שיפוץ לרמת שכירות. רמה כזו שנוכל להכניס דייר כמה שיותר מהר, בשכירות גבוהה. מצד שני, שיפוץ שלא יהיה יקר מדיי כדי שלא נעבור את ה - 70% משווי השוק.

Rent - השכרת הנכס. אחרי ששיפצנו את הנכס, אנחנו מכניסים דייר כמה שיותר מהר. כל זמן שהנכס ריק עולה לנו כסף, לכן נעדיף דייר בנכס כמה שיותר מהר. כמובן שנעשה את כל הבדיקות כדי שהדייר יהיה איכותי, בשכירות גבוהה התואמת את מחיר השוק.

Refinance - הלוואה כנגד הנכס. כאמור בשלב הראשון, הנכס נקנה באמצעות הלוואה יקרה. עכשיו נרצה ללכת לבנק ולמשכן את הנכס בתמורה להלוואה בריבית נמוכה יותר, ופרוסה לזמן ארוך יותר, כמו משכנתא. למעשה, המטרה שלנו היא לקבל מהבנק ״כסף זול״ כדי שנוכל להחזיר את ההלוואה היקרה למלווה ואת כל המזומן שהשקענו בעסקה להחזיר לכיס. לרוב הבנקים יתנו למשקיע בסביבות 70% מימון ולכן רצינו מלכתחילה לקנות ב -70% מתחת למחיר השוק.

Repeat - חוזרים על התהליך. או ״שנה״ כמו שאמר הסמל בטירונות… לאחר שהחזרנו את ההלוואה היקרה למלווה ואת כל המזומן החזרנו לכיס שלנו, אפשר למעשה לחזור לשלב הראשון ולעשות שוב את כל התהליך.

בסיום התהליך, נשארנו למעשה עם נכס מושכר, ללא (או עם מעט) הון עצמי מושקע בנכס. אמנם ההכנסה מהנכס לא גבוהה משום שיש החזרי משכנתא, אבל מצד שני אין לנו כמעט כסף מושקע בנכס, וחשוב מכך - אנחנו יכולים לקנות מספר רב של נכסים בשיטה הזו, עם אותו הכסף!

בואו נראה דוגמא:

Buy - דנה איתרה נכס במחיר של $50,000. לפי כל הבדיקות שדנה עשתה, השיפוץ יעלה לה $15,000 ושווי השוק של הנכס הוא $100,000.

דנה פנתה למלווה פרטי (Hard Money Lender) וביקשה ממנו הלוואה. הוא הציע לה מימון של 70% משווי הנכס ועוד 70% מעלות השיפוץ (סה״כ $45,500 מתוך $65,000). הריבית על ההלוואה תהיה 12% לשנה (1% לחודש). כמובן שיש עוד עלויות לקיחת הלוואה אבל נשים אותם בצד לצורך הדוגמא.

דנה מעריכה שתהליך ה- BRRRR יקח לה חצי שנה.

Repair - את השיפוץ דנה תממן חלק מההלוואה וחלק מההון העצמי, כפי שמפורט בשלב הקודם.

Rent - דנה, שעשתה שיעורי בית כמו שצריך, תאתר דייר לנכס. שכר הדירה יהיה $1,100, ההוצאות השוטפות יעמדו על כ- $450. סך הכל ישאר לדנה $650, שמהם תצטרך לשלם גם משכנתא.

Refinance - לאחר שהנכס התייצב עם דייר, ולאחר תקופה של 3-6 חודשים מהקניה, תלוי במלווה, דנה תפנה לבנק (ישירות או דרך ברוקר) ותבקש מימון מחדש לנכס. הבנק יתן לה 65% הלוואה לפי שווי שוק של $100,000 מה שאומר שדנה תקבל לחשבון הבנק שלה $65,000 (כמובן שבפועל יש לנקות מהסכום הזה הוצאות הלוואה אבל נשים את זה בצד כרגע). מהכסף שקיבלה מהבנק, דנה תחזיר למלווה הראשו ן (זוכרים את ההלוואה היקרה?), $45,000 וישאר לה $20,000. מה שאומר שכרגע דנה מושקעת בעסקה עם הון עצמי אפסי ! החזירה לעצמה את כל ההון העצמי.

כמובן שיש החזרי משכנתא חודשיים, נניח $350, מה שאומר שבסוף כל חודש דנה תישאר על $300 מהשכירות.

Rep eat - עכשיו שדנה החזירה לעצמה את ההון העצמי, כל מה שהיא צריכה לעשות זה לשכפל את מה שהיא עשתה.

לסיכום - דנה השקיעה בנכס:

הון עצמי לקניה - $15,000

הון עצמי לשיפוץ - $4,500

הלוואה ראשונה - $45,000

ריבית לאורך התקופה (6%) - $3,000 (עיגלתי לצורך פשטות הדוגמא)

סה״כ הון עצמי מושקע בעסקה - $22,500

בתהלילך הריפייננס, דנה קיבלה מהבנק - $65,000

דנה החזירה למלווה ההראשון - $45,000

הון עצמי שהחזירה לעצמה - $20,000

הון עצמי שנשאר בעסקה - $2,500

נכון שזה נשמע חלומי, אבל הנושא לא כזה פשוט:

לא פשוט לאתר נכסים במחירים נמוכים ממחיר השוק ברמה כזו.
הנכס צריך להיות כזה שהבנק ירצה למשכן. נכס זול באזור בעייתי לעיתים רבות לא יתקבל על ידי הבנק
אם הריבית לא תהיה טובה, הריפייננס לא יהיה יעיל וכל התוכנית יכולה ליפול.
כישראלים ללא אזרחות, קשה מאוד לקבל תנאי הלוואה טובים, וכן לרוב העסקאות הבוננזה האלה ברוב המקרים לא יגיעו אלינו…

אז מה כן אפשר לעשות כישראלים?

הדרך הכי טובה שאני מצאתי כדי לעשות את זה (בתהליך כרגע), היא ע״י פורטפוליו. הלוואות על פורטפוליו גדול אפשר למצוא בריביות לא רעות. אמנם לא ריביות של אמריקאי אבל מספרים לא רעים.

נניח שיש לי $100,000, אם נחזור לדוגמא של דנה, בסכום הזה נוכל לרכוש 5 נכסים ששוויים הכולל יהיה, אחרי השיפוץ, חצי מליון דולר. והנה לנו פורטפוליו.

השיטה הזו אמנם אטרקטיבית מאוד, אבל מומלץ לפעול לפיה רק אחרי שצברנו נסיון ואנחנו בטוחים בניתוח העסקאות שלנו. כמו כן חשוב מאוד לוודא את תנאי ההלוואות העקרוניים לפני שמתחילים בתהליך כדי לא להתבדות באמצע הדרך.

השקעה קבוצתית בפורטפוליו מניב - הצצה אל מאחורי הקלעים

Fri, 29 Jan 2021 06:25:42 GMT

איך בכלל עובד העניין הזה של השקעה בקבוצה?

אני הבעלים של הנכס?

מי השותפים שלי ולמה אני צריך להיות תלוי באחרים?

מה משך הזמן של ההשקעה?

ורגע, מה קורה אם אני רוצה למכור?

מה מצב הנכסים בקניה ואיך דואגים שלא יהיו כל הזמן תיקונים?

על שאלות אלה ועוד, אנחנו נשאלים פעמים רבות בבואנו להציג עסקה קבוצתית לנכסים מניבים.

במאמר זה נראה את התהליכים שמתרחשים מאחורי הקלעים בעסקה מסוג זה בכדי לנסות ולענות על השאלות האלה ועוד כמה אחרות.

לשם ההמחשה ניקח כדוגמא את אחת העסקאות שעשינו, נסביר על התהליך והרבה שאלות יפתרו תוך כדי.

זה התחיל בכך שהגיעה לידנו עסקת חבילה של בתים פרטיים ממשקיע אחד שרצה למכור אותם במהירות כי היה זקוק לכסף.

ברשימה היו כ 11 נכסים - רובם באיזור C (אוכלוסייה במעמד סוציו אקונומי נמוך) וחלקם באיזור D (אזורי פשיעה). התחלנו (כמו שתמיד אנחנו עושים) לבדוק את הנכסים אחד אחד בנסיון להבין את איכות הנכס, השכירות שניתן לקבל עליו באיזור, השיפוץ שיידרש בו, האיזור שהוא נמצא מבחינת רמת אוכלוסייה וכו'.

מתוך הנכסים בחרנו 6 שנראו לנו, בבדיקה ראשונית, רלוונטיים, והחלטנו לבדוק אותם יותר לעומק.

בדקנו את השווי שלהם אחרי שיפוץ על ידי השוואה לנכסים שנמכרו באיזור באותו סדר גודל וראינו שהמחיר שהשגנו היה מצויין!

שמנו את הנכסים על חוזה והמשכנו בהעמקת הבדיקות.

שלחנו את השותף המקומי שלנו לשטח שיעבור בין הנכסים, ייראה את מצבם הפיזי, את המיקום שלהם וביחד עם הקבלן, יתן לנו הערכת שיפוץ ראשונית (שבדרך כלל דיי מדוייקת) כדי שנוכל להכניס לאקסל ולהתחיל לבנות תוכנית עסקית.

השותף המקומי שלנו חזר עם תשובות והערכות על עלויות השיפוץ והשכירות שניתן יהיה לקבל בנכסים. נראה שרוב הנכסים צריכים לעבור שיפוץ דיי מקיף, שזה אומר מספר דברים, קודם כל תהיה השבחה והנכסים יהיו שווים יותר מעלות הרכישה והשיפוץ כי אנחנו מביאים אותם למצב מצויין. דבר שני, יהיה לנו שקט תקופה ארוכה כי אנחנו יודעים שיישרנו קו וטיפלנו בכל הדברים המרכזיים בבתים.

בנוסף, הבנו שבאחד הנכסים יש בעיה ביסודות ויתכן שהשיפוץ שיידרש לו יהיה בעלות גבוהה מאוד. עשינו בדיקה מחודשת על רשימת הנכסים והחלפנו אותו בנכס אחר מהרשימה כדי להישאר במסגרת המספרים של התוכנית העסקית.

מהר מאוד הגענו למסקנה שהעסקה אכן טובה כמו שחשבנו ויש לנו מה להציע למשקיעים שחיכו להיכנס לעסקה לטווח ארוך.

אז איך נראית התוכנית העסקית?

מחיר רכישה של כל הנכסים: 142 אלף דולר

עלות שיפוץ, 140 אלף דולר

עלויות נוספות 3,000 דולר

עמלות והוצאות שלנו היזמים 15 אלף דולר

הגענו לעלות כוללת של 300 אלף דולר בדיוק

את התוכנית העסקית חילקנו לשש יחידות השקעה. כל משקיע יוכל להכנס בכפולות של 50 אלף דולר. גייסנו את המשקיעים ויצאנו לדרך.

את הנכסים רשמנו על חברת LLC שפתחנו לפני מציאת העסקה (הרי עשינו תוכניות וכיוונו לפתיחת הקבוצה…). המשקיעים נרשמים כבעלים שותפים בחברה ובעצם הם גם הבעלים של הנכסים.

הגדרנו את העסקה לחמש שנים והחלטנו שבתום חמש שנים הנכסים יוצעו למכירה והקרן פלוס הרווחים מהמכירה יחולקו למשקיעים.

אז למה בעצם לעשות את זה בקבוצה? למה לא למכור נכסים לכל משקיע בנפרד?

במהלך השנים, אחרי עשרות עסקאות נדל"ן לעצמנו ולמשקיעים, הגענו למסקנה שרכישת נכסים על ידי משקיע שאינו מומחה לנדל"ן וזה לא העיסוק המרכזי שלו, עלולה להיות עניין מאוד מתסכל עבורו, היות ובנכס מידי פעם יש התעסקות, נדרש לסמוך מרחוק על חברת ניהול, עלולות להיות הוצאות פתאומיות של אלפי דולרים - שלמשקיע שאינו עוסק בזה אין את הכלים לבדוק האם ההוצאה אמיתית או שחברת הניהול מנסה לעשות קופה.

לכן אנחנו כמנהלים מקבלים את ההחלטות ולמשקיעים אין צורך בהתעסקות בכלל, מה שהופך את ההשקעה לפאסיבית באמת.

על ידי הצטרפות לקבוצה, המשקיע בעצם מרוויח מספר דברים:

א. רכישת פורטופוליו של נכסים במחיר מוזל - עסקת חבילה

ב. ניהול מקצועי באופן שוטף על ידי יזמים המומחים בהשקעות נדל"ן

ג. פיזור סיכון על ידי בעלות במספר נכסים

ואיך המשקיעים מבטיחים את הכסף שלהם אתם שואלים?

אז הכסף מועבר לעורך דין בנאמנות שדואג לאינטרס של המשקיעים ומוודא שרישום הבעלות מתבצע כמו שצריך.

ומה לגבי השאלה, מה קורה אם המשקיע רוצה לצאת מהעסקה? אז הפתרון שנתנו לזה הוא בכך שלאחר השנה הראשונה, המשקיע יכול למכור את יחידת ההשקעה שלו.

לסיכום

השקעה בקבוצה זו אלטרנטיבה מצוינת למי שרוצה לפזר את הסיכון בהשקעה ובנוסף רוצה להיות פאסיבי בעסקה. כל קבוצה והמאפיינים שלה.

בכל קבוצה אנחנו משקיעים המון מחשבה אסטרטגית כדי לתת מענה רלוונטי ושלם ככל הניתן לצרכים של המשקיעים ולדאוג לאינטרס שלהם. פעמים רבות זה דורש יצירתיות ואלתור אבל כמעט תמיד זה אפשרי וזה עיקר התפקיד שלנו, ועיקר ההתעסקות שלנו מאחורי הקלעים.

נתראה בקבוצה הבאה!

אקוויטי, תזרים, תשואה ומה שביניהם

idan.shkedy@gmail.com (עידן שקדי) — Sat, 31 Oct 2020 13:16:17 GMT

לא פעם, אני נתקל בשאלות כמו - התשואה לא נמוכה מאוד? או, אז מה עם התשואה מאוד גבוהה, בסוף זה סך הכל $500 בחודש…

כשאנחנו ניגשים לבחון כדאיות עסקה, יש מספר נתונים פיננסיים שחשוב לשים לב אליהם.

תזרים - Cash Flow, הון - Equity, תשואה - ROI.

כל אחד מהנתונים האלה יש לו השפעה אחרת על העסקה, ויותר חשוב מזה, כל משקיע יתן משקל חשיבות שונה לכל אחד מהנתונים.

בהמשך המאמר נראה דוגמאות לכל אחד מהנתונים.

תזרים - תזרים זה למעשה סכום הכסף שנקבל בתקופת זמן מוגדרת. למשל כל חודש, רבעון, חציון… חשוב לנו להבין מה יהיה התזרים שלנו בעסקה כדי לוודא שיש לנו איך לנהל את השוטף של העסק שלנו.

חשוב להבין שעסק מסוים יכול להרוויח יפה מאוד בסוף השנה, אבל אם במהלך השנה אין לו תזרים, אז הוא כנראה לא יחזיק מעמד הרבה.

אקוויטי - ההון שיש לנו בעסקה. בנדל״ן לרוב נתייחס לשווי הנכס לעומת המחיר שקנינו אותו. נניח קנינו נכס ב- $80,000 כולל כל הוצאות הרכישה, והוא שווה (שווי שוק) $100,000 אז יש לנו $20,000 אקוויטי בעסקה. החזקה של נכסים עם אקוויטי מעלה את כמות ההון שלנו.

תשואה - החזר על ההשקעה. השקענו סכום מסוים של כסף, כמה כסף נרוויח בתמורה לאותו הכסף שהשקענו. תשואה נמדדת באחוזים כך שככל שנתקרב ל- 100% ככה נחזיר את ההשקעה מהר יותר. רוב המשקיעים רואים בתשואה כגורם הכי חשוב, לרוב זה מחוסר ידע ולא מחשיבה אסטרטגית.

אחרי שהבנו את המושגים, נציג דוגמא:

נכס ראשון

עלות כוללת (מחיר קניה, עלויות סגירה, שיפוץ) של - $100,000

שווי שוק של הנכס - $120,000

שכירות שנתית נטו - $9,000

——————————

תזרים - $750 בחודש

אקוויטי - $20,000

תשואה - 9%

נכס שני

עלות כוללת (מחיר קניה, עלויות סגירה, שיפוץ) של - $90,000

שווי שוק של הנכס - $120,000

שכירות שנתית נטו - $8,100

——————————

תזרים - $675 בחודש

אקוויטי - $30,000

תשואה - 9%

בדוגמאות אפשר לראות שהתזרים בנכס הראשון גבוה ב- $75 מהנכס השני.

לעומת זאת, האקוויטי בנכס השני גבוה יותר. התשואה זהה בשני המקרים.

נניח שאני מתלבט בין שני הנכסים, ברור לנו עכשיו שהתשואה היא לא בהכרח הדבר החשוב ביותר. יש כאלה שיעדיפו תזרים גבוה יותר כי להם הוצאות שוטפות שעליהם להחזיר, אולי הלוואה כזו או אחרת. יש כאלה שיעדיפו להגדיל את ההון שלהם אז יתנו לאקוויטי את החשיבות הגבוהה ביותר.

מה לכם הכי חשוב? איך תסדרו את סדר העדיפויות שלכם?

שתפו אותנו!

פתיחת חשבון בנק אמריקאי - חלק ב

idan.shkedy@gmail.com (עידן שקדי) — Mon, 28 Sep 2020 13:09:15 GMT

בחלק א׳ של המאמר סיכמנו את כל מה שצריך לדעת לפני שמתחילים בתהליך של פתיחת חשבון בנק אמריקאי.

בחלק זה נסכם את תהליך פתיחת החשבון ולקינוח עוד כמה טיפים חשובים!

איך מתחילים?

הדרך המסורתית לפתיחת חשבון בנק, מה שנקרא ״דרך המלך״, היא לטוס לארה״ב, לקבוע פגישה בבנק ולהגיע לפתוח חשבון. כדאי כמובן לעשות סקר שוק מקדים מארץ, ואף לדבר עם הבנקים בטלפון לפני שמחליטים עם איזה בנק נרצה להתקדם.

חשוב לקבוע פגישה מראש ולא להפתיע ואם יש לכם כתובת אימייל של הבנקאי איתו תיפגשו אז כדאי לשלוח מייל מקדים, להיכרות ראשונית, תיאום ציפיות, ולשאול מה צריך להביא.

מומלץ להגיע לבנק לבושים בצורה מסודרת, מוכנים לפגישה, כרטיס ביקור עם יש ואולי שי קטן וצנוע כמו שוקולד מהארץ. הסיבה לכל זה היא שמעצם היותנו אזרחים זרים, יש לא מעט תחום אפור בתהליך. לדוגמא, הבנק יכול להחליט אם לתת לנו אישור לכרטיס אשראי באופן מיידי או רק אחרי שנצבור ותק בחשבון. אם נשדר רצינות, יש סיכוי טוב יותר שהבנק יהיה לטובתנו. מעבר לכך, במידה ונרצה שזה יהיה סניף הבנק שלנו, נרצה שהבנקאי יזכור אותנו. חשוב לציין שלא חייבים לפתוח חשבון בנק בסניף שבו נרצה לנהל אותו, גם ככה הרוב היום בדיגיטל.

דרך נוספת לפתיחת חשבון היא באמצעות ישראלים (פרטיים או עו״ד), שיצרו קשרים טובים עם הבנק ויש להם אפשרות לפתוח בעבורנו חשבון בנק מבלי להגיע לארה״ב. מכיוון שהדרך הזו היא לא הדרך המקובלת (לא אמרתי שהיא לא חוקית או משהו כזה), אני לא אכתוב על זה כאן ושכל אחד יעשה את שיעורי הבית שלנו. השירות הזה בדרך כלל עולה בסביבות $500 וזה כבר כמעט מחצית מעלות כרטיס טיסה אז שווה לשקול את הדברים.

2. מה הבנק צריך כדי לפתוח לי חשבון?

כאן נבחין בין חשבון פרטי וחשבון עסקי.

חשבון פרטי:

2 תעודות מזהות (למשל רשיון נהיגה ודרכון)
כתובת אמריקאית- יש לקחת בחשבון שעלול להישלח לשם דואר. יש מגוון שירותים שמספקים את השירות הזה או שתמיד אפשר מחברת הניהול לקבל בשבילנו את הדואר ולשלוח לנו לארץ במידת הצורך.
כתובת בארץ - אפשר להוסיף גם כתובת למשלוח דואר בארץ ואז רוב המכתבים יגיעו לשם. לא תמיד עובד.
מספר טלפון אמריקאי - גם את זה יש מספר שירותים שנותנים את השירות הזה.
אישור משלם מס אמריקאי (ITIN) - לא תמיד מבקשים אבל כדאי שיהיה.
הפקדה ראשונית של $100 במזומן.

חשבון עסקי:

כל מה שנדרשנו לו כדי לפתוח חשבון בנק פרטי
אישור לפתיחת עסק - Article of Organization מהמדינה בה פתחנו את העסק.
אישור מספר מס לעסק - EIN
הסכם שותפים - Operating Agreement. חשוב לציין שמי שפותח את חשבון הבנק צריך להיות המנהל של החברה. במידה ובחברה יש עוד שותפים, לא ניתן לפתוח להם גישה לחשבון אלא הם יאלצו לעשות זאת מהגישה של מי שפתח את החשבון. כמובן שכשהשותפים יהיו בארה״ב הם יוכלו לגשת לאחד מהסניפים של הבנק ולהירשם כשותפים בחשבון ובכך לקבל גישה. יש גם אפשרות לבקש מהבנק טופס להוספת שותפים, עליו הם יצטרכו לחתום מול נוטוריון ולשלוח את זה לבנק.

3. כרטיס דביט וכרטיס אשראי

כרטיס דביט - בדרך כלל תקבלו כרטיס זמני במקום. כרטיס קבוע ישלח אליכם לאחר מספר ימים לכתובת שמסרתם.
כרטיס אשראי - יש שני סוגים עיקריים של כרטיסי אשראי. הסוג הראשון הוא Secured Credit Card: כרטיס אשראי שמאפשר לנו להתחיל לצבור קרדיט אבל הכסף בו נשתמש יהיה כסף שלנו. לצורך העניין, נצטרך להפקיד סכום כסף מסוים לכרטיס האשראי (נניח $300) ורק את בסכום הזה נוכל להשתמש כל חודש. בדרך זו הבנק, שעדיין לא מכיר אותנו ואת הפעילות העסקית שלנו, מבטח את עצמו. בשלב מסוים, בדר״כ שנה, נקבל בחזרה את הכסף ונמשיך להתנהל עם האשראי לפי המסגרת שהבנק יאפשר לנו וזה בעצם השלב שבו כרטיס האשראי הופך להיות - Unsecured.
תוכניות אשראי - כמו בארץ, גם כאן יש מספר תוכניות לכרטיסי אשראי: מסלול טיולים, מסלול עסקים וכו׳. כדאי לבדוק עם הבנק ולנצל את התוכנית שתתן לנו את ההטבה המתאימה לנו ביותר. למשל כרטיס במסלול טיולים, יאפשר לנו לשלם במטבע חוץ (למשל בארץ) בלי עמלות המרת מטבע.

4. תתי החשבונות בתוך החשבון

בשונה מחשבון בנק בארץ, בארה״ב ישנם מספר תתי חשבונות שניתן לפתוח תחת החשבון.

הסוג הראשון הוא Checking Account - זה למעשה חשבון העו״ש שלנו
הסוג השני הוא Saving Account - לפי השם זהו חשבון חסכון אבל בדיוק כמו חסכון בבנק בארץ, גם כאן תקבלו ריביות אפסיות ותהנו כנראה מרווח שנתי של כמה דולרים במקרה הטוב.
הסוג השלישי הוא Credit Account - זהו למעשה החשבון של כרטיס האשראי. אפשר לראות את זה כמו מסגרת אשראי בארץ. הבנק מחליט מה גובה המסגרת שהוא מאפשר לנו. בדרך כלל המסגרת עולה עם הותק אבל אפשר גם לבקש מהבנק להעלות את המסגרת ולקוות שיסכימו. אין כמובן אפשרות לחגור מהמסגרת ובסוף החודש, הכסף לא יורד באופן אוטומטי מחשבון העו״ש שלנו, אלא אנחנו צריכים להעביר את הסכום שהוצאנו באשראי מאחד החשבונות האחרים שלנו, לחשבון של האשראי. למעשה למלא אותו בחזרה. אם לא נמלא אותו בחזרה, ייפגע לנו הקרדיט ונצטרך לשלם עמלות גבוהות.

5. דברים שחשוב לברר/ לדעת

פנקס שיקים - בפתיחת החשבון נהוג לקבל מספר שיקים. כדאי לקחת שיהיה ליתר ביטחון, לפעמים צריך להשתמש בהם.
עמלות - לכל בנק יש את העמלות שלו. עמלת העברת כסף, עמלת קבלת כסף זר, עמלת איחור בתשלום של האשראי, עמלת ניהול חשבון שנתית ועוד. כדאי לברר את העמלות כדי לא להיות מופתעים.
דיגיטל - לברר אילו פעולות לא ניתן לבצע בדיגיטל. למשל, מה הסכום המקסימלי להעברת כסף דרך האינטרנט.
אוברדראפט - חשבון הבנק האמריקאי מתנהל במזומן בלבד (למעט חשבון האשראי). לכן אין אפשרות להיכנס למינוס בחשבון.
מומלץ מדי פעם לשלוח מייל לבנקאי שלכם ולבקש ממנו להסתכל בחשבון שלכם ולבחון אם הוא יכול לשפר משהו בתנאים שלכם. כמובן שכדאי לעשות זאת בפגישה אישית אבל אם אי אפשר אז גם מייל זה טוב.

עד כאן החלק השני במאמר על פתיחת חשבון אמריקאי.

יש עוד הרבה דברים שאפשר ללמד על חשבונות בנק אמריקאים, דרכי העברת כספים, ניהול כרטיס אשראי של עסק ועוד.

יש כאן הרבה מידע אבל בסך הכל התוכן לא מסובך. התהליך והדבר היחיד הוא שכדאי לשים לב לדברים הקטנים, לשאול כל דבר שאתם לא מבינים.

למדתם משהו חדש? אתם חושבים שהמידע יכול לעזור למשקיעים אחרים?

נשמח אם תשתפו א ת המאמר וגם תכתבו לנו בתגובות!

פתיחת חשבון בנק אמריקאי - חלק א

idan.shkedy@gmail.com (עידן שקדי) — Mon, 28 Sep 2020 13:00:15 GMT

אחת השאלות שעולות פעמים רבות ע״י משקיעי נדל״ן בארה״ב, היא - האם כדאי לפתוח חשבון בנק ואיך עושים את זה?

את המאמר הבא אחלק לשני חלקים, כאשר בחלק הראשון אכתוב על כל מה שחשוב לדעת בנוגע לפתיחת חשבון ו בחלק השני אכתוב על התהליך עצמו.

חשוב לציין שלא כל הבנקים נוהגים אותו דבר ולעיתים הם גם משנים את הנהלים שלהם ולכן לפני שניגשים לפתוח חשבון בנק מומלץ לאמת את הכתוב.

למה כדאי לפתוח חשבון בנק?

אני תמיד אוהב אנשים ששואלים ״למה״ ולא לוקחים הכל כמובן מאליו. בתור התחלה, משקיע בתחילת דרכו, שקנה נכס אחד ובסך הכל רוצה לקבל את כספי השכירות, לא בהכרח צריך חשבון בנק אמריקאי. אלו הסיבות והמקרים בהם כדאי ואף צריך חשבון בנק:

נוחות - יותר קל לעבוד מול חברת הניהול, ובכלל מול גורמים שונים בארה״ב, כאשר הכסף שלנו נמצא בדולרים בארה״ב.
זול יותר - במקום להעביר את דמי השכירות כל חודש לארץ, אפשר להעביר אחת לכמה זמן ובכך לחסוך את עלויות ההעברה שבדר״כ יהיה להן מרכיב קבוע ולאו דווקא תלוי בגובה ההעברה. במידה ונצטרך לשלם על משהו בארה״ב כמו תיקונים כאלו ואחרים, מיסים וכד׳, לא נצטרך להעביר כסף מהארץ שגם זה יעלה לנו עוד כסף.
מכירת נכס - כשנרצה ל מכור את הנכס שלנו, חברת הטייטל תוכל להעביר לנו את הכסף בשתי דרכים: צ׳ק על השם של בעל הנכס (השם שלנו או השם של החברה שפתחנו) או העברה בנקאית בתוך ארה״ב. כך או כך זה יהיה בתוך ארה״ב ורק על השם של מי שרשום כבעל הנכס בין אם זה חברת LLC או השם שלנו.
צבירת קרדיט - על זה אכתוב סעיף נפרד.
כסף זמין בארה״ב - נוכל להשתמש בחשבון הזה לקניות שונות שמתבצעות לרוב בדולרים - טיול בארה״ב, הזמנת טיסות (לרוב התשלום בדולרים), קניות באמזון, אלי-אקספרס וכד׳.

כ מובן שיש עוד סיבות אך אלו העיקריות שביניהן.

2. מי יכול לפתוח חשבון בנק אמריקאי?

טוב, השתכנעתי! אני צריך חשבון בנק אמריקאי. אבל, האם אני בכלל יכול לפתוח כזה?

התשובה היא שכמעט כל אחד יכול לפתוח חשבון בנק אמריקאי ולא צריך להיות אזרח או תושב מסוג כזה או אחר. כמובן שיש הגבלות כמו אם הואשמת פעם בהלבנת הון, תיק פלילי וכאלה, אבל נניח שזה לא המצב.

בשורה התחתונה, כל אחד יכול לפתוח חשבון בנק, אישי או על שם החברה (או גם וגם).

3. חשבון פרטי VS חשבון עסקי

בגדול, יש שני סוגים של חשבונות שאפשר לפתוח- חשבון פרטי וחשבון עסקי.

זה מאוד מזכיר את האפשרויות בארץ, עם כמה טוויסטים שנכתוב עליהם בהמשך.

לכל חשבון יש את התנאים שלו ואת צורת הניהול שלו. למשל, בשביל לקבל פטור מעלות בחלק מהבנקים, בחשבון הפרטי צריך להיות תמיד לפחות $1,000 בעו”ש, בעוד בחשבון העסקי מדובר על $3,000. יש כמובן עוד תנאים אבל זה משתנה מבנק לבנק ולכן לא אתייחס לזה כאן ואמליץ לקרוא את מסמך התנאים וההגבלות של כל חשבון בבנק בו נרצה לפתוח את החשבון.

אני ממליץ להתייחס לאופן ניהול החשבונות האמריקאיים בדיוק כמו שנעשה בארץ. אם בארץ יש לנו חשבון פרטי וחשבון עסקי אז גם בארה״ב כדאי שיהיה לנו. יותר נכון, אם אנחנו מתכוונים לעשות רכישות אישיות באמצעות החשבון האמריקאי, אז למען הסדר הטוב כדאי שיהיו מחשבון פרטי. את הניהול העסקי נעשה מהחשבון העסקי.

אין הגבלה לכמות החשבונות שניתן לפתוח ולכן כדאי שלכל עסק יהיה חשבון משל עצמו (מאותן סיכות שהוזכרו לעיל).

4. באיזה בנקים ניתן לפתוח חשבון?

רשימת הבנקים בהן ניתן לפתוח חשבון משתנה כל הזמן. הבנקים העיקריים הם - Bank of America , TD Bank , Wells Fargo . יש עוד בנקים שיאפשרו פתיחת חשבון למי שלא אזרח אבל אלו העיקריים.

יש דרך נוספת והיא לפתוח חשבון בנק וירטואלי באתרים כמו TransferWise . אתרים אלו יאפשרו לכם כמעט את כל מה שחשבון בנק רגיל יאפשר לכם.

5. צבירת קרדיט -

אחת הסיבות העיקריות שבגינן משקיעים רוצים לפתוח חשבון בנק אמריקאי היא כדי לצבור קרדיט סקור שיאפשר לקחת הלוואה טובה בהמשך.

כדי לצבור קרדיט, צריך להצטייד בכרטיס אשראי מהבנק ולבצע בו שימוש תדיר במשך מספר שנים. כל זה בלי לצבור פיגורים בתשלומים או כל דבר שלילי אחר.

חשוב לציין שגם אם יהיה לכם קרדיט מצוין, זה כמעט ולא יעזור לכם לקבל הלוואה בתנאים טובים יותר. לכל היותר זה יאפשר לכם לקבל הלוואה בתנאים בינוניים בלבד (יחסית לאמריקאים). לכן, לא הייתי מקדש את נושא הקרדיט ועושה הכל כדי שיהיה לי קרדיט סקור טוב, אלא אם כן אני מתכנן לקבל גרין קארד או אזרחות בעוד כמה שנים ואני רוצה להתחיל לצבור קרדיט מעכשיו.

עד כאן עיקרי הדברים שצריך לדעת כשניגשים לפתוח חשבון בנק.

בחלק ב׳ נסביר את תהליך פתיחת החשבון שלב אחרי שלב וגם ניתן כמה טיפים חשובים.

למעבר לחלק השני של המאמר - לחץ כאן

ראיון בערוץ היוטיוב של גל שפירא

idan.shkedy@gmail.com (עידן שקדי) — Sun, 27 Sep 2020 13:04:45 GMT

הזמן הכי טוב להשקיע הוא.... עכשיו!

idan.shkedy@gmail.com (עידן שקדי) — Sat, 05 Sep 2020 12:27:42 GMT

לפני מספר ימים, שוחחתי עם משקיע שהתעניין בהצטרפות לאחת מקבוצות המשקיעים שלנו. אני בקשר עם אותו משקיע כבר לא מעט זמן ולקראת סוף השיחה שלנו הוא אמר שהוא חושש להשקיע בתקופה הזו...

ההרגשה הזו ברורה והגיונית, הרי העולם היום בחוסר ודאות אחד גדול.

עם זאת, לשאלה ״מתי הזמן הכי טוב להשקיע״, יש לדעתי תשובה אחת בלבד - הזמן הכי טוב להשקיע הוא עכשיו, ואם לא עכשיו אז מחר בבוקר!

התשובה הזו נובעת מההבנה שאין לנו שליטה על מה יהיה בעתיד והעבר כבר אבוד, כל מה שנשאר לנו זה ההווה ובו יש לנו שליטה הכי טובה.

למרות כל זה, בתקופה כזו צריך לעשות את הדברים בצורה נכונה ושקולה התואמת למצב בו אנחנו נמצאים.

אז אתם שואלים איך לעשות את זה נכון?

קבלו כמה כלים וכללים שתמיד חשובים וחלקם אפילו יותר חשובים בתקופה הזו:

לקנות מתחת למחיר השוק - באופן אישי אני חושב שלא תמיד צריך לקנות מתחת למחיר השוק. בסוף זה עניין של מספרים ותוכנית אסטרטגית. עם זאת, לא ברור לאן השוק הולך (למרות שכרגע המצב מעולה) וכדי להיות מוכנים למקרה בו מחירי הנכסים ירדו, נקנה בזול ונגדר את עצמנו.
אסרטגיה - חייבים שתהיה לנו אסטרטגיה ברורה. משקיעים לטווח ארוך? קצר? נכסים עם דייר? כאלה שדורשים שיפוץ לפני הכנסת דייר? ועוד שאלות שאנחנו צריכים לשאול את עצמנו לפני שאנחנו נכנסים להשקעה. בתקופה הזו, חשוב גם שיהיו לנו לפחות 2 אסטרטגיות. לצורך העניין, אם קנינו נכס לעסקת השבחה לזמן קצר, מה יקרה אם לא נצליח למכור? מה האסטרטגיה המשנית שלנו?
בדיקת הדיירים - רוצים לקנות נכס לשכירות או שיש לכם כבר אחד כזה? תבדקו את הדיירים כמו שצריך, בעיקר בתקופה הזו. תבקשו בטחונות גבוהים ותעשו איתם תיאום ציפיות ספציפית לתקופה הזו. אם אתם עובדים עם חברת ניהול אז תוודאו שהם עושים את כל זה.
סבלנות ואורח רוח - אם הגדרתם את הקריטריונים שלכם כמו שצריך ויש לכם אסטרטגיה ברורה, אתם תמצאו את העסקה הנכונה. צריך קצת סבלנות בתקופה הזו אבל זה משתלם.
תהיו מוכנים לפעול - בהמשך לסעיף הקודם, אם הגדרתם אסטרטגיה ברורה וקריטריונים למה שאתם מחפשים, תהיו מוכנים לפעול מהר! מצאתם נכס שעונה על מה שאתם מחפשים? תגישו מיד הצעה!
גידור סיכונים - תמצאו דרכים לגדר את הסיכון שלכם. אחת האפשרויות שאני מאוד מאמין בהן היא השקעה במסגרת קבוצה. ככה לרוב יש הרבה נכסים והסיכון מתפזר באופן משמעותי. בנוסף יש יזם מנוסה שמנהל את העסקה ודואג לכל הדברים שהוזכרו כאן.

לסיכום, חשוב לזכור שהדברים לא קורים ביום אחד. צריך סבלנות לכל זה. עם זאת, לשבת ולחכות זו לא דרך שמשקיע אמור לפעול בה. בכל משבר יש הזדמנות ועובדה שהשוק כרגע לוהט ואנשים קונים נכסים כאילו אין קורונה…

אם אתם מעוניינים לקבוע שיחת ייעוץ כדי לראות איך נוכל לעזור לכם להתקדם - השאירו פרטים כאן!

לאפשרויות ההשקעה איתנו - לחצו כאן

נדל"ן בג'קסונוויל – כל מה שצריך לדעת על ג'קסונוויל

Sun, 02 Aug 2020 15:56:43 GMT

עם כלכלה יציבה, מחירי שכירות בעלייה מתמדת ועם קצב גידול עצום של האוכלוסייה המקומית - העיר ג'קסונוויל שבפלורידה, ארה"ב, קנתה לעצמה מקום של כבוד בשוק ההשקעות העולמי. הוסיפו לכך את העובדה שמחירי הכניסה להשקעות נדל"ן בג'קסונוויל עדיין נמוכים, שעליית הערך מהירה וששיעורי התשואה הממוצעים עומדים על למעלה מ- 8% ותקבלו יעד מצוין להשקעות. הנה כל מה שאתם צריכים לדעת על אחת הערים הכי אטרקטיביות בארה"ב.

נעים להכיר

העיר ג'קסונוויל ממוקמת בצפון מזרח מדינת פלורידה שבארצות הברית. העיר אוחזת בכמה תארים מושכים: ראשית, מדובר בעיר הגדולה ביותר בפלורידה מבחינת כמות האוכלוסייה ובמקום ה-1 מבחינת שטח בארה"ב. במטרופולין כולו מתגוררים, נכון לשנת 2019, מעל מיליון וחצי תושבים, וזה עוד לא הכל – קצב הגידול נמדד בעשור האחרון ב-10%! אז מה הופך אותה למגנט עבור תושבים ומשקיעים? בואו לגלות!

8 סיבות טובות להשקיע ב- נדל"ן בג'קסונוויל

1. אבטלה נמוכה – בחודש ספטמבר 2019 נמדדו בג'קסונוויל 2.8% אבטלה בלבד. מדובר בנתון מרשים מאוד, מהנמוכים ביותר בארה"ב (בהשוואה לממוצע הארצי העומד על 3.6%)

2. עלייה רציפה במחירי הדיור – בחמש וחצי השנים האחרונות נמדדת עלייה קבועה ורציפה במחירי ה- נדל"ן בג'קסונוויל.

3. נמל ימי עצום – הנמל של העיר ג'קסונוויל הוא השלישי בגודלו בחוף המזרחי ונחשב לאחד המודרניים ביותר בארה"ב. מדובר במקור הכנסה משמעותי לעיר, המספק מעל ל-65,000 מקומות תעסוקה

4. מוסדות הייטק ומשרדים מובילים – ג'קסונוויל מהווה בסיס ייצור משמעותי ומושכת אליה לא מעט גופים עסקיים מכובדים, כגון חברת ייצור המטוסים נורת'רופ, יצרני הבירה המובילים ) Anheuser-Buscht אחראיים על ייצור הבירות הפופולריות סטלה, בקס, בדווייזר ועוד). נוסף על כך, מדורגת העיר במקום השישי ברשימת ערי ההיי טק של ארה"ב.

5. עליית שכר – בשנים האחרונות עלה שיעור המשכורות בעיר, במדד הגבוה מהממוצע הארצי! לא זו בלבד, אלא שעל פי המגזין פורבס, ג'קסונוויל מדורגת במקום ה-31 מבין המקומות הטובים ביותר לעסקים ופיתוח קריירה..

6 . תיירות פורחת – מוזיאונים, גנים גדולים, בתי תיאטרון מובילים, גני חיות ופארקי שעשועים אלו רק חלק מהדברים שמחכים לתיירים המבקרים בג'קסונוויל. תנועת התיירים הגדולה לאזור הופכת את העיר ליעד פופולרי ומסייעת לחיזוק הכלכלה המקומית.

7 . בסיסי צבא – בג'קסונוויל יש מספר בסיסי צבא מובילים, בהם משרתים כ-80,000 חיילים. ההימצאות של הכוח הצבאי בעיר מהווה בסיס איתן עבור בעלי הנכסים, כיוון שהחיילים שוכרים דירות בעיר לתקופות ארוכות טווח. נוסף על כך, בבסיס חיל הים המקומי מתכננים להוסיף שמונה אוניות קרב חדשות, מה שיהווה מקור תעסוקה עצום לשנים הבאות – ולא זו בלבד: יעלה את דמי השכירות באזור כולו.

8 . סביבה אקדמית פורחת – עם שש אוניברסיטאות בעיר המונות מעל ל-100,000 סטודנטים המגיעים מכל ארה"ב, הפכה ג'קסונוויל לעיר המושכת אליה אוכלוסייה צעירה, איכותית ולא פחות חשוב – קבועה. הנתון הזה חשוב, שכן הוא מספק זרם שוכרים ארוך טווח לאזורים המבוקשים בעיר.

ה שקעה יציבה המייצרת נדל"ן מניב -

תיירות מפותחת, כלכלה יציבה, אוכלוסייה משגשגת, מחירי דיור ומשכורות בגרף המראה עלייה תמידית מצביעים על דבר אחד עיקרי: יעד נדל"ן המהווה השקעה בטוחה. כיום נחשבת ג'קסונוויל למקום מצויין לרכישת נכס מניב בחו"ל ומוכיחה את עצמה כאחד המקומות היציבים והאטרקטיביים להשקעות איכותיות.

למה לי להשקיע בעסקת פליפ בתוך קבוצה

Sun, 02 Aug 2020 13:35:27 GMT

קונים, משפצים, משבחים - ומוכרים ברווח! זוהי המהות של עסקאות פליפ בארה"ב על קצה המזלג. רוצים לדעת יותר? מעוניינים להבין את היתרונות של השקעה ביחד עם קבוצה שעושה את זה? הכנו לכם מדריך מצוין, בואו לקרוא!

נעים להכיר: עסקת פליפ

נניח שאיתרתם נכס באזור אטרקטיבי, עם סיכויי תשואה גבוהים מאוד – אך הוא זקוק לשיפוץ משמעותי. מה תעשו? אם תשאלו את המומחים לעסקאות פליפ בארה"ב, הם ישמחו לספר לכם על אחת הדרכים האטרקטיביות ביותר לקטוף רווחים מעסקת נדל"ן: קונים נכס הזקוק לשיפוץ, עורכים בו שיפוץ מקיף, משביחים את הנכס – ומוכרים אותו ברווח. לרוב, מדובר בעסקאות קצרות טווח שאורך חייהם הוא בסביבות 6 חודשים, ובד"כ נתייחס לנכסים מסוג Single Family – בית פרטי הממוקם על קרקע פרטית.

מה חשוב לבדוק לפני שמתחילים?

באופן עקרוני, עסקאות פליפ בארה"ב מתאימות לכל מי שמעוניין להגדיל את הונו האישי בטווח קצר באמצעות נדל"ן. עם זאת, יש פרמטרים נוספים שכדאי לבדוק לפני שיוצאים לדרך:

✔ מחירי הנכסים שנמכרו לאחרונה באזור. ההשוואה צריכה להיעשות בפרמטרים זהים לנכס הרלוונטי (גודל, מספר חדרים, מיקום וכדומה)

✔ עלויות השיפוץ של הנכס

✔ הרווח שאנחנו רוצים להגיע אליו

✔ מצב מחיר הנכס, כולל מחיר השיפוץ, יעמוד על שווי של 70% ממחיר המכירה הצפוי

עסקאות פליפ בארה"ב ב- 3 שלבים

1. תהליך הרכישה

ישנם דרכים רבות להגעה לנכסים לרכישה בארה"ב – ניתן כמובן לפנות למתווך מקומי, לחפש במודעות המפורסמות באינטרנט וכן לרכוש נכסים מבנקים, מעיקולים, מפשיטות רגל ודרך מכרזים. הדרך האחרונה האי אחת הדרכים בהם ניתן להשיג נכסים במחירים הרבה יותר נמוכים ממחיר שבו נמכר נכס כזה בשוק החופשי (על ידי מתווכים) ולכן יהיה אטרקטיבי במיוחד לצורכי פליפ.

2. תהליך השיפוץ

מחיר השיפוץ הוא נתון שחשוב לדעת לפני שמתחילים בתהליך הרכישה, אותו מומלץ לקבל באמצעות השגת הצעות מחיר מ 2 קבלנים. לאחר הרכישה, מומלץ להתחיל את ההתקשרות עם הקבלן באמצעות חוזה מפורט מאוד, הכולל את כל סעיפי השיפוץ. נוסף על כך, מוטב לוודא שתנאי התשלום שנקבעו מתאימים לרוכש, כך שגם במידה ויוחלט להחליף את הקבלן במהלך הפרויקט - הכסף לא יעמוד בסיכון.

· סטנדרט השיפוץ - על מנת לקבוע מפרט שיפוץ מיטבי ולהבטיח שהנכס המשופץ יימכר במהירות ובמחיר הגבוה האפשרי, חשוב להבין מהו סטנדרט השיפוץ באזור שלנו במחיר שאנחנו מצפים למכור

· החלפת מערכות - רצוי להחליף מערכות מרכזיות (אם קיימות מעל 10 שנים) כמו גג, צנרת, מערכות חשמל ודוד חימום.

· מטבח ושירותים - רצוי שגם המטבח והשירותים יהיו חדשים ומשודרגים, שכן אלו המקומות הראשונים שמושכים את העין של הרוכשים הפוטנציאליים

· רישיון – ענף קבלני השיפוצים בארה"ב מפותח מאוד. כל קבלן חייב להיות בעל רישיון מתאים לבצע עבודות שיפוצים - לכן שימו לב שהקבלן אכן מחזיק ברישיון כזה.

· הוצאת Permit – על פי החוק בארה"ב, לפני שיפוץ של מערכות מסוימות בבית, הקבלן צריך לגשת לעירייה ולהגיש בקשה לשינוי המתוכנן. בעגה המקצועית נקראת הבקשה ""Permit. הליך הבקשה אורך מעט זמן, שכן הוא עלול לכלול בעלי מקצוע נוספים (מהנדס, ארכיטקט וכדומה). קחו את פרק הזמן הזה בחשבון לפני שתצאו לדרך.

· לקראת סוף השיפוץ - כשהשיפוץ עומד להסתיים ולפני שמעבירים את התשלום האחרון לקבלן, מומלץ להיעזר באינספקטור (פיקוח), שתפקידו הוא לבדוק את איכות השיפוץ.

3. תהליך המכירה

כשהשיפוץ מסתיים והדירה מוכנה לעמוד למכירה, זה הזמן לפנות אל מתווך ולבקש ממנו לתמחר שוב את הנכס, שכן בזמן השיפוץ - ייתכן והמחיר המוערך של הנכס השתנה. זכרו: אתם רוצים להיות חלק מהשוק, במחיר הנכון, ולמכור את הנכס מהר - וברווח. לרוב, למתווך תינתן בלעדיות לתקופה של חצי שנה והמקום הראשון בו הוא יפרסם את הנכס יהיה ה-MLS (פורטל אינטרנטי בו מופיעות כלל הדירות למכירה שפורסמו על ידי מתווכים מורשים). עלות התיווך בארה"ב עומדת על ממוצע של 6% מערך המכירה, כשלרוב עלות זו חלה על המוכר (3% מקבל המתווך של המוכר ו-3% מגיעים למתווך של הקונה). חשוב לדעת: כחלק מתהליך המכירה של הנכס, מומלץ מאוד לרהט את הנכס בריהוט זמני (STAGING), המשדרג באופן משמעותי את מראה הדירה ועוזר מאוד בתהליך המכירה.

4. היתרונות בקבוצה:

כאשר אנחנו מכנסים להשקעה כחלק מקבוצת משקיעים שביחד רוכשים נכסים לטובת עסקאות משותפות אנחנו נהנים בין היתר מהדברים הבאים:

פיזור הסיכון – בהשקעה אחת אנחנו מגלגלים מספר עסקאות רב כך שאם ישנה עסקה אחת שפחות מצליחה, התוצאה הכללית היא מאוד רווחית כמו שיש עסקאות שמצליחות יותר מהממוצע וזה מתאזן.

אפשרות כניסה לעסקאות פליפ איכותיות עם הון עצמי יחסית נמוך – גם עם K$50 ניתן להכנס לעסקאות באיזורים איכותיים היות ואנחנו חלק מקבוצה גדולה יותר

ליווי משפטי ופיננסי – בעסקאות קבוצתיות, בדרך כלל ישנו ליווי של עורך דין ורואה חשבון שדואגים לנאותות העסקה והמספרים.

מהירות המחזורים – כאשר אנחנו מבצעים מספר פרוייקטים במקביל, הכוח שלנו מול הקבלנים גדול יותר מה שנותן לנו כוח רב יותר מולם ומאפשר קבלת עבודה טובה במהירות גבוהה יותר,וכך אנו יכולים להריץ מספר רב יותר של מחזורי קנייה שיפוץ ומכירה במהלך הפרוייקט ובכך להגדיל את הרווח השנתי.

מה הסיכונים?

כמו בכל השקעה, גם בתהליך של עסקאות פליפ בארה"ב ישנם סיכונים, לדוגמא:

· עיכוב בשיפוץ – לעיתים עקב בעיות שונות (כגון קבלנים לא מקצועיים, עיכובים באישורים מהעירייה, גילוי דברים חריגים במהלך השיפוץ), השיפוץ עלול להמשך זמן ארוך יותר, לכן מומלץ להוסיף על זמן השיפוץ המוערך כ- 50% תוספת

· עלות שיפוץ גבוהה מהמתוכנן – החלפת קבלן באמצע העבודה או גילוי של בעיה שלא ניתן היה לראות טרם הרכישה עלולים להגדיל את תקציב השיפוץ, ולכן יש לקחת זאת בחשבון.

· מחיר מכירה נמוך מהמצופה – עקב נפילה במחיר השוק או עקב סיבות אחרות, יתכן שלא נצליח למכור את הנכס במחיר שצפינו, ניאלץ להוריד במחיר והרווח שלנו יקטן.

· הסיכויים – ככל שננקוט בכל אמצעי הזהירות ונעבוד לפי שיטה ברורה, הסיכויים שהעסקה תצליח בזמן נמוך מהממוצע ותניב תוצאות גבוהות - גבוהה יותר.

א ם אתם מעוניינים לשמוע פרטים על השקעה קבוצתית בעסקאות פליפ - לחצו כאן!

קרן השקעות נדל"ן בחו"ל: להרוויח יותר, לעבוד פחות

Sun, 02 Aug 2020 13:25:57 GMT

הישראלי הממוצע משקיע באמצעות קרן השקעות נדל"ן בחו"ל בשלל מדינות – ורואה כי טוב. כיצד תדעו האם השקעות נדל"ן בחו"ל מתאימות לכם? ואיזו קרן ישראלית מנצחת על ההשקעות בצפון פלורידה המבוקשת? הנה מידע מעשי בדרך לשלל הפסיבי

השאיפה להרוויח יותר, לשפר את מצבנו הכלכלי ולשדרג את הפן הפיננסי של חיינו – היא כנראה שאיפה המשותפת לכל דיירי העולם. כולנו רוצים להרוויח יותר, ורובנו שמענו על לא מעט אפשרויות השקעה בדרך למרשרשים המבוקשים – אך רוב האוכלוסייה לא מחזיקה במידע ובניסיון הדרושים כדי לבצע השקעות בעצמה.

כאן בדיוק נכנסת לתמונה קרן השקעות נדל"ן בחו"ל. נדל"ן בחו"ל הוא אחד מאפיקי ההשקעה הבטוחים, הרווחיים והפופולריים ביותר, והוא מאפשר למגוון סוגי משקיעים לבחור את האופן המתאים לו ביותר להשקעה – עם סיכון גדול יותר או פחות, באמצעות בית השקעות, קרנות נדל"ן או באופן עצמאי. מה ההבדלים בין מודלי ההשקעה השונים וכיצד תדעו מה מתאים לכם?

מהו סוג ההשקעה המתאים לכם?

כשאנחנו מבקשים לרכוש נדל"ן מעבר לים, אחד האלמנטים החשובים שאנחנו רוצים לקחת בחשבון (לצד תשואה משוערת וסיכויי ההשקעה, כמובן) זו שאלת המעורבות שלנו בניהול הנכס. לא מעט משקיעי נדל"ן יעדיפו להיות מעורבים באופן בלעדי ברכישה, מכירה, השכרה או שיפוץ הנכס, ללא מעורבות שותפים. אין ספק שהרווח עשוי להיות גדול יותר – אך כך גם משאבי הזמן, הכסף והידע שהמשקיע חייב לרכוש בטרם ההשקעה. מספיק שדייר לא משלם בזמן או שהמשקיע לא בקיא בחוקי המיסוי המקומיים כדי לגרום לנזק של ממש.

לעומתם, רוב המשקיעים מבקשים ליהנות מרווחים – אך גם משקט נפשי. לא מעט משקיעים בוחרים להיות הרבה פחות אקטיביים בתהליך ההשקעה ולהפקיד את חסכונותיהם בידי קרן נדל"ן בעלת ניסיון בשוק הרלוונטי. באופן זה, הקרן רוכשת נכסים להשכרה, מנהלת אותם עבור המשקיעים והמשקיע, לכל אורך הדרך, פסיבי לחלוטין – ורק נהנה מהתשואה.

יעד חם בארה"ב: ג'קסונוויל, פלורידה

העיר ג'קסונוויל הממוקמת בצפון פלורידה נחשבת לאחד היעדים האטרקטיביים ביותר להשקעת נדל"ן פסיבית. בין השאר, זוהי עיר המפגינה צמיחה כלכלית אדירה, יש בה גיוון תעסוקתי, הגירה חיובית בגרף העולה באופן מרשים למדי, אחוזי אבטלה מהנמוכים בארה"ב ובנוסף – היא מאופיינת גם במחירי נדל"ן נמוכים באופן יחסי. הנתונים הללו ורבים נוספים הופכים את ג'קסונוויל לאחד היעדים הפופולריים ביותר להשקעה בארה"ב.

קרן השקעות נדל"ן בחו"ל – הכירו את DS Portfolio 10

אם אתם רוצים ליהנות מכל הטוב שיש לעיר ג'קסונוויל להציע למשקיעי הנדל"ן שלה, אנחנו מזמינים אתכם להכיר את קרן DS Portfolio 10 הפועלת בצפון מדינת פלורידה בארה"ב, ובאופן ממוקד יותר – בג'קסונוויל. הקרן, שהוקמה על ידי אפי דניאל ועידן שקדי יזמי הנדל"ן ומשקיעים בעצמם כבר שנים, מתמחה בעסקאות נדל"ן הכוללות בעיקר רכישת בתים פרטיים, השבחתם והשכרתם לטווח ארוך. אורך חיי ההשקעה הוא שלוש שנים, כשההכנסות משולמות למשקיע מדי רבעון. יזמי הקרן נהנים ממוניטין חיובי, רקורד של עשרות עסקאות נדל"ן מוצלחות, רזומה עסקי מרשים ובמטרה לפזר סיכונים ככל הניתן – פועלת הקרן במספר אזורים בעיר.

רוצים להשקיע עם קרן נדל"ן בחו"ל? מעדיפים להרוויח באופן פסיבי וליהנות יותר? קרן DS Portfolio 10 כאן בשבילכם!

מעוניינים להשקיע עם קרן DS Portfolio 10? השאירו פרטים וניצור אתכם קשר לבחינת התאמתכם להשקעה

נדל"ן מניב בארה"ב – טיפים לרכישה וליעד אטרקטיבי

Sun, 02 Aug 2020 12:04:02 GMT

אינספור אפשרויות להשקעות נדל"ן מניב בארה"ב נפתחות מדי יום – כיצד תדעו איזו השקעה נחשבת אמינה ואטרקטיבית ועל איזו כדאי לוותר? וגם: מהו היעד שכבש את המשקיעים בארה"ב? הכל בכתבה הבאה!

אם הגעתם עד לכאן, אתם וודאי כבר יודעים שאחת הדרכים הטובות ביותר להגדלת ההכנסות הפסיביות שלנו ולהבטחת עתיד פיננסי בטוח היא באמצעות השקעת נדל"ן מניב בארה"ב, הכוללת רכישת בית, עריכת שיפוץ במקרה הצורך והשכרתו במחיר אטרקטיבי. נדל"ן מניב בארה"ב הוא ללא ספק ערוץ המניב תשואה אדירה – אך כדי להבטיח זאת, יש לפעול בדרך נכונה. הנה כמה טיפים שיסייעו לכם לעשות זאת, וגם – פירוט קל על אחד היעדים הכי שווים בארה"ב – העיר ג'קסונוויל שבפלורידה.

מצב הנכס: נכסים הדורשים שיפוץ קל

בבואנו לבחור את הנכס המתאים, מומלץ לבחור נכס הדורש שיפוץ קל בלבד. חשוב לדעת כי בשוק תמצאו מגוון רחב של נכסים במצבי שימור שונים – כאלה הדורשים שיפוץ מלא, כאלה הדורשים שינויים קוסמטיים וכאלה שיש צורך להחליף בהם מספר מערכות תשתיתיות. לא מומלץ לרכוש נכס הדורש שיפוץ מלא, שכן הדבר עלול לגרור סיבוכים שיגבו מכם הוצאות רבות וזמן ארוך מאוד.

פלח שוק: מעמד הביניים

כשאנחנו רוכשים נדל"ן מניב בארה"ב, אנחנו מחפשים ביטחון מצד אחד, ותשואה גבוהה מאידך. לכן, לא נפנה לשכונות עוני בהן המעמד הסוציו-אקונומי נמוך וניתן לאתר בהן גם נכסים עם תג מחיר של $30,000, שכן רמת הסיכון בהן תהיה גבוהה מאוד. מצד שני, לא נטרח לחפש נכסים בשכונות יוקרה אליהן מוצמד תג מחיר של $500,000, שכן שם נקבל תשואה נמוכה מאוד ולא משתלמת. ההמלצה שלנו היא לפנות לפלח השוק הממוצע, עם נכסים בעלויות של $60,000-$120,000, שם נרוויח פעמיים: גם רמת סיכון מופחתת וגם תשואות אטרקטיביות.

סוג הנכס: בית פרטי

לרוב, נעדיף לרכוש בית פרטי ולא דירה בבניין מגורים, שכן שם לרוב לא יהיו מיסי ועד. מיסי הועד יכולים להגיע, במבנים מסוימים, גם לסכום חודשי של $250 - מה שמקטין את הרווח באופן משמעותי.

המחיר: השוו לנכסים דומים באזור

חישוב התשואה לנכס הספציפי חייב להיעשות, אך במקביל אליו חשוב מאוד לקחת בחשבון את מחיר הנכס בהשוואה לנכסים דומים באזור. על מנת שתוכלו לוודא שמחיר הנכס אינו גבוה או נמוך ממחיר השוק, סקרו את הסביבה הגאוגרפית של הנכס הרלוונטי וכך תוכלו לדעת האם מדובר בעסקה אטרקטיבית, שתבטיח גם מכירה בעתיד במחיר רווחי.

רכישה: ישירות מהמוכר

משווקים, באופן טבעי, מבקשים להרוויח כמה שיותר מהעסקה – והדבר, כנראה, יבוא על חשבון הרווח שלכם. לכן, רצוי לרכוש את הנכס ישירות מהמוכר ולא מהמשווק ולנטרל את האינטרס של המשווק.

שקט נפשי – רק עם ליווי מקצועי

רכישת נדל"ן, במיוחד במדינה זרה, היא לא מלאכה פשוטה. היא כוללת סעיפים רבים בשפה זרה, חוקי מיסוי שונים ושפע של פרטים שרובנו לא בקיאים בהם. כדי להבטיח לעצמנו שקט נפשי לכל אורך הדרך, ליהנות מתהליך חוקי וממוקד, כמו גם מרווחים גבוהים ובטוחים, מומלץ מאוד ללוות את התהליך עם איש מקצוע – יזם נדל"ן – הבקיא בשוק המקומי. תפקידו של היזם הוא ללוות את העסקה מתחילתה ועד סופה: מציאת נכס, ביצוע תהליך רכישה, סגירה באמצעות חברות טייטל (עליהן נפרט מיד), שיפוץ הנכס במידת הצורך ובהמשך גם איתור חברת ניהול מתאימה וליווי בתקופה הראשונה לחיי הנכס.

בירוקרטיה: רק דרך חברת טייטל

אם תבקשו לרכוש נכס בישראל, תגלו שהרכישה כולה מתנהלת באמצעות עורך דין. בארצות הברית, לעומת זאת, ניתן להעביר בעלות נכס באופן ישיר, מבלי להיעזר בעורך דין, באמצעות רישום במשרדי המחוז הרלוונטי. אך על אף שמדובר בדרך אפשרית – היא לא מומלצת כלל. לא מעט בעלי נכסים רוכשים את הנכס החדש באופן פשוט במשרדי המחוז, רק כדי לגלות שעם העברת הבעלות הם קיבלו כמה "בונוסים" לא נעימים – כמו חובות, עיקולים ושעבודים שונים. בדיוק לשם כך קיימת חברת טייטל.

מהי חברת טייטל ולמה היא חשובה?

תפקידה של חברת הטייטל היא לבדוק את הנכס הרלוונטי לפני ולפנים ולוודא את אמיתותו. החברה, המפוקחת על ידי הרשויות הפדרליות בארה"ב, מוודאת שהנכס נקי מחובות, שאין עליו עיקולים ושעבודים ושהוא כשיר לרכישה. האחריות לבדיקות הללו ניתנת לכל החיים. אך תפקידה של החברה לא מסתיים כאן, שכן היא גם מקבלת את כספי הרכישה מהקונה ועורכת חישובי עלויות, כולל תשלומי משכנתא במידה וקיימים. את הכספים, השמורים אצלה עד להשלמת העסקה, תעביר החברה למוכר רק במעמד החתימה על העברת בעלות. נוסף על כך, חברת הטייטל מבצעת רישום להעברת הבעלות במחוז הרלוונטי ומספקת ביטוח על התהליך – כך שאם תתגלה בעתיד בעיה שהם לא עלו עליה ויש דרישה לחוב, חברת הטייטל תישא בעלויות.

נדל"ן מניב בארה"ב: ג'קסונוויל, פלורידה

בניגוד להשקעות מניבות בישראל, בהן עלויות הרכישה גבוהות מאוד והתשואות נמוכות באופן יחסי – בארה"ב בכלל ובעיר ג'קסונוויל שבפלורידה – המצב שונה לחלוטין. העיר, הממוקמת בצפון פלורידה, נהנית ממחירי נכסים מעולים באזורים עם רמה סוציו אקונומית בינונית, עם מחיר התחלתי של $60,000 (בחישוב גס: 210,000₪) ועם תשואות מרשימות המתחילות ב-8% תשואה, אחרי הוצאות ולפני מס.

הכירו את ג'קסונוויל

ג'קסונוויל היא העיר הגדולה ביותר בארה"ב מבחינת שטח, ורוב הבתים הנבנים בה הם צמודי קרקע. על השטח העצום של העיר נבנו שכונות מגוונות וגדולות, המאפשרות למשקיעים מקומיים וזרים לרכוש נכסים בסגנונות שונים וברמות מחיר שונות.

5 סיבות טובות לבחור ג'קסונוויל

פטור ממסים – בג'קסונוויל אין מס רכישה ומס מדינה, כך שההוצאות קטנות באופן משמעותי והרווח נטו גדל.
גיוון תעסוקתי – ג'קסונוויל נהנית מגיוון תעסוקתי מדהים. מלבד מקצועות חופשיים ומגוונים, יש בה כמה עוגני תעסוקה משמעותיים, כמו שלושה בסיסי צבא ענקיים, הנמל הימי הגדול ביותר בארה"ב, ארבעה סניפים של חברת הסחר אמזון וכן תיירות משגשגת, תעשיית הייטק מפותחת מאוד ועוד.
חוקים לטובת הבעלים – במדינת פלורידה, בעל ההון הוא השולט. לכן, מרגע בו אתם הופכים לבעלים של נכס, חוקי הגנת הדייר עומדים לשירותכם. כך למשל, דייר שלא משלם את שכר הדירה מפנה את הנכס בתוך מספר שבועות – ואתם נהנים משקט נפשי משמעותי, במיוחד בשל העובדה שמדובר בנכס מעבר לים.
עליית ערך – ערכם של הנכסים בג'קסונוויל עלה בשנים האחרונות לאין ערוך, בשיעור ממוצע של 8%. אנליסטים מעריכים כי מגמת העלייה תימשך גם בשנים הבאות.
הגירה חיובית – כשעיר נהנית מהגירה חיובית, הביקוש לשכירות עולה וגם מחירי השכירות בהתאמה. ההגירה החיובית לג'קסונוויל עומדת על כ-2% שנתיים, עם ביקוש מתמיד לנכסי שכירות – ומחירי שכירות הנמצאים אף הם בעלייה מתמדת.

כמו כל השקעה, גם בענף ההשקעות בנדל"ן קיימים סיכונים. כדי לנטרל אותם או למזערם באופן דרסטי, מומלץ מאוד להיעזר בשותפים לדרך שיסייעו לכם לנקוט באמצעים הטובים ביותר – לרווח הגדול ביותר!

רוצים להצטרף להשקעה איתנו?

השאירו פרטים ונתאם שיחה בה נבדוק את ההתאמה שלכם להשקעה

למה להשקיע בארה״ב?

idan.shkedy@gmail.com (עידן שקדי) — Thu, 23 Jul 2020 20:27:39 GMT

משקיעים רבים ״נתקעים״ כאשר צריכים להחליט איפה להשקיע. מטרת המאמר היא להסביר מהן הסיבות להשקיע בנדל״ן בכלל ובארה״ב בפרט. תהנו.

אתחיל בכך שבחירת אפיק ההשקעה ואופן הביצוע שלה, הם תהליכים אינדיבידואלים לחלוטין. זה לא שחור ולבן וכל משקיע באשר הוא חייב לבחון את סוגי ההשקעות השונים ולבחור את מה שהכי מתאים לו ועונה על צרכיו.

לפני שנענה על השאלה - למה בארה״ב, ננסה לענות על השאלה - למה בכלל נדל״ן?

לאורך השנים, שוק הנדל״ן הוכח כשוק יציב יותר משווקים אחרים. נכון, היו משברים לאורך ההיסטוריה, אבל עדיין השוק יציב יותר. בנוסף, לשוק הנדל״ן לוקח יותר זמן להגיב למשברים, הוא פחות תנודתי, משוק ההון ולכן למשקיעים יש יותר זמן להתכונן. על כל זה נוסיף את העובדה שיש לנו הרבה יותר שליטה בנדל״ן מאשר בשווקים אחרים.

ועכשיו, למה בארה״ב?

1. מחירים ותשואות - המחירים בארה״ב, למרות שחוו עליה בשנים האחרונות, עדיין נמוכים יחסית למקומות אחרים בעולם. בנוסף, אפשר למצוא נכסים עם תשואות גבוהות יחסית. נכסים ״נוחים״ יותר, אפשר למצוא עם תשואות של כ- 7.5-8.5% בעוד נכסים קצת יותר ״מאתגרים״ אפשר למצוא גם עם 10-13% תשואה.

2. שקיפות - בארה״ב כל המידע על הנכס חשוף לציבור, עם גישה נוחה. כך למשל, נוכל בקלות לדעת מי בעל הנכס, מה היסטוריית הרכישות שלו, מתי החליפו גג, צנרת, חשמל וכד׳.

3. רגולציה - בדר״כ המילה רגולציה מעלה לנו מחשבות שליליות. בארה״ב הרגולציה מאפשרת לבצע תהליכים בצורה מאוד ברורה ונוחה.

4. ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות - אם יש משהו שמאוד בולט בהשקעות נדל״ן בארה״ב, זה שכמעט לכל אתגר יש פתרון וכל עסקה היא לגיטימית. במסגרת החוק כמובן. אפשר לסגור עסקה בהמון דרכים וכל פעם שחושבים שמגיעים למבוי סתום, אפשר למצוא דרך מוצא.

5. זמינות - אפשר לעשות את כל התהליך - קניה, השכרה, מכירה, שיפוצים, הכל אפשר לעשות מרחוק! אין סיבה להגיע לארה״ב בשביל זה. כמובן שמומלץ להגיע ולראות את השטח כדי להבין קצת יותר טוב אבל אין זה הכרח.

6. שפה - בניגוד למדינות אחרות, בהם אנו לא דוברים את השפה, לא נבין כיצד לקרוא חוזה, מכתב מהעירייה(שלא נאמר אם נצטרך להתקשר אליהם…), מכתב ממס הכנסה וכו׳, בארה״ב יהיה זה ברור יותר בשפה שרובנו מבינים וכולנו יכולים לפחות למצוא אדם אחד שיצליח לתרגם לנו.

יש כמובן עוד סיבות אך בחרתי לציין את אלו. כמובן שיש גם חסרונות בהשקעה בארה״ב, כמו המרחק, עלות הטיסה, גודלה של ארה״ב שיכול לבלבל אותנו לפעמים, אך עם כל זה אנחנו לומדים להסתדר…

אז מה אתם אומרים? מצטרפים?

Bon Voyage

idan.shkedy@gmail.com (עידן שקדי) — Wed, 22 Jul 2020 17:53:48 GMT

מתכונן לנסיעה העסקית הראשונה? חייב לקרוא את זה!

את ההשקעה הראשונה שלי עשיתי בשנת 2015. אז עוד רציתי להיות משקיע פאסיבי ולתת למישהו אחר לנהל את הנכסים שלי. בערך בשנת 2017 החלטתי לשנות כיוון ולהתחיל להיכנס יותר לעניינים. חלק מהתהליך כלל נסיעה לשטח.

בהמשך המאמר הפרט את ההיערכות הנדרשת לנסיעה כזו. אפשר גם לקרוא את יומן המסע שלי מאותה נסיעה שמפרט את הנסיעה ברמה יומיומית.

דבר ראשון נשאלת השאלה – האם בכלל חייבים לנסוע ? למה אי אפשר להשקיע מרחוק?

באופן אישי אני חושב שאפשר להשקיע מרחוק. עם זאת, צריך להבין את המשמעויות והמשפט – ״דברים שרואים מכאן לא רואים משם״ באמת נכון. לצורך העניין, אתם מתעניינים בבית מסוים, שום תמונה או וידיאו לא יראו לכם את המצב האמיתי של השל הנכס והסביבה שלו. עם זאת, אם אתם עובדים עם מישהו שאם סומכים עליו אז הסיכון יורד בצורה משמעותית.

אז למה כן לנסוע ?

בראש ובראשונה כדי לחוות את השטח מהרגליים. אין כמו להיות נוכח! בנוסף, זוהי הזדמנות נהדרת לחזק את הקשרים עם הצוות שלנו ולפתח קשרים חדשים. הרבה פעמים, שאנחנו מסתובבים בשטח, אנחנו נתקלים בהזדמנויות שלא היינו מגיעים אליהן מרחוק.

כל מי שרוצה לקחת את עסק ההשקעות שלו צעד קדימה, אני חושב שחייב לנסוע. תחשבו על זה, אתם משקיעים עשרות או מאות אלפי דולרים בלקנות בית, אז מה זה עוד 2000 דולר לטיסה?

קביעת מועד הנסיעה – ההכנות לנסיעה מתחילות בשלב קביעת התאריך. מומלץ לחפש אירועים חשובים שמתרחשים באזור ולנסות לכוון את הנסיעה לתאריכים האלו. אירועים חשובים יכולים להיות מפגשי משקיעים, כנסים, נוכחות של בעל מקצוע שחשוב לכם לפגוש ועוד. לדעתי זמן אידיאלי לנסיעה עסקית ראשונה הוא 10 ימי עבודה מלאים.

הזמנת מקום לינה – באופן אישי, ניסיתי אופציה של מלון ואופציה של AirBNB. אני חושב שזה מאוד תלוי במקום אבל לרוב המלונות יהיו בקצוות של העיר ולא במרכז העניינים. מה שחשוב הוא שתבחרו את מקום הלינה בעיניים של משקיע ולא של תייר.

תכנון לו״ז – תתחילו מתיאום פגישות. תתאמו עם חברת הניהול, מתווכים, קבלנים, חברת הטייטל, סוכן הביטוח, הולסלרים, לנדרים. כשאתם מתאמים את הפגישה, חשוב שתציינו בפניהם מה מטרות הפגישה מבינתכם. מומלץ לקיים את הפגישות במשרדים שלהם ככה תוכלו גם להתרשם. קחו בחשבון שבערים רבות, יש זמני נסיעה ארוכים ממקום למקום אז אל תקבעו פגישות צמודות. תשאירו זמן לאכול, לנוח ולעכל את המידע.

אחרי שקבעתם את הפגישות, תכניסו ללו״ז זמן למפגשי משקיעים, סיור בנכסים שלכם, סיור בשטח ואת כל שאר הדברים שלא מחייבים פגישה.

אל תשכחו כמובן גם להכניס דברים שכייף לכם לעשות כמו למשל משחק ספורט, הופעה, בטן גב בים...

מומלץ להשאיר יום אחד לפחות (עדיף יומיים) לדברים שצצים תוך כדי הביקור. הזמן הזה יתמלא לכן אל תדאגו.

ניתוח אזורים – אם בחרתם כבר שוק אז אני מניח שגם עשיתם ניתוח אזורים בשוק. תתכננו לכם מקומות שאתם רוצים להתעמק בהם. שכונות שאתם רוצים לבקר. זה חשוב כדי שתוכלו לנצל זמן פנוי שיש לכם, בשעות שונות של היום, כדי להסתובב שם ולהכיר את האזור לעומק יותר. אם בחרתם לישון ב AirBNB, מומלץ שזה יהיה גם באותו אזור.

מחוות קטנות – אל תשכחו להביא אתכם מחוות קטנות מהארץ. אני מביא שוקולד בדר״כ. שוקולד פרה הכי פשוט שיש. זה יגרום לאנשים לזכור אתכם, תמיד תהיה אלה שהביאו את השוקולד, או כל דבר אחר. מאז כל נסיעה אני מביא גם שוקולד וחלק מהאנשים כבר מצפים לזה!

הגדרת יעדים – את הדבר הכי חשוב שמרתי לסוף! כדי שהנסיעה תהיה אפקטיבית, הכי חשוב שתגדירו לה מטרות ויעדים. דוגמאות ליעדים: להיות ב-3 בתים פתוחים, להתקשר ל-5 בעלי בתים בפרסמו בית למכירה וללכת לראות, לפגוש 3 קבלנים ולראות איתם נכסים, להגיש 2 הצעות על נכסים.

אני אתן לכם דוגמא – באחת הנסיעות שלי, היה לי יעד להגיש 3 הצעות לרכישה. עד אמצע השבוע הגשתי 2 הצעות ויום לפני החזרה לארץ ראיתי נכס נוסף שרציתי להגיש עליו הצעה. הסוכנת שלי עבדה על המסמכים ובבוקר הטיסה נזכרה שאני גם צריך להביא הוכחת יכולת לתשלום (Proof of funds). בעוד אני יושב במטוס, נכנס מהטלפון לאתר של הבנק ומוציא תדפיס, שולח לה, והיא שולחת לי את החוזה לחתימה. הטייס כבר נוסע על המסלול ושניה לפני ההמראה אני חותם ושולח. זה לא איזשהו סיפור הירואי אבל מדגיש את נושא העמידה ביעדים.

תאמינו לי, אתם תחזרו מהנסיעה ותגידו שאתם מצטערים שלא עשיתם גם דבר כזה או אחר. המדד העיקרי לנסיעה מוצלחת הוא עמידה ביעדים. בנסיעה הבאה תגדירו יעדים אחרים, גבוהים יותר.

מוזמנים לקרוא את יומן המסע מהנסיעה הראשונה שלי!

בינתיים, Bon voyage!

איך מתחילים?

idan.shkedy@gmail.com (עידן שקדי) — Tue, 21 Jul 2020 19:57:28 GMT

הגיע הזמן. הצלחנו לגייס את הכסף ואנחנו רוצים להתחיל להשקיע!

לפני שנתחיל, למה דווקא נדל״ן? ואם כבר נדל״ן, אז למה דווקא בארה״ב??

ובכן, נדל״ן נחשב לאחד מאפיקי ההשקעה היציבים ביותר. להבדיל משוק ההון, שם מניה יכולה לעלות ולרדת בעשרות אחוזים מדי יום, שווי הנכס או השכירות לא משתנה כל כך מהר.

ההיסטוריה מלמדת אותנו שתמיד אנשים צריכים מקום לגור בו. אז נכון, שווי הנכס יכול לרדת, דיירים יכולים לא לשלם או שערך השכירות יורד, אבל תמיד אנשים יצטרכו לגור איפשהו.

השוק בארה״ב הוא שוק מאוד נוח להשקעות. האמריקאים ידועים בבירקרטיות שלהם, שבדר״כ אנחנו לא כל כך אוהבים כישראלים אבל זה הופך את כל התהליכים למאוד נוחים ומוסדרים. סיבה נוספת היא שכל המידע גלוי בארה״ב. החל מכל הנתונים על הנכס, הבעלים שלו, ההיסטוריה שלו, תשלומי מיסים ועוד. למידע נוסף על הסיבות להשקעה בארה״ב - לחצו כאן .

אוקיי, אז בדקנו את הכל והחלטנו להשקיע בנדל״ן. מה הדברים שצריך לעשות:

הגדרת פרופיל משקיע – בראש ובראשונה עלינו להחליט איזה סוג של משקיעים אנחנו רוצים להיות. יש משקיעים שרוצים השקעות סולידיות, כאלה שמחפשים הרפתקאות. יש משקיעים שרוצים לחיות כל היום על הקו ולהיות מאוד מעורבים בכל דבר ויש כאלה שמעדיפים כמה שיותר פאסיביות. יש כאלה עם הון גדול ויש כאלה עם הון מצומצם יותר. כל אחד והפרופיל שלו.

הגדרת מטרות ויעדים – אחרי שהגדרנו את הפרופיל שלנו, נגדיא לעצמנו מטרות ויעדים. תחילה נגדיר מטרות ארוכות טווח: אני רוצה להיות מסוגל לטוס לשתי חופשות סקי בשנה מכספי ההשקעות. אני רוצה לממן לילדים שלי את כל תקופת הלימודים מכספי ההשקעות. אני רוצה לצאת לפנסיה בגיל 50.

אחרי שהוגדרו המטרות, נגדיר יעדים ארוכי טווח ויעדים קצרי טווח. היעדים ארוכי הטווח יכוונו לעוד כ- 10 שנים. היעדים קצרי הטווח יכוונו לשנה הקרובה, לשלוש שנים הקרובות ולחמש שנים הקרובות. היעדים צריכים להיות ריאליים אבל מאתגרים. איפה שאתם חושבים שזה הקצה שלכם, קחו עוד קצת.

בחירת אזור השקעה – שני השלבים הראשונים הם בעיקר קשורים ל – Mindset שלנו. השלב הזה הוא כבר ממש שלב מקצועי. העולם גדול, הוא מלא באזורי השקעה. אם רק ניקח את ארה״ב אז יש לנו 50 מדינות ובכל מדינה כמות גדולה של מחוזות וערים. כך גם עלינו להתייחס לזה. קודם כל עלינו לבחור מדינה שבה נרצה להשקיע. קריטריונים לבחירת מדינה יכולים להיות – כמה רחוק אנחנו רוצים להיות, מצבה הכלכלי של המדינה, הגירה חיובית/שלילית, מורכבות העיסוק בנדל״ן באותה מדינה, מיסוי ועוד.

אחרי שבחרנו מדינה, נבחר עיר – נבדוק את מקומות התעסוקה באותה עיר, בעיקר את הגידול במקומות התעסוקה. האם ההגירה חיובית או שלילית, רמת האבטלה, גודל העיר ועוד. בערים גדולות, ניתן גם להתמקד באזור מסוים בעיר.

חשוב להגיד שהנתונים שציינתי כאן הם חלקיים ויש עוד, וגם לא חייבים שכולם יהיו מושלמים. הם פשוט צריכים להתאים לפרופיל המשקיע ולמטרות שלנו.

בניית צוות – אחרי שבחרנו שוק, נרצה להתחיל לבנות את הצוות שלנו בשוק הזה. צוות בסיסי יכלול: סוכן, קבלן/הנדימן, חברת ניהול. כמובן שאפשר לזה להוסיף גם עו״ד, רו״ח, חברת ביטוח ועוד. במאמר הזה לא ארחיב יותר מדיי על-איך בוחרים את הצוות, אבל בקצרה, קבוצות פייסבוק של נדל״ן באזור, המלצות, ראיונות, אתרי נדל״ן ועוד. היום בעידן הדיגיטלי זה לא מאוד מורכב.

איתור העסקה הראשונה – סוף סוף אנחנו מוכנים! אפשר להתחיל לקבל עסקאות מהסוכן או הסוכנים, בהתאם לפרופיל המשקיע שלנו ולמטרות שלנו, ולהתחיל לבחון את העסקאות עד שמוצאים את העסקה המתאימה ביותר. אני שם דגש על העסקה המתאימה ביותר ולא על ה״טובה ביותר״ משום שתמיד תהיה עסקה אחרת טובה יותר. אם נחפש את העסקה המושלמת אנחנו עלולים לא לעשות עסקאות...

חשוב לי לציין שלפני כל התהליך הזה, חשוב ללמוד את החומר ואת השוק. מי שחושב שהוא יקפוץ למים והכל יעבוד, שיתכונן לימים קשים. יש לדעתי שתי דרכים ללמוד: 1. לעשות עסקה ראשונה (או עסקאות) עם מלווה משקיעים/ מנטור וללמוד ממנו ומהתהליך. 2. להשקיע בידע. לקרוא ספרים, לעשות קורס, לחקור, וגם אז אני ממליץ לקבל איזשהו ליווי בעסקה הראשונה.

אז קדימה, להתחיל לעבוד! בהצלחה!

המפתחות לעסקת נדל״ן מוצלחת

Thu, 11 Jun 2020 08:42:23 GMT

תראו, מי שאומר לכם שיש איזשהו קסם שגורם לו לבצע רק עסקאות מוצלחות, כנראה מטעה אתכם. נדל״ן זה עסק לכל דבר וכמו כל עסק, גם כאן יש לפעמים מהלכים לא מוצלחים. המאמר הזה לא נועד ללמד אתכם להיות קוסמים אלא לתת לכם את המפתחות שיעזרו לכם להקטין את הסיכונים ולהגדיל את הסיכויים להצלחה!

1. הגדרת אסטרטגיה ויעדים

המטרה העיקרית שלכם כרגע היא להגדיל את ההון. החלטתם לעשות את זה באמצעות עסקאות פליפ. פתאום פנה אליכם המתווך והציע לכם עסקת שכירות מהסרטים! 18% תשואה שנתית נטו, אזור מתפתח, ממש הזדמנות! מאוד קל להישאב לעסקה כזו אבל חייבים כל הזמן לשאול את עצמנו אם זה משרת את האסטרטגיה שלנו? משרת את היעדים שלנו? נכון שחייבים לגלות גמישות כלשהי ולהיות מוכנים לקטוף הזדמנויות, אבל חשוב שתמיד נשאל את עצמינו אם העסקה הזו מספיק חשובה לנו כדי לסטות מהאסטרטגיה או שעדיף לוותר עליה בשלב זה.

2. קניה נכונה

כל משקיע נדל״ן יודע שדבר ראשון צריך לדעת לקנות נכון. בנדל״ן יש הרבה חוסר ודאות והרבה פעולות שאנחנו עושים על סמך השערות, גם אם הן מבוססות על מחקר מעמיק. למשל, אנחנו יכולים להעריך ששווי הנכסים באזור מסוים יעלה, או שהשכירות תעלה ב- 2% בשנה. יכול להיות שזה יקרה אבל זה עדיין הערכה. הדבר היחיד שוודאי הוא שווי הנכס בעת הקניה. אנחנו יודעים להעריך את שווי הנכס בזמן הקניה ברמת דיוק יחסית גבוהה. קניה נכונה, משמעותה לקנות את הנכס במחיר נמוך ככל האפשר משווי השוק שלו. אני לא אקבע כאן בכמה אחוזים פחות כי זה כבר נתון לפרשנות, אבל העיקרון אומר שקניה נכונה אמורה להגן עלינו בעת ירידת שווי של הנכס, שיפוץ שמסתבך ומתייקר, שכירות נמוכה ממה שחשבנו וכד׳. לכן, תקנו נמוך, תקנו נכון!

3. צוות טוב

קניתם עסקת פליפ מעולה, קיבלתם הצעת מחיר מעולה מהקבלן והאקסל מראה לכם 25% תשואה! התחלתם את השיפוץ והתחילו הבעיות. פתאום הקבלן מחפף בעבודה, עובד לאט מאוד וכל הזמן דורש עוד כסף, העלות מתייקרת והאקסל נראה כבר פחות טוב. בסוף איכשהו השיפוץ הסתיים והגעתם למכירה. מצאתם מתווך תותח שסיפר לכם שהוא סגר כבר 5 עסקאות החודש ואנחנו עדיין לא באמצע החודש... חתמתם איתו על הסכם לחצי שנה והוא לא מצליח למכור. מביא לכם כל הזמן הצעות נמוכות משמעותית מהמחיר המבוקש.

אלו הן כמובן רק דוגמאות אבל הנקודה היא שאתם חייבים צוות מנצח, וזה לוקח זמן. צוות זה משהו שחייבים להשקיע בו. האנשים בשטח יראו לכם הכי נחמדים והכי טובים שיש אבל בסוף הם רוצים תמורות והם דורשים תחזוקה שוטפת. ברגע שתגבשו סביבכם צוות מנצח – אתם תהיו על הגל.

4. השקעה בידע ובקשרים

חשוב מאוד כל הזמן להשקיע בידע. ידע זה כח. ידע יעזור לנו לבחון עסקאות בדקות בודדות ולפעול מהר, ידע ימקד אותנו ויהפוך אותנו ליעילים יותר. קשרים יביאו לנו לידים טובים. תשתפו את העולם במה שאתם מחפשים, בסוף זה יגיע למישהו שמכיר מישהו שבדיוק מחפש להיפטר מהבית שלנו וזה בדיוק באזור שבו אתם מחפשים, ובום (!!) נפלתם על עסקה חלומית. קשרים יחברו אתכם לאנשים הנכונים ולמקומות הנכונים.

5. סבלנות

שם המשחק. לסגור עסקה יכול לקחת זמן, לפעמים הרבה מאוד זמן. מצד אחר אני מאמין גדול בלפעול ולא לחכות לעסקה המושלמת, אבל אם תעכבו אחר הצעדים האלה, ותהיה לכם סבלנות, תגיע העסקה אותה חיפשתם. אמנם לא העסקה הכי טובה, אבל עסקה מעולה שתאפשר לכם להתקרב עוד צעד לעבר היעדים שלכם.

כמובן שיש עוד לא מעט דברים שאפשר לעשות כדי לעשות עסקת נדל״ן מוצלחת, אבל בחרתי להתמקד ב- 5 מפתחות האלה. תשתמשו בהם ואני בטוח שזה יפתח לכם את הדלת להשקעות מעולות!

DS Investments - Real Estate Blog

שיגעון הריבית

ריבית הפד, ריבית המשכנתא ושוק הדיור -

﻿ כל מה שצריך לדעת

מהי בעצם הריבית הפדרלית?

ריביות משכנתא – מהיכן הן נגזרות?

למה לפעמים הפד מוריד ריבית – אבל המשכנתאות לא?

השפעת ריביות המשכנתא על שוק הדיור

ומה זה אומר למשקיעים?

סיכום

איך לבחור יזם לרוץ איתו

אחד הדברים החשובים ביותר בבחינת השקעה היא למעשה בחירת היזם שמנהל אותה.

בסוף, עם כל הכבוד לאקסלים, האנשים הם אלה שעושים את העסקה.

השקעות חוב לנדל”ן בארה”ב – המדריך המלא

איך לבחור איזור מתאים להשקעה בתקופה הנוכחית

נוטוריון ואפוסטיל - כל מה שרציתם לדעת

החתמת נוטריון ואפוסטיל על מסמכי נדל"ן בארה"ב

﻿

הלוואות או לא להיות - חלק 1/2

הלוואות או לא להיות - חלק 2/2

אינפלציה - מי את ומה את רוצה מאיתנו?

פתיחת חשבון וירטואלי לטובת העבורת כספים להשקעות נדל"ן

במאמר זה נסביר על האפשרויות שיש למשקיע ישראלי לפתוח חשבון בנק וירטואלי בארה"ב בלי הרבה מאמץ ובעלות אפסית.

מדריך לפתיחת חשבון בנק עסקי בארה״ב

סוגי עסקאות הנדל"ן בארה"ב ואיזו מתאימה עבורי?

בית פרטי, מולטיפאמילי, קבוצת השקעה, בנייה חדשה...

מיסוי השקעות בארה״ב באמצעות חברה / מאת אורית לסרי

השקעה פרטית אל מול השקעה קבוצתית

מתי זה זמן טוב להשקיע / מאת ורה אורמן

ממשל ביידן טוב לרוכשי הדירות וקבלני הבניין !

בעקבות בחירתו של ביידן לנשיאות, אחד הדברים הראשונים שניגש לטפל בהם בנושא הכלכלי הוא הקלות בקבלת משכנתאות לרוכשים חדשים (FHA)

איך תשפיע הקורונה על שוק הנדל"ן האמריקאי ב 2021?

אז נתחיל בזה שכמו ליזמי נדל"ן אחרים, אין לי כדור בדולח, אני לא יכול להסכים שהשמיים נופלים, אבל יש הרבה שחושבים שזה מה שהולך לקרות.

למרות זאת התקופה הנוכחית היא אחת התקופות המעניינות ביותר מבחינת שוק הנדלן האמריקאי.

בעוד שיש רבים שמתרוצצים בצרחות "השמיים נופלים!!! השמיים נופלים!!!", אתה יכול להיות זה שתעשה את המליון הראשון או הנוסף שלך, באמצעות הנדל"ן.

BRRRR - מה זה, איך זה עובד, והאם זה טוב גם לישראלים?

השקעה קבוצתית בפורטפוליו מניב - הצצה אל מאחורי הקלעים

אקוויטי, תזרים, תשואה ומה שביניהם

פתיחת חשבון בנק אמריקאי - חלק ב

פתיחת חשבון בנק אמריקאי - חלק א

ראיון בערוץ היוטיוב של גל שפירא

הזמן הכי טוב להשקיע הוא.... עכשיו!

נדל"ן בג'קסונוויל – כל מה שצריך לדעת על ג'קסונוויל

למה לי להשקיע בעסקת פליפ בתוך קבוצה

קרן השקעות נדל"ן בחו"ל: להרוויח יותר, לעבוד פחות

מהו סוג ההשקעה המתאים לכם?

יעד חם בארה"ב: ג'קסונוויל, פלורידה

קרן השקעות נדל"ן בחו"ל – הכירו את DS Portfolio 10

נדל"ן מניב בארה"ב – טיפים לרכישה וליעד אטרקטיבי

למה להשקיע בארה״ב?

משקיעים רבים ״נתקעים״ כאשר צריכים להחליט איפה להשקיע. מטרת המאמר היא להסביר מהן הסיבות להשקיע בנדל״ן בכלל ובארה״ב בפרט. תהנו.

﻿

Bon Voyage

איך מתחילים?

הגיע הזמן. הצלחנו לגייס את הכסף ואנחנו רוצים להתחיל להשקיע! לפני שנתחיל, למה דווקא נדל״ן? ואם כבר נדל״ן, אז למה דווקא בארה״ב??

המפתחות לעסקת נדל״ן מוצלחת

ספרו איך היה!

כל מה שצריך לדעת

הגיע הזמן. הצלחנו לגייס את הכסף ואנחנו רוצים להתחיל להשקיע!

לפני שנתחיל, למה דווקא נדל״ן? ואם כבר נדל״ן, אז למה דווקא בארה״ב??